부산지방법원 2026타경5040. 부산 남구 문현동 대원맨션 가동 4층 502호 아파트입니다. 감정평가 요항상 철근조 슬래브지붕 지하1층·지상5층 건물의 제4층 제502호이며 공부상 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 현재 등기부상 말소기준으로 선언된 권리는 2023.04.26 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 공유물분할을 위한 경매개시결정과 2026년 동래구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거에는 김해시 압류와 강제경매개시결정 등이 있었지만 2023.03.02 강제경매 매각을 원인으로 관련 등기가 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오가 산정한 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 임차인 자료상 등재가 없다는 사실과 실제 현장 점유관계 확인은 구분해서 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경5040 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 189-10 대원 가동 4층502호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공부상 공동주택(아파트) · 제4층 제502호 |
| 건물 구조 | 철근조 슬래브지붕 · 지하1층 지상5층 |
| 소유자 | 김종문, 유가영, 유미숙, 유호성, 유호진 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 자료상 등재 없음. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 “미상임”으로 적혀 있으므로 현장 점유관계까지 확정됐다고 볼 수는 없습니다. 현재 말소기준은 2023.04.26 국민건강보험공단 압류이며, 이후 2026.01.13 경매개시결정과 2026.01.23 동래구 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 16.5% 낮지만 표본은 1건
대원맨션은 40세대, 준공일은 1982.01.12입니다. 비교 자료의 최근 거래는 총 4건이며, 이 가운데 최근 12개월 거래는 2026.05의 200,000,000원 1건입니다. 최저매각가 167,000,000원은 이 최근 거래의 83.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.9㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.11 | 55.27㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 55.27㎡ | 5 | 297,000,000원 |
| 2021.11 | 54.98㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 200,000,000원 |
전체 4건 평균은 231,750,000원이지만, 2021년·2022년의 높은 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 200,000,000원이고, 최저가 167,000,000원은 그보다 33,000,000원 낮습니다. 다만 최근 거래가 1건뿐이며 최근 대 과거 가격 추세가 -17.5%로 나타나므로 단순히 과거 평균 대비 할인율만 보고 가격을 평가하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 2. 갑구 13번 경매개시결정 · 김종문 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 163,862,000원 |
채권액 미상 항목은 배당 계산에서 제외된 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되면 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철도 2호선 지게골역 북서측 인근이며, 주위는 중·소규모 아파트단지와 단독주택, 연립주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 지게골역이 있으며, 감정평가 요항상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 문현6 재개발사업 정비구역에 포함됩니다. 소공원·소로2류·중로3류 저촉 사항도 기재되어 있습니다.
- 도로·토지. 단지 동측·서측으로 노폭 약 6m 내외, 북측으로 약 8m 내외 포장도로와 접하고, 토지는 서하향 완경사지 내 자체 지반을 평탄하게 조성한 아파트 및 근린생활시설 건부지입니다.
- 공부 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 자료상 등재는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당 순서를 점검해야 합니다.
- 가격 기준. 최신 거래 200,000,000원과 최근 12개월 평균 200,000,000원을 우선 기준으로 보고, 전체 평균 231,750,000원은 과거 고가 거래 영향이 있음을 감안해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 대 과거 가격 추세가 -17.5%입니다. 신건이 최신 거래보다 낮다는 이유만으로 추가 하락 가능성을 무시하지 않아야 합니다.
- 정비구역. 문현6 재개발사업 정비구역 관련 사업 진행 상태와 권리관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 최근 거래를 기준으로
이 사건은 현재 배당 시나리오상 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가격도 신건 167,000,000원으로 최신 거래 200,000,000원의 83.5%라 최근 거래와 단순 비교하면 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래는 1건뿐이고 가격 추세는 -17.5%입니다. 따라서 과거 전체 평균 231,750,000원을 기준으로 큰 할인폭을 계산하기보다, 최신 200,000,000원 거래와 하락 추세, 실제 점유·세금 배당관계를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
