부산지방법원 2025타경4508. 부산 해운대구 중동의 엘시티 랜드마크타워동 81층 8102호입니다. 건물은 지하 5층·지상 101층 규모이며, 본건은 공부상 생활숙박시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 김수흥 씨로, 2020년 7월 21일 소유권이전등기가 접수됐습니다.

등기부에는 여러 금융기관의 근저당과 가압류·압류가 복잡하게 얽혀 있습니다. 하지만 오래된 담보권 상당수는 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 출발점은 2022년 1월 27일 설정된 창원신용협동조합 근저당권입니다. 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 가격과 확인되지 않은 현장 상황입니다. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계 역시 확인되지 않았습니다. 여기에 2026년 9월 11일 새로운 재산보전처분이 등기돼 있어, 매각 진행 및 처분 제한과 관련한 최신 원본 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 창원신협

말소기준권리는 2022.01.27 접수된 을구 8번 창원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,650,000,000원이며 채무자는 이혜경입니다.

같은 날 설정된 무학신용협동조합 근저당권 4,400,000,000원을 비롯해 부산은행, 이동우, 이혜숙의 후순위 근저당권 및 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이미 말소된 과거 근저당권은 중복해서 인수액에 포함하지 않습니다.

② 점유 및 임대관계 — 현장 확인 필요

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다.

따라서 확인된 임차인 없음과 실제 점유자·임차인이 전혀 없음은 구분해야 합니다. 실제 점유 관계, 임대차계약 여부, 보증금과 점유 경위는 입찰 전 현황조사서 및 현장 확인을 통해 점검할 필요가 있습니다. 미확인 점유자의 대항력 역시 현재 자료만으로 긍정하거나 부정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 참고 평균보다 66.9% 높은 최저가

엘시티 거래자료의 최근 12개월 평균은 4,045,000,000원, 최신 거래는 2026년 5월 4,600,000,000원입니다. 신건 최저가 6,750,000,000원은 참고 평균의 166.9%이며, 표본의 최고 거래금액보다도 높습니다.

다만 비교 거래의 면적은 186.01㎡이고 본건의 거래자료상 대상 면적은 205.2058㎡입니다. 따라서 아래 가격 차이는 동일 면적 직접 비교가 아닌 참고 지표로 해석해야 합니다. 특히 본건은 공부상 생활숙박시설이므로 거래사례의 법적 용도와 이용 조건도 함께 대조해야 합니다.

표본 거래금액은 최저 3,450,000,000원에서 최고 4,600,000,000원까지 분포합니다. 감정가 6,750,000,000원은 이 표본 범위를 상회합니다. 면적과 용도 차이를 감안하더라도, 신건 가격에 충분한 매입 여유가 있는지는 추가적인 직접 비교 거래로 입증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 6,750,000,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액은 69,900,000원이며, 창원신용협동조합과 무학신용협동조합에 채권최고액 기준 배당 후 부산은행부터 일부 미배당이 발생합니다. 신청채권자인 이동우는 해당 계산에서 배당을 받지 못합니다.

채권액과 배당액은 제공된 추정표 기준입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당요구, 조세채권 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있으며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

예상 채권자 총채권액은 10,714,507,057원, 채권자 총배당액은 6,680,100,000원, 미배당액은 4,034,407,057원입니다. 소유자 잔여금은 없습니다. 여기서 미배당액은 채권자의 회수 부족분을 뜻하며 매수인 인수액과는 구별됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액과 미배당은 별개

매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 위 시나리오에서 매수인이 인수하는 것으로 계산된 금액은 모두 0원입니다. 신청채권자 이동우 역시 각 시나리오에서 예상배당액이 0원으로 나타납니다.

다만 1회 유찰가 5,400,000,000원도 참고 거래 평균 4,045,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰가 4,320,000,000원은 참고 평균보다 높지만 최신 거래금액 4,600,000,000원보다는 낮습니다. 비교 대상의 면적 및 용도 차이가 있으므로 이 사실만으로 2회 유찰 가격을 적정가라고 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 해운대해수욕장 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·위락시설·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 해운대역·중동역 및 시내버스정류장이 인근에 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 2019.11.29 사용승인된 지하 5층·지상 101층 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·도시가스·지하주차장 설비가 있습니다.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부 이용상태 및 마감재를 확인하지 못했습니다. 실제 시설 상태에 따른 추가 비용 발생 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역이며 경관지구·방화지구·지구단위계획구역·온천지구 등에 해당합니다. 공시지가 자료는 14,060,000원/㎡입니다.
• 환금성. 엘시티 거래자료에는 882세대 및 최근 거래 이력이 확인되지만, 본건은 공부상 생활숙박시설인 고가 물건입니다. 일반 아파트의 매매가격과 수요를 그대로 적용하기보다 동일 용도·면적의 실제 거래와 매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 재검증. 최저가 6,750,000,000원과 참고 거래 평균 4,045,000,000원의 차이가 큽니다. 본건과 동일한 면적·용도 및 유사한 층의 거래사례를 추가 확인해야 합니다.
• 생활숙박시설 용도 확인. 공부상 용도와 실제 이용 형태, 숙박시설 운영 조건 및 용도변경 관련 제한을 확인하세요. 일반 주거용 아파트와 동일한 전제로 수익성을 산정하지 않아야 합니다.
• 신규 보전처분 확인. 2026.09.11 등기된 재산보전처분과 관련하여 최신 등기사항전부증명서, 회생법원 기록 및 경매 진행 상태를 대조하세요.
• 점유 및 임대관계 확인. 현장 내부가 확인되지 않았고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 배당과 채권액 구분. 신청채권자 이동우의 청구액은 720,143,697원이며 근저당 채권최고액은 720,000,000원입니다. 예상배당표에서는 배당액이 0원으로 계산되므로 확정 채권액과 배당 순위를 원본으로 점검하세요.
• 공동담보 확인. 부산은행 근저당에는 공동담보 관련 변경 이력이 있습니다. 현재 담보 범위와 실제 잔존 채무 및 배당 관계를 확인하세요.
• 체납 비용 확인. 관리비, 시설 운영 관련 비용, 조세채권 및 실제 매각대금 외 추가 부담을 확인하세요.
• 매각절차 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부·회생 관련 기록을 대조하고 매각기일 변경 여부도 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”이 곧 “가격 메리트”는 아니다

이 물건의 등기상 권리 흐름은 창원신용협동조합 근저당을 말소기준으로 정리됩니다. 다수의 후순위 채권이 배당을 받지 못하더라도, 계산상 매수인의 금전채권 인수액은 0원입니다.

그러나 최저가 67.5억 원은 참고 실거래 평균 40.45억 원의 166.9%입니다. 비교 거래가 본건과 면적이 다르므로 이를 본건의 확정 시세로 사용할 수는 없지만, 신건 가격을 저렴하다고 볼 근거 역시 충분하지 않습니다.

특히 본건은 일반 아파트가 아니라 공부상 생활숙박시설이고, 실제 내부와 임대관계가 확인되지 않았으며, 2026년 9월 신규 보전처분이 등기됐습니다. 따라서 이번 사건은 후순위 채권의 말소 구조와 별개로 가격·용도·점유·회생 관련 절차를 종합적으로 검증해야 하는 고가 경매물건입니다.

신건 단계에서는 가격상 여유가 확인되지 않으며, 유찰 후에도 동일 면적·동일 용도의 직접 비교 거래를 확보한 뒤 실질 취득비용과 환금성을 다시 평가하는 접근이 필요합니다.