부산지방법원 2026타경37. 부산 남구 문현동 금융센터디온플레이스 16층 1604호입니다. 사건상 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서에 명시된 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 부산도시철도 국제금융센터·부산은행역 동측 인근에 자리한 집합건물로, 감정가는 81,000,000원입니다.

등기상 소유자는 이종석이며, 2014년 12월 11일 소유권을 취득하면서 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 신용보증기금 가압류와 국세 압류가 등기됐고, 신한은행이 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리보다 앞서 존속하는 인수 대상 제한물권은 확인되지 않습니다.

다만 이 물건은 소유자 점유가 확인된 물건으로 단정할 수 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 사용자는 누구인지, 임대차계약이나 점유자가 존재하는지를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준

핵심은 2014년 12월 11일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 87,960,000원이며, 본건의 말소기준권리에 해당합니다. 이후 설정된 신용보증기금 가압류와 김해세무서장 관련 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

과거 하나은행 가압류, 북부산세무서장 관련 압류, 신용보증기금의 종전 강제경매개시결정 등은 이미 말소된 상태입니다. 초기 신탁등기 역시 말소돼 현재 소유자는 이종석으로 확인됩니다.

② 가격 검토 — 최저가 8,100만원, 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가격은 감정가와 같은 81,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 대비 할인은 적용되지 않았습니다.

실제 가격 경쟁력을 판단하려면 동일 건물 또는 인근의 유사한 업무시설(오피스텔) 거래가격과 비교해야 합니다. 현재 확인된 가격만으로는 최근 실거래 평균이나 최신 거래 대비 8,100만원이 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 채권액은 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

예상 매각대금 81,000,000원에서 집행비용 1,858,000원을 제외하면 신한은행에 배당 가능한 금액은 79,142,000원입니다. 신한은행의 경매 신청 청구액은 79,175,113원으로, 해당 가정에서는 신청채권도 전액 충족되지 않습니다.

신용보증기금의 가압류 청구액 76,500,000원에는 예상 배당이 없으며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다. 채권자 전체의 예상 미배당액은 85,318,000원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 문현동 소재 부산도시철도 국제금융센터·부산은행역 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 국제금융센터·부산은행역이 있어 교통 여건은 대체로 편리한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 26층 건물 중 16층 1604호입니다. 사용승인일은 2014.09.30이며 위생·급배수·소방·승강기·난방·주차타워 설비 등이 설치돼 있습니다.
• 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 근린시설이라는 사건 분류만을 기준으로 상가 또는 일반 아파트의 거래가격과 직접 비교하지 않도록 주의해야 합니다.
• 도로. 서측 광대로에 접하고, 남측 약 10m 및 동측 약 8m 내외 도로와 접합니다. 서측으로 동서고가도로가 통과합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 4,434,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 도시철도 접근성과 주변 업무시설 입지는 확인되지만, 해당 호실의 최근 실거래가격 및 임대수익이 확인되지 않아 실제 매각·재매도 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 용도 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 건축물대장과 집합건축물대장 원본을 대조해 해당 호실의 용도 및 이용 가능 범위를 확인하세요.
• 점유·임대관계. 임대관계가 미상으로 조사됐습니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 전입 및 사업자등록 여부를 확인하고 대항력·우선변제 가능성을 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 실제 임차인과 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 있는지 입찰 직전 최신 서류를 대조하세요.
• 세금 관련 압류. 김해세무서장 관련 압류의 체납세액과 법정기일, 배당순위를 확인하세요. 예상배당표는 조세 우선배당을 반영한 확정 결과가 아닙니다.
• 최근 거래가격 비교. 동일 건물의 유사한 업무시설(오피스텔) 거래가격과 최근 거래 추이를 확인해야 합니다. 감정가 81,000,000원 자체를 현재 시장가격으로 단정해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가는 81,000,000원이며, 제공된 시나리오상 유찰 후 가격은 64,800,000원과 51,840,000원입니다. 각각의 가격에 대해서도 실제 시세와 총취득비용을 별도로 비교하세요.
• 관리비·주차시설. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분과 주차타워 이용조건, 관리규약을 확인하세요.
• 명도. 실제 점유관계에 따라 인도명령·명도 절차 및 관련 비용이 발생할 수 있으므로 현장 확인과 점유자 조사를 거쳐야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”

금융센터디온플레이스 1604호는 신한은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 등기상 매수인이 별도로 인수할 권리는 확인되지 않으며, 예상 인수액은 0원입니다.

다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 현재 확인된 실거래가격만으로는 감정가 8,100만원의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 특히 업무시설(오피스텔)이라는 실제 이용상태를 고려해 동일 용도의 거래가격, 임대수익 및 환금성을 확인해야 합니다.

신건 매각을 가정하면 예상 채권 미배당액은 85,318,000원으로, 신한은행의 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 이는 매수인 인수채무와는 별개이지만, 실제 배당순위와 조세채권에 대한 원본 확인이 필요합니다.

결론은 등기상 인수위험이 낮은 구조이나, 점유관계와 시장가격은 검증이 필요한 물건이라는 것입니다. 신건 최저가가 감정가와 동일한 만큼, 매각기일 전에 실제 임대관계와 최근 거래가격을 먼저 확인하고 유찰 시나리오별 총취득비용을 비교하는 접근이 필요합니다.