창원지방법원 2023타경3093. 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 성불사와 그 부속토지가 경매로 나왔습니다. 일반적인 주택이나 상가와는 성격이 다른 물건입니다. 대웅전과 약사전 등 법당, 요사채, 천왕문, 종각, 종무실, 참선실을 비롯한 종교시설이 포함됩니다.

소유자는 성불사이며, 포항신용협동조합이 채권최고액 1,572,000,000원의 근저당권을 설정한 뒤 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 1,394,360,410원입니다.

현재 최저매각가는 감정가의 16.78%까지 하락했지만, 일반적인 실거주·임대수익형 부동산과 같은 기준으로 가격을 평가하기는 어렵습니다. 사찰이라는 특수 용도와 문화재 관련 규제, 토지의 실제 이용상태, 제외 동산의 범위가 낙찰 후 활용 가능성과 비용에 직접적인 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 포항신협 근저당이 말소기준

핵심은 2022.01.26. 접수된 포항신용협동조합의 을구 12번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,572,000,000원이며, 해당 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되었습니다. 이 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 진주상호저축은행 및 부산성의신용협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 다만 현재 근저당권에는 선인리 469 토지와 성불사 제나호 건물, 선인리 472-1 토지가 공동담보로 기재되어 있으므로, 각 매각목록과 공동담보의 범위가 정확하게 대응하는지 원본 등기와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 17%가 곧 시세의 17%는 아니다

현재 최저매각가는 474,408,000원입니다. 감정가 2,827,692,960원과 비교하면 16.78%에 해당하며, 이미 8회 유찰된 상태입니다. 금액상 하락 폭은 크지만, 사찰과 종교시설은 일반적인 아파트·상가와 달리 거래 가능한 매수층과 활용 방식이 제한적일 수 있습니다.

현재 회차와 추가 유찰 시의 가격·배당 추정치입니다. 미배당은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 계산이며, 실제 확정채무나 매수인 인수금액을 의미하지 않습니다. 추가 유찰 시나리오는 실제 매각기일·변경 여부와 구분해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 474,408,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.5%를 적용한 추정치입니다. 근저당권의 채권최고액을 기준으로 배당을 계산했으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 확정채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 7,144,080원을 제외한 467,263,920원이 포항신용협동조합에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당은 1,104,736,080원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 그러나 이 미배당액이 낙찰자의 채무로 자동 승계되는 것은 아닙니다.

④ 입지·토지·건물 특성 (감정요항표 기준)

• 입지. 사천읍 선인리 소재 사천읍성 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 기존 주택, 문화재, 근린생활시설 및 농경지가 혼재하는 읍소재지 내 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 토지 정보상 면적은 2,858㎡이며, 지목은 종교용지입니다. 제1종일반주거지역에 해당하고 완경사의 부정형 토지로 기재되어 있습니다. 공시지가는 258,300원/㎡입니다.
• 법당 및 부속시설. 대웅전과 약사전, 요사채, 천왕문, 종각, 종무실, 식당, 참선실 및 화장실 등 종교시설로 이용되고 있습니다.
• 건물 구조. 목조·철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 등 다양한 구조가 혼재합니다. 일부 법당은 전통 목재 창호와 단청, 기와지붕을 갖춘 형태입니다.
• 설비. 위생설비 및 일부 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지이용 규제. 제1종일반주거지역 외에 문화재보호구역기타(사천읍성), 교육환경보호구역, 비행안전제5구역(전술), 가축사육제한구역이 포함됩니다. 용도변경 및 개발 가능성 검토 시 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 현황과 공부의 차이. 종교용지로 표시된 토지 중 일부는 도로로 이용 중이며, 별도 목록의 토지는 현황 전체가 도로로 기재되어 있습니다. 등기·지적도·현장 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
• 지적경계. 감정평가서에는 토지의 지적경계가 다소 불분명하여 경계 확정을 위한 측량이 필요하다고 명시되어 있습니다.
• 환금성. 사찰 및 종교 관련 시설은 일반 주거용 부동산과 매수 수요 및 활용 구조가 다릅니다. 8회 유찰 이력과 문화재 관련 규제를 고려하여 실제 처분 가능성과 유지·관리 부담을 확인해야 합니다.

⑤ 매각 범위 — 사찰 시설과 종교 동산을 구분해야 한다

이번 경매는 일괄매각으로 진행됩니다. 제시외 건물과 제시외 태양광설비는 매각에 포함되지만, 종교 관련 동산은 제외됩니다. 사찰의 경우 건물뿐 아니라 내부의 불상이나 의례용 물품 등도 실제 사용가치에 영향을 줄 수 있으므로 이 구분이 중요합니다.

⑥ 입찰 전 확인 체크리스트

• 가격 착시 경계. 현재 최저가 474,408,000원은 감정가의 16.78%입니다. 그러나 실제 시장가격과의 차이는 별도로 확인해야 합니다. 8회 유찰 자체를 가격 메리트의 근거로 삼지 마세요.
• 공동담보 및 매각목록 대조. 선인리 469 토지·건물과 선인리 472-1 토지의 공동담보 관계를 확인하고 실제 일괄매각 범위가 어디까지인지 대조해야 합니다.
• 점유·임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 이용관계를 확인한 후 명도 가능성과 인도 범위를 판단해야 합니다.
• 종교 동산 확인. 불상·범종·석탑·석불·석등 등은 매각 제외 대상입니다. 포함 시설과 제외 동산을 현장에서 구분하고 반출 및 인도 과정에서 발생할 수 있는 문제를 확인해야 합니다.
• 문화재 관련 규제. 사천읍성 문화재보호구역 관련 제한과 교육환경보호구역, 비행안전구역 등 토지이용 규제를 확인하고, 용도변경 또는 시설 정비 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
• 측량 및 도로 이용상태. 일부 토지가 도로로 이용되고 있으며 지적경계가 불분명합니다. 필요 시 측량을 통해 경계와 실제 이용 가능한 면적을 확인해야 합니다.
• 시설 상태 점검. 목조·철근콘크리트조·벽돌조 등 구조가 다양하게 혼재하는 만큼 건물별 유지관리 상태와 보수 필요성을 현장에서 점검해야 합니다.
• 원본 및 진행상태 확인. 매각물건명세서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 현황조사서를 대조하고 2026.10.12. 매각기일의 진행·변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 17%”보다 중요한 것은 실제 활용 가능한 가치

사천 성불사는 감정가 2,827,692,960원에서 최저가 474,408,000원까지 내려온 8회 유찰 물건입니다. 등기상 말소기준은 포항신용협동조합의 근저당권이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 판단 기준은 감정가 대비 할인율에만 있지 않습니다. 사찰이라는 특수한 활용 형태와 제한적인 매수 수요, 문화재보호구역, 도로 이용 토지, 지적경계 문제, 제외되는 종교 동산까지 함께 고려해야 합니다. 임대관계 또한 미상으로, 실제 점유 상태 확인이 필요합니다.

현재 최저가가 감정가의 16.78%라는 사실은 확인되지만, 그 가격이 실제 시장가치보다 낮다는 결론은 별개입니다. 8회 유찰과 특수한 물건 성격을 고려하면 낙찰 이후의 사용 가능성, 추가 비용 및 재매각 가능성을 충분히 검토해야 합니다. 권리상 예상 인수액은 0원이나, 활용성·환금성·현장 확인 부담이 큰 고위험 특수물건입니다.