춘천지방법원 2025타경10416. 속초시 조양동 ‘속초서희스타힐스더베이2차’ 공동주택동 25층 2506호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 감정가 373,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 261,100,000원까지 내려왔습니다. 최저가만 보면 단지 최근 12개월 거래 평균 312,500,000원의 83.6%라 저렴해 보이지만, 이 사건은 낙찰가만으로 취득비용을 판단할 수 없는 선순위 임차인 인수형입니다.
임차인 김연춘의 임대차계약일은 2021.12.06, 확정일자는 2021.12.08, 점유개시일은 2021.12.28입니다. 말소기준인 주식회사한국토지신탁 근저당권은 그보다 늦은 2022.01.07에 설정됐습니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖고, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10416 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1390-2 속초서희스타힐스더베이2차 공동 주택동 25층 2506호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.99㎡ · 지하 4층·지상 34층 건물 내 25층 |
| 소유자 | 김인옥 (2022.01.07. 소유권이전 · 거래가액 395,242,100원) |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 261,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한국토지신탁 / 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 임차인이 먼저다
등기상 말소기준은 2022.01.07. 주식회사한국토지신탁의 근저당권 55,000,000원입니다. 이후 설정된 에스비아이저축은행 근저당권 280,800,000원, 2024.09.06. 주택임차권등기와 2025.11.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 임차권등기가 소멸한다는 사실과 보증금 인수 여부는 별개입니다. 김연춘은 말소기준권리보다 앞선 2021.12.28. 점유개시와 2021.12.08. 확정일자를 갖고 있습니다. 현재 회차 배당표상 보증금 전액을 받지 못하므로 미배당액은 매수인 인수 위험으로 남습니다. 실제 임차인은 김연춘 1명이며 보증금은 330,000,000원 한 건으로 계산합니다. 임차권등기에는 대위신청인으로 서울보증보험주식회사가 기재되어 있으나, 동일 보증금을 별도로 합산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수 모두 핵심
| 임차인 | 점유 부분 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연춘 | 주거용 건물의 전부(2506호) | 계약 2021.12.06 확정 2021.12.08 점유 2021.12.28 배당요구 2024.09.06 | 330,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 73,355,400원 인수 |
| 회차 가정 | 낙찰가 | 예상 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 261,100,000원 | 73,355,400원 | 334,455,400원 |
| 2회 유찰 시 | 182,770,000원 | 150,588,780원 | 333,358,780원 |
| 3회 유찰 시 | 127,938,999원 | 204,652,147원 | 332,591,146원 |
회차가 내려가도 낙찰가와 인수액의 합계는 약 332,591,146원~334,455,400원으로 보증금 330,000,000원 부근에 머뭅니다. 집행비용 차감 때문에 단순 보증금보다 총부담이 커집니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
속초서희스타힐스더베이2차의 최근 12개월 거래 12건 평균은 312,500,000원이고, 최신 거래는 2026.07. 전용 84.99㎡ 11층의 320,000,000원입니다. 이 사건의 표면상 최저가는 최근 평균의 83.6%지만, 선순위 임차보증금으로 고정되는 실질취득 기준 약 330,000,000원은 최근 평균의 105.6%, 최신 거래의 103.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 77.78㎡ | 29 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 77.07㎡ | 14 | 298,000,000원 |
| 2026.03 | 77.78㎡ | 13 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 77.07㎡ | 30 | 285,000,000원 |
| 2026.02 | 77.78㎡ | 25 | 317,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 22 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 77.78㎡ | 24 | 305,000,000원 |
| 2025.11 | 77.78㎡ | 31 | 310,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 13 | 335,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 312,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 261,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,455,400원 |
| 1. 임차인 김연춘 보증금 | 330,000,000원 | 256,644,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국토지신탁 | 55,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 280,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 미배당액은 73,355,400원으로 매수인 인수 예상액입니다. 신청채권자 주식회사한국토지신탁과 후순위 에스비아이저축은행은 현재 최저가 기준 예상배당이 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 조양초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트·기존주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 고속버스터미널이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.07.30. 준공, 186세대 단지이며 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 34층 건물의 25층입니다. 개별난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비 등을 갖췄습니다.
- 도로. 동측 왕복 6차선, 북측 왕복 2차선, 서측 폭 약 3m의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구이며 공시지가는 1,158,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래. 최근 거래 12건은 285,000,000원~350,000,000원에 분포하고 최근 12개월 평균은 312,500,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 재계산. 입찰가를 정할 때 낙찰가만 보지 말고 김연춘 보증금의 예상 미배당액을 반드시 더해 총부담을 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일·점유개시일·확정일자·배당요구와 임차권등기명령 원문을 대조해 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 반환채권 확인. 임차권등기에 기재된 서울보증보험주식회사의 대위신청 및 임차보증금반환채권 양수 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배당변동 확인. 집행비용과 조세채권 등에 따라 임차인 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 명도 조건. 보증금 전액 회수 전까지 임차인의 인도 거절 가능성을 고려해 보증금 정산과 명도 일정을 함께 검토해야 합니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 312,500,000원과 최신 거래 320,000,000원을 기준으로 낙찰가와 인수액의 합계가 경쟁력이 있는지 판단해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납과 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.61억에 낙찰받는 물건이 아니다”
이 사건의 숫자는 겉과 속이 다릅니다. 최저매각가는 261,100,000원으로 최근 거래 평균보다 낮지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 330,000,000원이 가격의 하한을 만듭니다. 현재 회차 예상 인수액 73,355,400원을 더하면 부담은 334,455,400원이고, 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총부담은 약 330,000,000원 부근에서 유지됩니다.
최근 12개월 평균 312,500,000원, 최신 전용 84.99㎡ 거래 320,000,000원과 비교하면 실질취득 기준은 이미 시세 이상입니다. 말소되는 후순위 권리만 보고 안전하다고 판단해서는 안 되며, 선순위 임차보증금 인수와 명도·정산을 함께 감당할 수 있는지가 입찰의 핵심입니다. 결론은 최저가 착시, 가격 메리트 없음, 인수 위험 주의입니다.
