부산지방법원 2026타경5047. 부산 해운대구 우동 센텀센시빌 105동 2503호의 경매입니다. 전용면적은 84.9402㎡, 지상 27층 건물의 25층에 위치한 아파트입니다. 그런데 이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 입지나 감정가가 아닙니다. 바로 매각 범위입니다.

등기부에 따르면 권미연과 전종한이 각각 2분의 1씩 소유하고 있습니다. 종전 공유자 서선희의 지분은 2025년 9월 23일 임의경매로 매각됐고, 전종한이 해당 지분을 취득했습니다. 이번 사건은 남아 있는 권미연의 지분 2분의 1에 대한 임의경매입니다. 따라서 낙찰자가 298,000,000원을 지급하더라도 아파트 전체 소유권을 취득하는 것이 아니라 전종한과 공동소유자가 됩니다.

말소기준권리는 2018년 2월 23일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 추가 근저당권과 근저당권부채권 압류 등이 확인되지만, 이번 매각대상 지분에 대한 담보권은 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 다만 기존 근저당권의 이전 및 부채권 압류 내역이 있어 배당권자의 확인이 필요합니다. 무엇보다 담보권이 소멸한다는 사실과 공유관계가 해소된다는 사실은 전혀 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 중요한 지분 구조

말소기준은 을구 10번, 2018년 2월 23일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 168,000,000원이며, 2018년 4월 13일에는 채권최고액 12,000,000원의 추가 근저당권이 설정됐습니다.

이후 2025년 9월 종전 공유자 서선희의 지분이 별도 경매를 통해 전종한에게 이전되면서, 기존 근저당권은 권미연 지분 전부를 목적으로 하는 형태로 변경됐습니다. 이어 2025년 11월 3일 두 근저당권은 확정채권대위변제를 원인으로 서선희에게 이전됐으며, 2026년 4월 22일에는 신한카드의 근저당권부채권 압류가 등기됐습니다.

임차인 조사 내역은 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차보증금 승계액은 없으나 이를 곧바로 점유자가 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 현실적인 점유관계와 공유자의 사용 상황은 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 전체 아파트와 지분 가격을 혼동하지 말 것

센텀센시빌은 800세대 규모이며, 비교 대상은 전용 84.94㎡대 동일 평형의 최근 실거래입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 586,416,666원, 가장 최근인 2026년 9월 거래는 579,000,000원입니다.

여기서 최저가 298,000,000원을 전체 아파트 실거래 평균과 직접 비교하면 시세의 50.8%라는 수치가 나옵니다. 그러나 이는 매각 지분을 무시한 비교입니다. 이번 사건의 지분 2분의 1과 같은 비율로 환산하면 최근 실거래 평균은 약 293,208,333원입니다. 현재 최저가는 이 환산가격보다 약 1.6% 높습니다.

지분 환산금액은 전체 아파트 거래금액에 매각 지분비율을 적용한 단순 계산치입니다. 실제 공유지분의 시장가격이나 단독 처분 가능가격을 의미하지 않습니다.

③ 예상배당표 (지분 매각가 298,000,000원 가정)

아래는 매각대금에서 추정 집행비용을 차감하고, 등기상 최초 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산한 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 이전된 근저당권의 현재 권리자, 부채권 압류, 실제 채권 잔액과 배당요구 등에 따라 달라질 수 있습니다.

근저당권은 2025.11.03 서선희에게 이전됐고, 2026.04.22 근저당권부채권 압류가 등기됐습니다. 표의 최초 근저당권 명칭은 담보권 식별을 위한 것이며, 실제 배당수령자가 최초 신한은행이라는 의미는 아닙니다. 채권최고액 역시 확정된 실제 채무잔액은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐습니다.

④ 회차별 가격과 매수인 부담

현재 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 금전적 권리는 0원입니다. 다만 공유자의 나머지 지분은 경매대상이 아니므로 낙찰로 소멸하지 않습니다. 가격이 내려간다고 해서 낙찰자가 아파트 전체를 취득하는 것도 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 해운대구 우동 강동초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트단지, 벡스코, 백화점 및 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 동해남부선 센텀역, 도시철도 2호선 센텀시티역 등이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 건물로, 사용승인일은 2003.10.20입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문과 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며, 북동측 광대로에 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 철도보호지구, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,817,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 평형의 최근 실거래가 존재하나 이는 전체 소유권 거래입니다. 이번처럼 지분만 취득하는 경우에는 전체 주택의 실거래 유동성을 동일하게 적용하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 지분 확인. 권미연 소유 지분 2분의 1만 매각됩니다. 아파트 전체를 취득하는 사건으로 오인하지 않아야 합니다.
• 공유자 우선매수권. 전종한의 우선매수권 행사 가능성과 1회 행사 제한 조건을 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• 지분 가격 비교. 최저가 298,000,000원을 전체 아파트 평균 586,416,666원과 직접 비교하지 말고, 같은 지분비율로 환산한 약 293,208,333원과 비교해야 합니다.
• 공유관계 처리. 낙찰 후 다른 공유자와의 사용·수익·처분 협의, 나머지 지분의 추가 취득 가능성 및 공유물분할 문제를 검토해야 합니다.
• 점유관계. 임차인 조사 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인, 공유자 사이의 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 담보권 이전. 서선희 앞으로 이전된 을구 10번·12번 근저당권과 신한카드의 근저당권부채권 압류를 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
• 배당관계. 신청채권자 현대부동산연구소의 청구금액 58,028,789원과 실제 배당순위 및 대위변제 관계를 대조해야 합니다.
• 관리비. 공용부분 미납 관리비 및 기타 점유·관리 비용은 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 최종 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — 반값 경매가 아니라 공유지분 매각

이 사건의 핵심은 가격표에 적힌 298,000,000원이 아닙니다. 그 돈을 지급하고 무엇을 취득하는지입니다.

센텀센시빌 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균은 586,416,666원입니다. 하지만 이번 경매에서는 권미연의 지분 2분의 1만 매각하므로 이를 단순 환산하면 약 293,208,333원이 됩니다. 현재 최저가 298,000,000원은 해당 환산가격보다 높고, 가장 최근 거래의 지분 환산가격 289,500,000원도 웃돕니다.

근저당권 등 매각대상 지분의 금전적 인수 부담은 현재 시뮬레이션상 0원이지만, 낙찰 후에도 전종한과의 공유관계가 유지됩니다. 여기에 공유자의 우선매수권이 1회 인정되므로, 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 최종 취득이 제한될 수 있습니다.

결론적으로 이 물건은 최저가가 시세의 절반인 아파트가 아닙니다. 실거래를 지분비율로 환산하면 신건 가격에 뚜렷한 할인 이점이 없고, 공유관계 정리와 우선매수권이라는 추가 제약까지 존재합니다. 일반 아파트 전체 매각과 분리하여 신중하게 검토해야 하는 지분경매입니다.