창원지방법원 2024타경6464. 진주시 충무공동 베네비앙 2층 201호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(현 공실)입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 11층 건물의 2층에 자리하며, 내벽과 바닥은 콘크리트 노출 상태로 조사됐습니다.
등기상 권리관계는 복잡해 보이지만 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 소유자 김태욱 명의로 소유권이 이전된 뒤 신한은행 근저당이 설정됐고, 이를 기준으로 이후 설정된 제일권 근저당과 다수의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 존재했던 경남은행 근저당과 신한은행의 다른 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6464 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 에나로 130, 2층 201호 (충무공동, 베네비앙) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 11층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 김태욱 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 59,183,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 207,374,617원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액 0원
말소기준은 2019.12.30. 설정된 신한은행 근저당권 288,000,000원입니다. 2024.04.02. 설정된 제일권 근저당 220,000,000원과 이후의 가압류 6건, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 17.56%가 곧 시세는 아니다
현재 최저매각가는 59,183,000원으로 감정가 337,000,000원의 17.56%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 물건은 6회 유찰된 공실 근린생활시설입니다. 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가가 실제 매매시장보다 낮은지, 임대수익으로 회수가 가능한지를 직접 확인할 수 없습니다.
따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “싸다”고 결론 내리는 것은 위험합니다. 반복 유찰은 시장 참여자들이 감정가뿐 아니라 공실 상태, 내부 마감, 임대수요와 향후 매각 가능성을 보수적으로 평가했다는 신호로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,183,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,465,294원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 288,000,000원 | 57,717,706원 |
| 2. 근저당 · 제일권 | 220,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 327,454,731원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아주식회사 | 31,713,605원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 687,222,697원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 진주북부농업협동조합 | 100,922,002원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사신한은행 | 104,783,932원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 이한제·박지혜 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,780,096,967원 중 57,717,706원이 배당되고, 미배당액은 1,722,379,261원입니다. 집행비용과 신한은행 근저당 배당으로 매각대금이 모두 소진되며, 후순위 권리자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 충무공동 LH한국토지주택공사 남서측 인근이며, 주변은 업무시설·상업시설·공공기관 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통사정은 양호한 편입니다.
- 현재 상태. 근린생활시설로 이용됐으나 현재 공실이며, 내벽과 바닥은 콘크리트 노출 상태입니다.
- 설비. 공동위생설비·승강기·스프링클러 등 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 25~30m, 서측 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 대지 전체 면적은 1,380.4㎡, 공시지가는 3,927,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사업자등록, 대항력 발생 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 내부 공사비 확인. 내벽과 바닥이 콘크리트 노출 상태이므로 실제 영업 또는 임대를 위한 마감공사 범위와 비용을 점검해야 합니다.
- 임대수요 검증. 같은 건물과 인근 상가의 공실률·보증금·월세·관리비를 조사해 예상 임대수익을 계산해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공실 기간의 관리비와 공용부분 체납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 6회 유찰된 근린생활시설인 만큼 재매각 기간과 목표 매도가를 보수적으로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸게 내려온 이유를 먼저 사라
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 말소기준인 신한은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정가 337,000,000원이 6회 유찰을 거쳐 59,183,000원까지 내려왔다는 사실을 가격 메리트만으로 해석해서는 안 됩니다.
현재 공실이고 내부는 콘크리트 노출 상태이며, 임대관계와 실거래 비교도 확인되지 않았습니다. 결국 이 물건의 승부처는 권리분석이 아니라 임대수요·공사비·관리비·재매각 가능성입니다. 권리는 통과, 환금성은 정밀검증. 낮은 최저가보다 반복 유찰의 원인을 먼저 확인해야 합니다.
