부산지방법원 2026타경5059. 해운대구 우동 우신골든스위트 16층 동관1707호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 관리실 탐문에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 사건상 용도 표시는 근린시설입니다. 현재 소유자는 블루베스트주식회사이며, 2008.04.04 매매를 원인으로 2008.05.09 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 769,300,000원입니다.
권리의 중심은 2013.07.03 설정된 남천천신용협동조합의 채권최고액 650,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤에 설정된 남천천신용협동조합 430,000,000원 근저당권과 송정환 185,899,799원 근저당권, 해운대구 압류 2건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 등기상 후순위 권리를 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경5059 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1435-1 우신골든스위트 16층 동관1707호 · 도로명 부산광역시 해운대구 마린시티1로 147 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 관리실 탐문상 주거용 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 블루베스트주식회사 (2008.05.09 소유권이전 · 거래가액 769,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,330,000,000원 / 1,330,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남천천신용협동조합 / 408,647,326원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 부산솔로몬상호저축은행 780,000,000원 근저당권과 광안신용협동조합 780,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2013.07.03의 남천천신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 근저당 2건과 압류 2건은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송정우 | 2025.09.25 | 2026.04.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 송정우의 전입일 2025.09.25는 말소기준권리일 2013.07.03보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 경매로 보증금이 전액 배당되지 않더라도 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구는 2026.04.15에 접수되어 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 정확합니다.
③ 가격 판단 — 신건 13.3억, 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,330,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 1,330,000,000원입니다. 다만 동일 물건의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 비교할 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 단계가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,330,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 15,700,000원 |
| 1. 근저당 · 남천천신용협동조합 (을구 5) | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 2. 근저당 · 남천천신용협동조합 (을구 8) | 430,000,000원 | 430,000,000원 |
| 3. 근저당 · 송정환 (을구 9) | 185,899,799원 | 185,899,799원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,400,201원 |
현재 회차에서는 배당표상 채권 합계 1,265,899,799원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 48,400,201원이 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,330,000,000원 | 1,265,899,799원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,064,000,000원 | 1,050,960,000원 | 214,939,799원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 851,200,000원 | 840,288,000원 | 425,611,799원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 넘어오는 구조가 아닙니다. 1회·2회 유찰 시에도 제시된 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 따라서 유찰의 효과는 권리 인수 증가가 아니라 매각가 자체의 하락에 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 해원초등학교 남동측 인근. 초고층 오피스텔·공동주택·주상복합시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고, 시내버스정류장과 도시철도 2호선 동백역이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 관리실 탐문상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트·철근콘크리트 구조의 37층 건물 내 16층 동관1707호이며, 외벽은 알루미늄복합판넬·강화유리 마감, 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·무인공동현관·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 20미터, 북동측 약 15미터 폭 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·해일위험지구이며, 개발행위허가제한구역의 제한용도는 업무시설 중 오피스텔입니다. 공시지가는 9,669,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 매각물건명세서 원문과 배당요구 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 주거용 이용 확인. 공부상 업무시설이지만 주거용 오피스텔로 조사됐으므로 실제 사용현황과 인도 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 신건 최저가 1,330,000,000원이 시세보다 싸다는 근거는 없습니다. 동일 건물·유사 호수 실거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 규제 확인. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·해일위험지구 및 오피스텔 관련 개발행위허가 제한을 실제 활용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 실제 점유자와 관리비 체납 여부를 관리실·현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 미확정
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2013.07.03 남천천신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 송정우도 2025.09.25 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 권리만 놓고 보면 복잡한 인수형 사건은 아닙니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 신건 최저가는 1,330,000,000원이고 실질취득액도 같은 금액이지만, 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아 이 가격이 시장 대비 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리의 단순함은 확인됐지만, 가격 메리트는 확인되지 않은 사건으로 정리하는 것이 가장 안전합니다.
