의정부지방법원 2024타경8801. 파주시 와동동 누메르 비동 지1층 제3호로, 감정평가상 제1종근린생활시설(미용원)이며 현황은 공실입니다. 공부상 지1층이지만 서측 주도로에 접하는 현황은 지상1층이라는 특성이 있습니다. 소유자 조범준은 2023년 8월 24일 매매를 원인으로 2023년 8월 25일 소유권을 취득했고 거래가액은 871,164,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 660,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2024년 주식회사청연의 가압류가 등기됐지만 2024년 9월 해제로 말소됐고, 2024년 11월 하나은행이 임의경매를 신청했습니다. 임차인 양정옥은 2023년 11월 6일 전입해 말소기준인 2023년 8월 25일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금은 75,000,000원이지만 확정일자와 배당요구는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 다만 본건 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경8801 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 가온로 210, 비동 지1층3호 (와동동,누메르) |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(미용원) · 59.96㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상3층 중 지1층 제3호 · 현황 공실 |
| 공부와 현황 차이 | 공부상 지1층이나 서측 주도로에 접하는 현황 지상1층 |
| 소유자 | 조범준 · 2023.08.25 소유권이전 · 거래가액 871,164,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 891,000,000원 / 149,750,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 556,324,510원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2023.08.25 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 660,000,000원이고 채무자는 조범준입니다. 2024년 청연 가압류는 이미 말소됐으며, 2024.11.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션 기준 매수인이 인수하는 등기상 채무는 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양정옥 | 비동 3호(59.96평방미터) | 2023.11.06 | 75,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 0원 |
양정옥의 전입일은 2023.11.06으로 말소기준권리 2023.08.25보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금은 75,000,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 149,750,000원이 ‘싸다’고 단정할 수 없는 이유
현재 최저매각가는 149,750,000원으로 감정가 891,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 크지만, 이 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 같은 누메르의 경매 통계도 평균 유찰 횟수가 4.4회로 나타나며, 낙찰 실적은 확인되지 않습니다.
더 중요한 점은 이 사건에 현재 비교할 수 있는 실거래 금액 자료가 없다는 것입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 인정하면 안 됩니다. 제1종근린생활시설이고 현황 공실이며, 38호 규모의 누메르A동B동C동 내 물건이라는 점, 이미 다회 유찰됐다는 점을 함께 보면 입찰 전에는 임대수요·공실기간·실제 상가 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,896,500원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 660,000,000원 | 146,853,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 149,750,000원 가정 시 하나은행 근저당은 146,853,500원을 배당받고 513,146,500원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 와동동 지산중학교 남동측 인근이며 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설(미용원)이며 현재 공실입니다. 공부상 지1층이나 서측 주도로에 접하는 현황은 지상1층입니다.
- 도로·설비. 서측 및 남측 포장도로에 접하고, 위생·급배수설비와 화재탐지·경보 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 전체 토지면적 7,109.4㎡, 공시지가 1,559,000원/㎡입니다.
- 환금성. 누메르A동B동C동은 38호 규모이고 2022.08.31 사용승인됐습니다. 경매 통계상 평균 유찰은 4.4회이며 확인된 낙찰 실적은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 양정옥의 전입일은 2023.11.06으로 대항력은 없지만, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서 원본으로 최종 대조가 필요합니다.
- 공실·임대수요 확인. 현재 공실인 제1종근린생활시설이므로 동일 건물과 인근 상가의 실제 임대료·공실 기간을 직접 확인해야 합니다.
- 현황층 확인. 공부상 지1층이지만 서측 도로 기준 현황 지상1층입니다. 접근성 장점과 실제 점포 노출도를 현장에서 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰, 건물 경매 통계 평균 4.4회 유찰입니다. 단순 가격 문제인지 임대·상권·환금성 문제인지 분리해 확인해야 합니다.
- 회차별 자금 시나리오. 현재 최저가 149,750,000원, 6회 유찰 시 104,825,000원, 7회 유찰 시 73,377,500원입니다. 가격 하락만 보고 응찰하지 말고 예상 임대수익과 처분 가능성을 함께 계산해야 합니다.
- 미납비용·공법 규제 확인. 관리비·당해세와 토지거래허가구역 등 실제 취득·이용에 영향을 주는 사항을 입찰 전에 원본 서류와 관계기관에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 시장이 다섯 번 외면했다”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2023.08.25 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 양정옥은 2023.11.06 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 어려움은 권리가 아니라 환금성과 가격 검증에 있습니다.
감정가 891,000,000원이 5회 유찰돼 149,750,000원까지 내려왔다는 사실은 할인율인 동시에 반복적으로 응찰을 받지 못했다는 기록입니다. 실거래 자료가 없는 상태에서는 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 공실인 근린시설, 38호 규모 건물, 평균 4.4회 유찰이라는 조건까지 감안하면 이 물건의 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인, 환금성 검증이 우선”입니다.
