부산지방법원 2025타경6276. 정관신도시계룡리슈빌 107동 16층 1602호, 전용 131.98㎡대 아파트입니다. 현재 소유자는 윤재걸이며, 2009.10.20 매매로 320,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2020.03.18 설정된 광안신용협동조합 근저당권 344,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 광안신용협동조합의 근저당권과 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기에는 과거 여러 근저당권·전세권·압류·가압류가 있었지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 것은 2020.03.18 말소기준권리 이후의 권리입니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산되어, 권리관계보다 신건 가격이 최근 거래 흐름에 비해 적정한지가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6276 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1330 정관신도시계룡리슈빌 107동 16층 1602호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 131.9791㎡ · 19층 건물 내 16층 1602호 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 윤재걸 · 2009.10.20 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 505,000,000원 / 505,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 132,245,562원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2020.03.18 광안신용협동조합 근저당권 344,400,000원이며, 이후 남아 있는 근저당권과 우영삼·신용보증기금·청송영양축산업협동조합·광안신용협동조합·주식회사 국민은행의 가압류, 그리고 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 조금 낮지만 최신 거래보다 높다
정관신도시계룡리슈빌은 455세대, 2008.12.16 준공 단지입니다. 동일 면적 131.98㎡ 실거래는 총 11건이 확인되며, 이 가운데 최근 12개월 거래는 5건입니다. 전체 11건 평균은 537,227,272원이지만 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 131.98㎡ | 13 | 470,000,000원 |
| 2025.12 | 131.98㎡ | 16 | 540,000,000원 |
| 2025.10 | 131.98㎡ | 12 | 505,000,000원 |
| 2025.10 | 131.98㎡ | 13 | 527,000,000원 |
| 2025.10 | 131.98㎡ | 14 | 520,000,000원 |
| 2024.04 | 131.98㎡ | 18 | 540,000,000원 |
| 2023.05 | 131.98㎡ | 17 | 600,000,000원 |
| 2022.04 | 131.98㎡ | 11 | 650,000,000원 |
| 2021.09 | 131.98㎡ | 4 | 515,000,000원 |
| 2021.08 | 131.98㎡ | 8 | 520,000,000원 |
| 2021.06 | 131.98㎡ | 9 | 522,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 131.98㎡ | 5건 | 512,400,000원 |
현재 최저가 505,000,000원은 최근 12개월 평균 512,400,000원의 98.6%입니다. 평균만 보면 약간 낮지만, 가장 최근 거래인 2026.09 거래가는 470,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -8.2%의 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 537,227,272원이나 최근 12개월 평균만 보고 신건 가격을 ‘싸다’고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 505,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,450,000원 |
| 2. 근저당 · 광안신용협동조합 | 344,400,000원 | 344,400,000원 |
| 3. 근저당 · 광안신용협동조합 | 204,000,000원 | 153,150,000원 |
| 4. 가압류 · 우영삼 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 19,200,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 청송영양축산업협동조합 | 9,054,825원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 광안신용협동조합 | 24,610,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 48,020,107원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 13,329,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 692,614,342원 중 497,550,000원이 배당되고 미배당은 195,064,342원입니다. 두 번째 광안신용협동조합 근저당부터 미배당이 발생하지만, 이는 후순위 채권자의 배당 문제이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 505,000,000원 | 497,550,000원 | 195,064,342원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 404,000,000원 | 397,560,000원 | 295,054,342원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 323,200,000원 | 317,875,200원 | 374,739,142원 | 0원 |
유찰이 진행되면 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 물건은 유찰 여부가 권리 위험을 바꾸기보다, 실거래 대비 매수가격의 위치를 바꾸는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정중학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지와 근린상가, 공동주택, 학교, 공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 19층 건물 내 16층이며, 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 옥내소화전, 주차장, 공동현관, 지역난방, 도시가스 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 가로망이 정비되어 있고 남서측 약 20~25M 대로, 남동측·서북측 약 10M 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 속하며, 공시지가는 1,240,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 우선. 최근 12개월 평균 512,400,000원뿐 아니라 2026.09 최신 거래 470,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -8.2%이므로 과거 전체 평균 537,227,272원만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 권리 확인. 말소기준권리는 2020.03.18 광안신용협동조합 근저당권이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기 원본을 최종 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 현재 임차인 자료는 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원본을 입찰 직전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 체납 관리비 등도 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최신 거래를 봐야 한다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2020.03.18 광안신용협동조합 근저당권이고, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격은 별개입니다. 신건 505,000,000원은 최근 12개월 평균 512,400,000원의 98.6%이지만, 가장 최근 거래 470,000,000원보다 높고 시장 추세도 -8.2%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 위험보다 최근 거래 흐름 속에서 505,000,000원을 어떻게 평가할지에 있습니다.
