춘천지방법원 2025타경10352. 속초시 장사동 307 일대의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기부상 건물 소유자는 김혜영이고, 감정평가상 일련번호 1·3 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2024.06.21. 이종성의 가압류 264,344,350원이 말소기준으로 제시됐고, 이후 강제경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 앞선 이봉덕 가압류 11,480,000원은 2024.07.11. 해제로 이미 말소됐습니다.
그러나 권리만 보고 단순 사건으로 접근하면 곤란합니다. 매각물건명세서에는 목록 7·8에 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금이 몰수된다고 명시돼 있습니다. 또 목록 7·8 지상 미등기건물 2동은 매각에서 제외되고, 토지 경계 부근에는 소유자 미상의 컨테이너 1동, 지상에는 소유자 미상의 엘피지 가스시설과 이동 가능한 화장실도 존재합니다. 이 사건의 실전 난도는 이러한 현장·매각범위 확인에서 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10352 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 장사동 307 · 장천길 17 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 |
| 건물 이용상태 | 일련번호 1·3 단독주택 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 |
| 토지 | 자연녹지지역 · 지목 대 · 토지면적 476.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김혜영 |
| 감정가 / 최저가 | 1,380,807,000원 / 1,380,807,000원 (신건) |
| 청구액 | 299,107,442원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.06.21. 가압류
2024.06.21. 이종성의 가압류 264,344,350원이 말소기준으로 제시되어 있습니다. 같은 날 앞서 접수된 이봉덕 가압류 11,480,000원은 2024.07.11. 해제로 말소됐고, 2025.08.28. 강제경매개시결정 및 2025.09.23. 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 권리보다 먼저 ‘시세 부재’를 인정해야 한다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 동일한 신건 1,380,807,000원입니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되지 않아, 이 금액이 시세 대비 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,380,807,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,104,645,600원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 883,716,480원 | 0원 | 0원 |
유찰 시 매각가격은 1,104,645,600원, 883,716,480원으로 내려가지만, 제공된 배당 시나리오에서는 세 회차 모두 채권 미배당과 매수인 인수가 0원입니다. 다만 가격이 낮아진다는 사실과 시장가격 대비 싸다는 판단은 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,380,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,208,070원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 이종성 | 264,344,350원 | 264,344,350원 |
| 3. 갑구 5번 · 이종성 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,100,254,580원 |
배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 갑구 5번 관련 채권액은 배당계산에서 제외되어 있습니다. 배당모형상 채권 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다.
④ 토지·건물 현황 — 공부와 현황 차이를 함께 봐야 한다
- 주택. 일련번호 1·3은 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층입니다.
- 이용상태. 1층은 방1·화장실2·주방·거실, 2층은 방2·화장실·거실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 자연녹지지역이며, 일부는 특화경관지구와 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.
- 공부 차이. 일련번호 5·6은 공부상 지목이 답이나 현황은 주거나지, 일련번호 7·8은 공부상 답이나 현황은 주거용건부지입니다.
- 제시외건물. 일련번호 7·8 토지 지상에는 사용승인 전 신축 중인 별동 건물이 있고, 독립성이 인정되는 건물이므로 일괄경매 여부에 유의해야 합니다.
- 설비. 위생·급배수 및 난방설비가 되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초시 장사동 창천교 북동측 인근으로, 주변은 단독주택과 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근 버스정류장 거리·노선·운행빈도 등을 기준으로 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역이 포함되고 일부 토지는 소로3류 및 특화경관지구에 해당합니다.
- 토지 특성. 지목 대, 평지, 부정형, 세로한면(가), 토지면적 476.0㎡이며 공시지가는 257,600원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 7·8은 증명 제출 대상이고 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 매각 제외 건물. 목록 7·8 지상 미등기건물 2동은 매각에서 제외됩니다. 토지 취득 후 건물과의 법률·사용 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 제시외 시설. 소유자 미상의 엘피지 가스시설, 이동 가능한 화장실, 컨테이너 1동의 소유·철거·사용 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 점유자와 실제 사용관계는 현황조사·매각물건명세서 원문으로 재확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 시세 비교가 없어 신건 1,380,807,000원의 적정성을 단정할 수 없습니다. 별도의 현지 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 농취증 발급조건 및 실제 매각범위를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 = 쉬운 물건”은 아니다
등기 권리만 놓고 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당모형상 매수인 인수도 0원이라 비교적 정리된 편입니다. 그러나 이 사건은 단독주택과 여러 토지가 결합된 일괄매각이고, 목록 7·8의 농지취득자격증명, 미등기건물 매각 제외, 공부와 현황의 차이, 소유자 미상의 시설물까지 겹쳐 있습니다. 여기에 신건 1,380,807,000원을 최근 실거래와 비교할 자료도 없어 가격 메리트를 긍정할 근거가 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 매각범위·농취증·현장 확인 난도는 높은 물건입니다.
