부산지방법원 2025타경6259. 부산 해운대구 좌동의 파크브라이언오피스텔 1층 101호로, 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 경매를 신청한 김정하는 2013년 설정된 채권최고액 350,000,000원의 근저당권자이며, 경매 청구액 역시 350,000,000원입니다.
등기상 소유권은 상속을 거쳐 조주은에게 이전됐습니다. 현재 확인되는 담보권은 김정하의 근저당권이며, 이를 말소기준으로 경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 전은숙과 이다솔도 모두 말소기준 이후 전입했습니다.
그러나 등기상 권리관계가 단순하다고 현장 확인까지 생략할 수 있는 물건은 아닙니다. 감정평가와 매각물건명세서에 101호를 2개호로 나누어 사용하고 있다는 내용이 기재돼 있기 때문입니다. 실제 점유 범위와 내부 구획 상태를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6259 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1476-4 파크브라이언오피스텔 1층 101호 도로명: 부산광역시 해운대구 해운대로774번길 33 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물 위치 | 지상 20층 건물 내 1층 101호 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 현장조사 당시 2개호로 분할 사용 |
| 소유자 | 조주은 (2022.02.24 협의분할에 의한 상속으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 512,000,000원 / 512,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김정하 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준권리 | 2013.01.02 을구 1번 근저당권 · 김정하 · 채권최고액 350,000,000원 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2013.01.02 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 김정하, 채무자는 김명순이며 채권최고액은 350,000,000원입니다. 신청채권자가 해당 근저당권에 기초해 임의경매를 신청한 구조입니다.
2011년 설정됐던 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 이후 상속에 따른 소유권이전 이력이 있으며, 현재 등기상 소유자는 조주은입니다. 후순위 경매개시결정과 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
현황조사와 매각물건명세서에 확인된 실제 임차인은 전은숙·이다솔 2명입니다. 전입일이 모두 2013.01.02 말소기준권리보다 늦어, 현재 자료상 대항력이 없는 것으로 판정됩니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부나 실제 배당 수령액을 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전은숙 | 2023.01.30 | 15,000,000원 | 681,818원 | 없음 | 미확인 | 인수 없음 |
| 이다솔 | 2024.10.17 | 12,000,000원 | 80,000원 | 없음 | 미확인 | 인수 없음 |
전은숙의 전입일은 2023.01.30, 이다솔의 전입일은 2024.10.17로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 확인된 임대차에 대하여 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 512,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,520,000원 |
| 1. 근저당 · 김정하 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 154,480,000원 |
신건 최저가 낙찰을 가정한 추정 배당입니다. 김정하의 채권최고액 350,000,000원을 기준으로 전액 배당하고 소유자 잔여금 154,480,000원이 발생하는 계산입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성은 미반영되어 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 별개
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 512,000,000원 | 350,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 409,600,000원 | 350,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 327,680,000원 | 322,292,480원 | 27,707,520원 | 0원 |
1회 유찰 시에는 신청채권액 전액 배당이 예상되며, 소유자 잔여금은 53,104,000원입니다. 2회 유찰 시에는 채권자에게 27,707,520원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여금은 없습니다. 다만 말소되는 근저당권의 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 각 시나리오의 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동, 부산도시철도 2호선 장산역 남측 인근에 위치합니다. 주변은 중소규모 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 장산역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 20층 건물 중 1층 101호입니다. 위생·급배수·옥내소화전·주차타워설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 각각 약 20m 및 15m 포장도로에 접하는 중로각지입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 5,448,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 사용 중이며 공부상 1개호를 2개호로 분할 사용하고 있습니다. 실제 내부 구획 상태와 임대 가능 면적을 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 역세권 근린시설이라는 입지 특성은 있으나, 구분상가의 환금성은 임대수요·공실·임대료·실제 사용 상태에 좌우됩니다. 비교 가능한 실거래가격을 확보해 감정가의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2개호 분할 사용 확인. 공부상 101호와 실제 내부 구획이 어떻게 다른지 확인하고, 출입구·칸막이·급배수·전기설비 등 변경 현황을 점검하세요.
- 임차인 점유 조사. 전은숙·이다솔 각각의 실제 점유 범위와 임대차계약 내용을 대조하고, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 대항력·배당 확인. 두 임차인은 말소기준 이후 전입했으나, 사업자등록 등 실제 임대차 관련 자료와 확정일자·배당요구·최우선변제 해당 여부를 원본 서류로 재확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 512,000,000원에 바로 응찰하기보다 인근 유사 근린시설의 거래가격, 실제 임대료와 공실 가능성을 비교해 가격 적정성을 판단하세요.
- 명도 비용. 매수인 인수액 0원과 점유 해소 비용 0원은 다릅니다. 실제 임차인 2명의 점유 해소에 필요한 일정과 비용을 별도로 검토하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 당해세 등 배당에 영향을 주는 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 확인하고, 분할 사용 상태가 현재도 유지되는지 현장을 재확인하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 분할 사용과 가격은 확인 대상”
파크브라이언 101호는 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 2013년 김정하 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 2명 모두 그 이후 전입했습니다. 현재 예상 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체에는 확인할 부분이 있습니다. 등기상 1개호를 현장에서 2개호로 분할하여 사용 중이라는 사실은 임대차 점유 관계와 실제 이용 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 또한 신건 최저가 5.12억이 최근 시세 대비 유리한지 검증할 만한 비교 거래가 확인되지 않았습니다.
따라서 이 물건은 권리 인수보다는 현장 점유·분할 사용 상태·가격 적정성을 중심으로 살펴봐야 합니다. 현재 확인된 권리구조만으로 인수 위험이 크다고 볼 근거는 없지만, 실제 구획 및 임대차 상태를 확인하고 시세를 비교하기 전까지 가격 메리트는 보류하는 것이 합리적입니다.
