부산지방법원 2025타경6291. 부산 남구 대연동 린다비스타 7층 702호입니다. 공부상 용도는 오피스텔이며 현재 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자 이선표는 2017년 1월 10일 이 물건을 거래가 244,145,000원에 취득했습니다. 이후 2024년 9월 30일 파산선고를 받았고, 파산관재인 이태원이 청산을 위한 형식적 경매를 신청해 2025년 12월 30일 경매개시결정이 등기됐습니다.

일반적인 근저당권 실행 경매와 구조가 다릅니다. 특히 경매개시결정보다 오래된 임차인의 대항력과 배당관계가 핵심입니다. 정수현의 임차권등기는 경매개시결정 이후에 이루어졌지만, 명세서에 기재된 전입일과 확정일자는 그보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기의 접수 순서만 보고 매각으로 보증금 반환 부담이 모두 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차관계가 핵심

과거 최영서 명의로 설정된 전세권 225,000,000원은 2022년 1월 7일 해지되어 이미 말소됐습니다. 현재 검토해야 하는 것은 정수현 명의의 임차권등기와 김희진의 임대차관계입니다. 두 사람 모두 배당요구 내역이 있으나, 김희진의 보증금은 확인되지 않아 전체 배당액과 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 중복 여부 확인 필수

정수현의 전입일과 확정일자는 등기부의 임차권등기 기재 및 매각물건명세서에 명시된 날짜입니다. 임차권등기 접수일과 최초 대항요건 취득 시점은 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래와 하락 추세가 중요하다

린다비스타 동일 면적 76.52㎡의 실거래는 총 5건 확인됩니다. 다만 거래 시점이 넓게 분포하므로 과거 고가 거래가 반영된 전체 평균 244,400,000원을 현재 시세로 그대로 적용하기는 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2025년 3월의 230,000,000원 한 건입니다.

전체 평균만 보면 최저가가 시세의 98.2%로 보일 수 있습니다. 그러나 최근 거래 기준으로 환산하면 104.3%입니다. 과거 282,000,000원 거래가 전체 평균을 끌어올린 점을 감안해야 합니다.

최근 거래 대비 과거 거래 추세는 -7.3%로 하락 방향입니다. 더욱이 최근 거래 한 건은 14층, 경매 대상은 7층으로 층수 차이도 있습니다. 최신 거래 자체가 현재 시장을 충분히 대표한다고 단정할 수 없는 만큼 가격은 보수적으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당 — 소유자 잔여로 볼 수 없는 235,840,000원

현재 최저가인 240,000,000원에 낙찰되는 상황을 가정합니다. 집행비용 추정액은 4,160,000원입니다. 이를 공제한 235,840,000원은 임차인 등의 배당순위를 반영하기 전의 잔액입니다.

정수현의 보증금과 김희진의 보증금 채권이 배당계산에 확정적으로 반영되지 않은 상태이므로, 이 금액을 실제 소유자 교부액으로 취급해서는 안 됩니다.

235,840,000원은 소유자 교부 확정액이 아닙니다. 임차인 보증금 채권, 배당순위, 당해세 및 최우선변제 등을 반영한 실제 배당표를 별도로 산정해야 합니다. 따라서 매수인 인수액도 0원으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득비용은 다르다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 남구 대연동 대연초등학교 남동측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 부산도시철도 2호선 대연역과 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 15층 건물 중 7층 702호입니다. 승강기·기계식주차장·도시가스 난방·소방설비 등이 갖춰져 있습니다. 내부는 폐문으로 확인되지 않았습니다.
• 용도. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 조사됐습니다. 사건상 근린시설 표기와 실제 이용상태를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·제3종일반주거지역 관련 사항과 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 3,637,000원/㎡입니다.
• 환금성. 39세대 규모이며 동일 면적 실거래가 많지 않습니다. 최근 12개월 거래는 한 건이고 가격 추세는 -7.3%로 하락 방향입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래를 중심으로 판단해야 합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 정수현 임차권 원본 확인. 매각물건명세서에 명시된 240,000,000원 보증금 및 미배당 잔액 인수 조건을 반드시 확인하세요. 전입·확정일자와 최초 대항요건 유지 여부도 함께 검토해야 합니다.
• 김희진 보증금 파악. 배당요구가 있으나 금액이 확인되지 않았습니다. 계약서·보증금 반환채권·점유관계를 확인해 추가 인수 부담을 산정해야 합니다.
• 임차인 관계 대조. 두 사람의 전입일과 확정일자가 동일합니다. 동일 임대차 채권의 신고인지, 별도 계약인지, 실제 점유와 권리관계가 어떻게 연결되는지 확인하세요.
• 배당표 재계산. 정수현의 보증금 240,000,000원과 김희진의 권리, 집행비용 및 다른 우선배당 사항을 반영해야 합니다. 배분 대상 잔액을 소유자 교부액으로 오인하지 마세요.
• 실질취득비용 기준 입찰가 설정. 최저가뿐 아니라 미배당 보증금 인수액까지 더해 최근 실거래 230,000,000원과 비교해야 합니다. 하락 추세도 반영해야 합니다.
• 현장 및 용도 점검. 공부상 오피스텔·현황 주거용 오피스텔의 일치 여부, 내부 시설 상태, 점유자와 명도 문제, 기계식주차장 이용 조건 등을 확인하세요.
• 파산재단 매각 절차 확인. 파산관재인이 신청한 청산을 위한 형식적 경매인 만큼 통상적인 담보권 실행 경매와 구별하여 매각조건 및 배당관계를 검토하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 관련 자료와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 아니라 인수 후 실질취득액을 보라”

이 사건은 최저매각가가 240,000,000원인 신건이지만, 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 정수현의 240,000,000원 임차보증금과 김희진의 미상 보증금입니다.

정수현의 임차권등기는 매각물건명세서에 인수 가능 권리로 명시되어 있습니다. 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 부담할 수 있으므로, 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 김희진의 보증금까지 확정되지 않은 상태에서는 총 인수액에 대한 신뢰할 수 있는 상한도 산정하기 어렵습니다.

가격 측면에서도 최신 거래가와 최근 12개월 평균은 230,000,000원이고, 감정가 및 정수현 보증금 기준액은 240,000,000원으로 최근 시세의 104.3%입니다. 거래 추세 역시 -7.3%로 하락 중입니다.

결론적으로 권리 확인이 선행되어야 하는 고위험 구조입니다. 단순히 유찰을 기다리는 것이 해결책은 아닙니다. 임차인별 실제 보증금과 배당액, 매수인에게 남는 미배당 채무를 먼저 확정한 뒤, 그 금액을 포함한 실질취득비용으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.