부산지방법원 2026타경4. 부산 해운대구 반송동 259-92, 3층 301호의 다세대 물건으로 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 서정우이며, 2016.03.31. 거래가 76,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 55,000,000원이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당권 65,000,000원, 주식회사디지비캐피탈 가압류 29,949,065원, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대차관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 이 물건은 “등기상 인수 0원”과 “점유·임대차 확인”을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경4 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반송동 259-92 3층 301호 · 부산광역시 해운대구 반송순환로184번길 2 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) 이용 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 서정우 · 단독소유 · 2016.03.31. 소유권이전 · 거래가액 76,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 43,077,186원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
핵심은 2016.03.31. 농협은행주식회사 근저당권 55,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 현존하는 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당권과 주식회사디지비캐피탈 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다. 2021.12.29. 설정됐던 앤알캐피탈대부주식회사 근저당권 52,000,000원은 2022.07.04. 해지로 이미 말소됐습니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 “임대차관계 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 점유자의 전입·점유·확정일자·보증금 관계까지 확정할 수 없으며, 대항력 여부를 단정해서도 안 됩니다. 입찰 전에는 현황조사와 매각물건명세서의 점유·임차 관계를 다시 대조해야 합니다.
② 가격 점검 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 112,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 현재 자료상 실질취득액도 최저가와 같은 112,000,000원 수준으로 봅니다.
하지만 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 112,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지, 비슷한지, 높은지를 수치로 검증할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없는 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,368,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 65,000,000원 | 54,632,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사디지비캐피탈 | 29,949,065원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 149,949,065원 중 예상 배당액은 109,632,000원, 미배당은 40,317,065원입니다. 주식회사엔씨파이낸스대부와 주식회사디지비캐피탈에 미배당이 발생하지만, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.1% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 반송동 소재 반송1주민센터 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택과 단독주택 등으로 형성된 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 301호이며, 급배수·위생설비, 화재경보 및 경보시설, 도시가스 개별난방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 토지·도로. 남서하향 완경사지대의 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 남동측으로 약 8~9미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 809,200원/㎡, 토지면적은 635.0㎡입니다. 주거환경개선지구 및 중로3류와 접하고, 가축사육제한구역과 제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모·연식. 태경빌라(259-92)는 12세대이며 준공일은 1990.09.20입니다. 최근 실거래 금액이 제시되지 않아 환금성을 가격 데이터로 검증하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대차관계 미상입니다. 실제 점유자, 전입일자, 보증금, 확정일자 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 112,000,000원은 감정가의 100%입니다. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가만 보고 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 89,600,000원, 2회 유찰 시 71,680,000원으로 계산되며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 채권 미배당 구분. 현재 회차 미배당 40,317,065원은 배당받지 못하는 채권자의 잔액이지, 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
- 현장 상태. 공동주택(연립주택) 이용, 3층 건물 내 3층 301호라는 점과 건물의 실제 내부 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 먼저 남은 두 가지, 임대차와 가격
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2016.03.31. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 현존 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액 0원으로 계산합니다.
하지만 여기서 바로 “안전하고 싸다”로 넘어갈 수는 없습니다. 감정평가상 임대차관계가 미상이고, 가격을 검증할 최근 실거래 금액도 없습니다. 따라서 현재 신건 최저가 112,000,000원의 핵심은 할인율이 아니라 실제 점유·임대차 확인과 외부 시세 검증입니다. 권리 계산은 단순하지만, 가격과 점유가 확인되지 않은 상태에서는 보수적으로 접근하는 편이 데이터에 부합합니다.
