부산지방법원 2025타경723. 부산 남구 대연동 새천년빌라 4층 402호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 등기부상 현재 지분은 조병수 1000분의 999, 조영태 1000분의 1이고, 2013.02.28. 농협은행주식회사 근저당권의 채권최고액은 72,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 2025.08.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.08.26. 국민건강보험공단 압류는 2023.05.08. 이미 말소됐습니다.
권리의 외형은 비교적 단순하지만 이 사건은 일반적인 아파트 경매처럼 등기부만 보고 끝내기 어렵습니다. 물건이 대연8재개발정비사업지역에 포함돼 있기 때문입니다. 2020.04.07. 조합설립인가, 2025.09.05. 사업시행계획인가를 거쳤고, 소유자인 조병수·조영태는 2026.04.28. 분양신청 접수를 완료했습니다. 다만 현재는 분양자격 검증이 완료되지 않아 최종 분양권 확정 전 단계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경723 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 919-5 새천년빌라 4층 402호 |
| 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 4층 402호 |
| 소유관계 | 조병수 1000분의 999 · 조영태 1000분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 460,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 27,374,301원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 등기부 발행일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2013.02.28. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 72,000,000원입니다. 그 뒤 2025.08.25. 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.08.26. 국민건강보험공단 압류는 2023.05.08. 해제로 이미 말소됐으므로 현재 매수인이 이를 인수하는 구조가 아닙니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차·점유 확인 — 등재 임차인은 없지만 현장 확인은 필요
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 별도의 대항력 임차인을 확인할 수는 없지만, 실제 점유자와 전입·임대차 관계는 입찰 전 원본 조사자료와 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 재개발 — 이 사건의 핵심 변수
| 정비사업 | 대연8재개발정비사업지역 |
|---|---|
| 조합설립인가 | 2020.04.07 |
| 사업시행계획인가 | 2025.09.05 |
| 분양신청 | 조병수·조영태 2026.04.28 접수 완료 |
| 현재 상태 | 분양자격 검증 완료 전 · 최종 분양권 확정 전 |
사실조회 회신 내용에 따르면 특별한 결격·제한 사유가 없는 경우, 경매절차에서 부동산을 적법하게 매수한 사람은 원칙적으로 종전 소유자의 조합원 지위와 분양신청에 따른 권리·의무를 포괄적으로 승계합니다. 그러나 정확한 승계 여부와 최종 분양자격, 승계되는 권리·의무의 범위는 한국부동산원의 분양자격 검증결과, 관리처분계획 및 조합정관에 따라 확정됩니다.
④ 가격 — 신건 460,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 460,000,000원인 신건입니다. 단지 정보에는 새천년 10세대, 2000.09.29. 준공, 비교 면적 84.88㎡가 제시돼 있으나 면적 일치가 확인되지 않았고 최근 낙찰가·최근 거래금액도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로 460,000,000원이 최근 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 판단하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 460,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 368,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 294,400,000원 | 0원 | 0원 |
제시된 시나리오에서는 460,000,000원, 368,000,000원, 294,400,000원 어느 경우에도 근저당 채권최고액 72,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 권리상 인수액 역시 모두 0원이어서 유찰 여부에 따라 달라지는 핵심은 인수위험보다 입찰가격입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 460,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,000,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 381,000,000원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 7,000,000원과 농협은행주식회사 근저당 72,000,000원을 배당한 뒤 소유자 교부 예상액이 381,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 부산공업고등학교 남동측 인근으로, 아파트단지·주택·근린상가·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층 402호이며 급배수·위생·승강기·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 5미터 내외 도로, 남서측 약 3미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 정비구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,562,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재개발 조합에 직접 확인. 경매 매수인의 조합원 지위 승계, 분양신청 승계, 최종 분양자격과 권리·의무 범위를 대연8구역재개발정비사업조합에 확인해야 합니다.
- 분양자격 검증 상태 확인. 2026.04.28. 분양신청은 완료됐지만 최종 분양자격 검증은 완료 전입니다.
- 점유관계 재확인. 등재 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 동일 조건의 최근 거래가격이 확인되지 않으므로 감정가 460,000,000원을 곧바로 시세나 적정 응찰가로 보지 말아야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 실제 부담 가능 항목을 원본에서 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정서·재개발 조합 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기보다 재개발 자격 확인이 더 중요하다”
이 사건은 말소기준 근저당 이후 권리가 정리되고 예상 매수인 인수액도 0원이어서 등기 권리 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 물건이 대연8재개발정비사업지역에 포함돼 있고, 종전 소유자들이 2026.04.28. 분양신청을 완료한 반면 최종 분양자격 검증은 아직 끝나지 않았습니다. 특별한 결격·제한 사유가 없는 경우 경매 매수자가 조합원 지위와 관련 권리·의무를 원칙적으로 승계하지만, 정확한 승계 여부와 최종 분양자격은 별도 검증 결과와 관리처분계획·조합정관에 따라 확정됩니다. 또한 동일 조건의 최근 실거래 근거가 없어 신건 최저가 460,000,000원의 가격 메리트도 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수액보다 재개발 승계·분양자격과 실제 시장가격을 입찰 전에 확인하는 것입니다.
