창원지방법원 2024타경6358. 진주시 충무공동 윙스타워 2층 씨207호입니다. 물건의 용도 표기는 대지이고, 감정 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 소유자 박국향은 2020.03.20 매매를 원인으로 2020.03.27 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 771,922,000원입니다. 같은 날 사남농업협동조합이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이번 분석의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 129,429,000원으로 감정가의 17.56% 수준입니다. 낙폭만 보면 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정하면 안 됩니다. 특히 근린생활시설이면서 현황 공실이고 이미 6회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 가격 수용성을 다시 확인해야 할 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6358 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 동부로169번길 12, 2층씨207호 (충무공동, 윙스타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 (현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층건 내 2층 제씨207호 |
| 소유자 | 박국향 · 2020.03.20 매매 · 거래가액 771,922,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 737,000,000원 / 129,429,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 545,027,188원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.03.27 사남농업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 진주축산업협동조합 가압류 29,713,255원, 진주서부농업협동조합 가압류 8,562,408원, 진주시 압류, 국민건강보험공단 압류 및 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 앞선 2023.09.07 임의경매개시결정은 2024.11.12 취하로 말소됐고, 2024.11.27 다시 임의경매가 개시됐습니다.
근저당권은 2025.05.29 확정채권양도를 원인으로 2025.06.20 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 우선순위의 출발점은 기존 2020.03.27 근저당 설정일입니다. 예상배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰은 ‘할인’이 아니라 검증 포인트
현재 회차의 최저매각가는 129,429,000원, 감정가 대비 비율은 17.56%입니다. 7회 유찰 시 시나리오는 90,600,300원, 8회 유찰 시 시나리오는 63,420,209원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로 어느 가격도 ‘시세 대비 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 129,429,000원 | 126,816,994원 | 511,458,669원 |
| 7회 유찰 시 | 90,600,300원 | 88,569,495원 | 549,706,168원 |
| 8회 유찰 시 | 63,420,209원 | 61,878,645원 | 576,397,018원 |
최저가가 내려갈수록 매수인이 새로 떠안는 금액이 생기는 구조는 아니며 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 대신 매각대금이 줄어드는 만큼 채권자 미배당액이 511,458,669원 → 549,706,168원 → 576,397,018원으로 커집니다. 이 미배당은 매수인의 인수액이 아니라 채권자 측 부족액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,429,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,612,006원 |
| 1. 근저당 · 사남농업협동조합 | 600,000,000원 | 126,816,994원 |
| 2. 가압류 · 진주축산업협동조합 | 29,713,255원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 진주서부농업협동조합 | 8,562,408원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 638,275,663원 중 채권자 예상배당은 126,816,994원이며 부족액은 511,458,669원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진주시 충무공동 윙스타워 내에 위치하며, 주위는 판매시설·업무시설·근린생활시설·공공기관·아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 관내 일반적인 교통사정은 편리한 것으로 평가돼 있습니다.
- 현황. 근린생활시설이며 현재 공실로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층건 내 2층 제씨207호이며, 외벽은 복합판넬·강화유리 마감, 창호는 샤시창입니다.
- 설비. 위생설비·급배수시설·소방시설·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 인접도로와 등고평탄하며 남동측·서측·북동측으로 각각 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구·지구단위계획구역 등에 포함되고 온천공보호구역에 저촉됩니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 상업기타, 공시지가는 536,800원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 동일 윙스타워 내 유사 호실의 최근 거래·매물·임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 상태. 현재 공실로 평가돼 있으므로 내부 상태, 원상복구 필요 여부와 실제 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 현황 공실 여부와 실제 점유자를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인. 단순 할인 기회로 보기보다 근린생활시설의 수요·환금성·공실 지속 가능성을 함께 점검해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2025.06.20 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실을 최신 등기부와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 세금·비용. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당관계 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “17.56%라고 해서 곧바로 싸다는 뜻은 아니다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.03.27 사남농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 확인되는 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다.
감정가 737,000,000원에서 6회 유찰돼 129,429,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없고 감정 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 더 낮은 90,600,300원·63,420,209원 시나리오에서도 인수액은 0원이지만, 가격이 낮다는 사실만으로 환금성이나 수익성이 좋아지는 것은 아닙니다. 이 물건은 권리보다 가격 검증과 공실·상가 수요 확인이 승부처입니다.
