창원지방법원 2024타경6358. 진주시 충무공동 윙스타워 2층 씨207호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 소유자 박국향은 2020.03.20 매매를 원인으로 2020.03.27 소유권을 이전받았고 거래가액은 771,922,000원입니다. 같은 날 사남농업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당이 설정됐으며, 이 권리가 말소기준권리입니다.
그 뒤 진주축산업협동조합·진주서부농업협동조합의 가압류와 진주시·국민건강보험공단의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 현재 매각 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 권리보다 더 큰 판단 변수는 6회의 반복 유찰과 공실 상태입니다. 감정가에서 607,571,000원이 낮아졌지만, 이 낙폭만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6358 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 동부로169번길 12, 2층씨207호 (충무공동,윙스타워) |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 집합건물 내 2층 씨207호 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 2층 제씨207호 |
| 소유자 | 박국향 · 2020.03.20 매매 · 2020.03.27 소유권이전 · 거래가액 771,922,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 737,000,000원 / 129,429,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 사남농업협동조합 / 545,027,188원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.27 근저당권 · 사남농업협동조합 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고, 후순위 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 우선변제·보증기관 승계로 매수인이 떠안을 보증금은 없습니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수 0원으로 반영되어 있습니다.
말소기준은 2020.03.27 설정된 사남농업협동조합 근저당입니다. 2023.06.26 진주축산업협동조합 가압류 29,713,255원, 2023.06.29 진주서부농업협동조합 가압류 8,562,408원, 2024.01.05 진주시 압류, 2024.02.15 국민건강보험공단 압류와 2024.11.27 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·환금성 — 감정가 17.56%까지 내려온 이유를 먼저 봐야 한다
현재 최저매각가는 129,429,000원으로 감정가 737,000,000원의 17.56%입니다. 6회 유찰되며 감정가 대비 607,571,000원 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 현황이 공실 근린생활시설입니다. 주거용 물건처럼 단순히 감정가 할인율만으로 가격 매력을 판단하기보다, 반복 유찰이라는 시장 반응을 환금성 신호로 읽는 편이 안전합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 129,429,000원 | 126,816,994원 | 511,458,669원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 12.29% | 90,600,300원 | 88,569,495원 | 549,706,168원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 8.61% | 63,420,209원 | 61,878,645원 | 576,397,018원 | 0원 |
유찰이 한 차례씩 더 진행되면 매각가는 90,600,300원, 63,420,209원으로 낮아지는 시나리오입니다. 하지만 매수인 인수가 계속 0원인 대신 채권자의 미배당액은 511,458,669원에서 549,706,168원, 576,397,018원으로 커집니다. 즉 이 물건의 저가화는 권리 인수 때문이 아니라 매각대금 자체가 채권 규모에 크게 못 미치는 구조에서 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,429,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,612,006원 |
| 1. 근저당 · 사남농업협동조합 | 600,000,000원 | 126,816,994원 |
| 2. 가압류 · 진주축산업협동조합 | 29,713,255원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 진주서부농업협동조합 | 8,562,408원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 638,275,663원 중 채권자 배당은 126,816,994원, 총 미배당은 511,458,669원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 배당 계산에는 당해세 등 실제 배당순위 변동요인이 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진주시 충무공동 윙스타워 내에 위치하며, 주위는 판매시설·업무시설·근린생활시설·공공기관 및 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 관내 일반적인 교통사정은 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 현황. 근린생활시설로 이용되고 있으며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 남동측·서측·북동측으로 각각 도로에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 토지 전체 면적은 16,308.6㎡, 공시지가는 536,800원/㎡입니다.
- 토지이용계획. 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구·가축사육제한구역·지구단위계획구역·준공업지역에 포함되고, 온천공보호구역에 저촉됩니다.
- 접도계획. 대로3류(폭 25m~30m)·중로2류(폭 15m~20m)·소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수시설·소방시설·승강기설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 상태 재확인. 감정상 근린생활시설 현황 공실이며 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 실제 점유상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단은 낙폭보다 수요. 6회 유찰·감정가의 17.56%라는 비율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 해당 호실의 실제 이용·임대 가능성과 환금성을 확인해야 합니다.
- 근저당권 승계관계 확인. 2025.06.20 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 있으므로 현재 채권자·배당관계를 원본과 대조하세요.
- 후순위 권리 확인. 진주축산업협동조합·진주서부농업협동조합 가압류, 진주시·국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 표시되어 있습니다.
- 배당표 변동요인 확인. 현재 계산은 집행비용 2,612,006원과 채권 배당을 기준으로 하며, 당해세 등 실제 배당순위 변동요인은 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 최신 등기 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.26, 매각기일은 2026.08.31입니다. 입찰 직전 추가 등기 변동 여부를 확인하는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 환금성은 보수적으로”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2020.03.27 사남농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 이후 가압류와 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 6회 유찰된 공실 근린생활시설의 환금성입니다. 감정가 737,000,000원이 현재 129,429,000원까지 내려왔어도, 실거래 시세를 근거로 이 가격이 시장보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 현 상태에서의 결론은 권리는 통과, 가격·환금성은 보수적으로 검증입니다. 다음 회차까지 내려가더라도 매수인 인수는 0원으로 유지되지만, 그것이 곧 수익성이나 재매각 가능성을 보장하지는 않습니다.
