창원지방법원 2024타경6419. 사천시 죽림동 소재 토지와 건물을 묶어 파는 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장으로 이용 중이고, 토지 목록은 공부상 지목이 ‘전’이지만 현황은 공장용지로 사용되고 있습니다. 감정가 1,472,996,400원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 721,768,000원입니다.
권리구조의 기준점은 2023년 4월 19일 설정된 노산새마을금고 근저당권 1,170,000,000원입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 사천시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 이 사건은 등기 권리보다 임차인 김수철이 더 중요합니다. 전입일이 2015년 12월 21일로 말소기준보다 앞서고 보증금은 20,000,000원이며, 우선변제권은 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6419 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 죽림동 937-4 · 건물 등기 소재지 죽림동 938-1, 진삼로 48 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 건물 현황 공장 · 일괄매각 |
| 소유자 | 김유수 |
| 감정가 / 최저가 | 1,472,996,400원 / 721,768,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 노산새마을금고 / 943,521,717원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준권리 | 2023.04.19. 을구 10번 근저당권 · 노산새마을금고 · 채권최고액 1,170,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차보증금은 별도
말소기준권리는 2023.04.19. 노산새마을금고 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 사천시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.03.07.에는 해당 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고, 그 근저당권부채권에 느티나무제사차유한회사 근질권이 설정됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 그러나 임대차 부존재 의견도 존재
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김수철 | 단층 주택 | 2015.12.21 | 20,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미확인 승계 해당 없음 |
보증기관 대위나 승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 신청채권자가 김수철이 작성한 임대차내용확인서, 즉 임대관계가 없음을 확인한다는 문서를 근거로 임대차 부존재 의견서를 제출했다고 기재돼 있습니다.
③ 실질취득액 — 최저가 7.22억이 아니라 7.42억 기준
현재 회차의 최저매각가는 721,768,000원입니다. 여기에 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 김수철 보증금 20,000,000원을 더하면 실질취득액은 741,768,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 721,768,000원 | 20,000,000원 | 741,768,000원 | 457,849,680원 |
| 3회 유찰 시 | 505,237,599원 | 20,000,000원 | 525,237,599원 | 672,214,777원 |
| 4회 유찰 시 | 353,666,319원 | 20,000,000원 | 373,666,319원 | 822,085,009원 |
실질취득액은 각 회차 매각가와 매수인 인수액 20,000,000원을 합산한 값입니다.
④ 예상배당표 (매각가 721,768,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,617,680원 |
| 인수. 임차인 김수철 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 노산새마을금고 | 1,170,000,000원 | 712,150,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 1,170,000,000원 중 712,150,320원이 배당되고 457,849,680원이 미배당으로 남습니다. 김수철 보증금 20,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 계산돼 매각대금 배분 차트에는 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 물건 자체 — 공장용지·미등기 주택·제시외건물 확인
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외건물 감정서상 ‘ㄱ~ㄹ’을 함께 매각합니다.
- 토지 현황. 목록 1~3은 공부상 지목이 ‘전’이지만 실제로는 공장용지로 이용 중입니다.
- 제시외건물. 감정서상 ‘ㄱ’은 일반건축물대장에는 등재돼 있으나 현재 미등기 상태이고, 대장상 ‘창고’지만 현황은 주택입니다.
- 매각 제외. 목록 3의 이동이 용이한 컨테이너박스 2동은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 이용상태. 건물 기호 4는 공장으로 이용 중이며 경량철골조 스레이트지붕 지상 1층입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시 죽림동 죽계경로당 남서측 인근으로, 중·소규모 공장과 전·답 농경지, 단독주택, 아파트가 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 중로1류에 접하거나 포함된 토지가 있고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 특성. 지목 전, 평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 351,000원/㎡입니다.
- 환금성. 아파트가 아니라 공장과 토지를 묶은 물건이고 공부·현황 차이와 미등기 제시외건물이 있어 수요층이 제한될 수 있으므로 가격만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김수철 점유·임대차 원문 확인. 전입일 2015.12.21., 보증금 20,000,000원과 임대차 부존재 의견서가 서로 충돌합니다. 매각물건명세서와 제출된 임대차내용확인서를 직접 대조해야 합니다.
- 인수액은 20,000,000원 기준으로 보수적으로 계산. 대항력 포기나 말소 확약이 없으므로 부존재가 확정되기 전에는 인수 0원으로 잡지 않는 것이 안전합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 토지 ‘전’과 현황 공장용지, 미등기 주택, 제시외건물 포함 범위를 현장에서 반드시 특정해야 합니다.
- 컨테이너 2동 제외 확인. 이동 가능한 컨테이너박스 2동은 매각 제외이므로 소유·반출 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단은 실질취득 기준. 현재 회차에서 비교해야 할 투입액은 721,768,000원이 아니라 인수 20,000,000원을 합친 741,768,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — 49% 할인보다 먼저 볼 것은 ‘2천만원과 현황’
감정가 1,472,996,400원에서 721,768,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서 현재 회차의 실제 출발점은 721,768,000원이 아니라 741,768,000원입니다. 김수철 보증금 20,000,000원이 현재 권리분석상 인수되기 때문입니다.
더 중요한 것은 이 20,000,000원의 존재 자체를 둘러싼 임대차 부존재 의견입니다. 신청채권자는 임차인이 작성한 확인서를 근거로 임대관계가 없다고 주장하고 있지만, 대항력 포기나 임차권 말소 확약이 있는 사건은 아닙니다. 따라서 확인 전까지는 보수적으로 인수액을 유지해 계산해야 합니다. 공장용지로 쓰이는 ‘전’, 미등기 상태의 현황 주택, 매각 제외 컨테이너까지 함께 확인해야 하므로 가격은 낮아졌지만 권리·현황 확인 난도는 낮지 않은 사건입니다.
