창원지방법원 2023타경36246. 경남 진주시 이현동 이현하이클래스웰가 105동 14층 1401호입니다. 전용 110.1㎡ 규모의 아파트로, 감정가 355,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 284,000,000원입니다. 신청채권자는 한화생명보험주식회사이며 청구액은 178,421,772원입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 소유자 조선희가 2016년 취득하면서 설정한 한화생명보험의 근저당권이 말소기준이고, 이후 추가된 근저당권과 경매개시결정 및 국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 대부업체의 근저당권과 전세권 등은 이미 등기부상 말소됐습니다.
가격도 주목할 부분입니다. 동일 단지·동일 전용면적의 최근 12개월 거래 평균은 370,333,333원, 가장 최근인 2026년 9월 거래는 같은 14층에서 415,000,000원입니다. 현재 최저가 2.84억은 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다. 다만 실제 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았다는 점은 가격 할인만으로 상쇄할 수 없는 확인 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경36246 (임의경매 · 진주지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 진주대로 1317, 105동 14층 1401호 (이현동, 이현하이클래스웰가) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 110.1㎡ · 철근콘크리트조 · 지상 27층 중 14층 |
| 단지 규모 / 준공 | 1,268세대 · 2008.04.08 |
| 소유자 | 조선희 (단독소유 · 2016.10.17 소유권 취득 · 당시 거래가 295,000,000원) |
| 감정가 | 355,000,000원 |
| 최저매각가 | 284,000,000원 (감정가의 80% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한화생명보험주식회사 / 178,421,772원 |
| 입찰보증금 | 최저매각가의 10% 기준 28,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 한화생명보험 근저당이 말소기준
말소기준은 2016.10.17 설정된 을구 5번 한화생명보험 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 228,000,000원이었으나, 2021.01.22 변경등기로 195,720,000원으로 변경됐습니다. 이후 설정된 을구 6번 한화생명보험 근저당권 역시 최초 32,400,000원에서 28,920,000원으로 변경됐습니다.
두 근저당권은 모두 매각으로 소멸할 예정입니다. 2023년 임의경매개시결정 및 2024.02.14 국민건강보험공단 압류도 말소기준 이후의 권리입니다. 이전에 설정된 금융권 및 대부업체 근저당권과 전세권은 등기부상 이미 말소되어 별도의 존속 권리로 보지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 76.7%
이현하이클래스웰가 동일 전용면적 110.1㎡의 실거래입니다. 최근 12개월 거래 9건의 평균은 370,333,333원이며, 최근 거래 추세는 과거 대비 +3.7%입니다. 전체 12건 평균인 367,000,000원보다 최근 12개월 평균을 우선하여 가격 경쟁력을 판단했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 110.1㎡ | 14 | 415,000,000원 |
| 2026.07 | 110.1㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 2026.07 | 110.1㎡ | 27 | 395,000,000원 |
| 2026.06 | 110.1㎡ | 19 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 110.1㎡ | 27 | 384,000,000원 |
| 2026.02 | 110.1㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2025.10 | 110.1㎡ | 4 | 356,000,000원 |
| 2025.10 | 110.1㎡ | 19 | 352,000,000원 |
| 2025.10 | 110.1㎡ | 19 | 352,000,000원 |
| 2025.09 | 110.1㎡ | 26 | 353,000,000원 |
| 2025.09 | 110.1㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2025.08 | 110.1㎡ | 18 | 368,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 110.1㎡ | 9건 | 370,333,333원 |
현재 최저매각가 284,000,000원은 최근 12개월 평균 370,333,333원의 76.7%입니다. 평균과의 차이는 약 86,333,333원이며, 2026년 9월 동일 14층 거래가 415,000,000원과 비교하면 131,000,000원 낮습니다.
최근 거래 추세도 +3.7%로 나타나, 전체 평균이 과거 고가 거래 때문에 부풀려진 하락장과는 다른 모습입니다. 다만 같은 면적이라도 층·향·인테리어·내부 상태에 따라 거래가격이 달라지므로 최신 거래가를 해당 호수의 확정 시세로 간주해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
현재 최저매각가 낙찰을 가정한 예상배당입니다. 아래 배당표는 근저당권의 최초 설정 채권최고액을 적용한 추정치입니다. 2021년 변경등기상 채권최고액과는 차이가 있으므로 실제 배당액으로 확정해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,776,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 한화생명보험 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 한화생명보험 | 32,400,000원 | 32,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 18,824,000원 |
| 합계 | — | 284,000,000원 |
위 배당은 최초 설정 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 채권액, 변경등기, 집행비용, 조세 및 우선변제 사항에 따라 실제 배당 순서와 잔여금은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 284,000,000원 | 260,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 227,200,000원 | 223,219,200원 | 37,180,800원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 181,760,000원 | 178,415,360원 | 81,984,640원 | 0원 |
회차가 진행되면 금융채권자의 미배당액은 증가하지만, 소멸하는 근저당권의 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 확인되지 않은 임차인의 권리나 별도 법정 부담까지 없다는 확정 판단은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 이현동 촉석초등학교 북서측 인근에 있으며, 주변은 아파트단지·노변상가·기존주택·학교 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하며, 정류장 거리 및 버스 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 27층 건물의 14층입니다. 급·배수, 위생설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방, 화재탐지 및 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 부지이며 삼면이 도로에 접합니다. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역(이현지구)에 해당합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 749,500원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 1,268세대 아파트단지로 동일 면적 실거래가 확인됩니다. 최근 12개월 9건의 거래 평균은 370,333,333원이며, 거래 추세는 과거 대비 +3.7%입니다.
- 현장 상태. 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능해 인근 주민 탐문과 외부 관찰을 통해 감정평가가 진행됐습니다. 실내 상태는 반드시 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최저가 284,000,000원은 동일 전용 110.1㎡ 최근 12개월 실거래 평균 370,333,333원의 76.7%입니다. 실제 입찰가를 정할 때 내부 수리비와 부대비용을 함께 고려하세요.
- 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사서, 전입세대, 매각물건명세서, 실제 점유 상황을 확인하고 미확인 임차인의 대항력 가능성을 검토해야 합니다.
- 근저당권 변경. 한화생명보험의 두 근저당권은 2021.01.22 채권최고액이 변경됐습니다. 최초 설정액을 적용한 예상배당표와 현재 등기내용의 차이를 확인하세요.
- 압류·조세. 국민건강보험공단의 2024.02.14 압류는 매각으로 소멸 예정이나, 실제 조세채권과 배당 우선순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 현장 점검. 내부조사가 불가능했던 물건이므로 누수·설비·마감 상태 및 수리 필요 여부를 확인하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비 중 공용부분과 실제 점유자 인도 문제를 확인하고 추가 비용을 반영하세요.
- 입찰 서류. 매각기일 2026.10.12를 기준으로 최저가, 입찰보증금, 기일 변경 여부 및 최신 등기부·매각물건명세서 원본을 재확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인은 필수”
이현하이클래스웰가 105동 1401호는 최근 12개월 실거래 평균의 76.7%까지 최저가가 내려온 1회 유찰 아파트입니다. 최근 거래 추세도 +3.7%이며, 가장 최근 거래가인 415,000,000원 역시 현재 최저매각가보다 높습니다. 제공된 실거래 기준으로는 가격 경쟁력이 확인됩니다.
권리 측면에서는 한화생명보험 근저당이 말소기준이고, 후순위 담보권과 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계 미상·내부조사 불가라는 확인 과제가 남아 있습니다. 실제 점유와 임차관계, 변경된 근저당권의 채권액, 내부 상태를 대조한 뒤 입찰금액을 산정하는 것이 중요합니다. 가격은 경쟁력이 있지만, 현장 확인이 최종 판단을 좌우하는 물건입니다.
