부산지방법원 2026타경5071. 부산 기장군 정관읍 더 스카이파크 제11층 제1102호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔) 등으로 조사됐습니다. 현 소유자는 노승갑이며, 2019.03.08. 소유권을 취득할 당시 등기상 거래가액은 85,440,000원입니다. 같은 날 설정된 범천중앙새마을금고 근저당권의 채권최고액 50,700,000원이 이 사건의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 신용보증기금 가압류 387,180,042원, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 이들 등기는 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 별도로 서미주가 2024.03.29. 전입했고 2026.01.26. 배당요구를 했지만, 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경5071 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 748-5 더 스카이파크 11층 1102호 |
| 도로명 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관중앙로 48 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 중 11층 1102호 |
| 소유자 | 노승갑 · 등기상 거래가액 85,440,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 범천중앙새마을금고의 근저당권 관련 임의경매 · 37,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 기준
말소기준은 2019.03.08. 범천중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024.08.27. 신용보증기금 가압류, 2026.01.14. 임의경매개시결정, 2026.01.20. 국민건강보험공단 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다. 2023.12.06. 및 2024.12.02. 양산세무서장 관련 압류는 각각 해제·말소된 것으로 확인됩니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서미주 | 2024.03.29 | 미상 | 2026.01.26 접수 | 없음 | 미상 |
전입신고가 말소기준권리보다 뒤이므로 낙찰자에게 보증금 반환을 주장할 대항력은 없습니다. 다만 보증금 액수와 확정일자는 확인되지 않았고, 우선변제 여부도 확정하기 어렵습니다. 따라서 매수인 인수와는 별개로 실제 배당순위와 최우선변제 대상 여부는 매각물건명세서와 관련 원본을 대조해 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 65,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 본 자료만으로 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 1. 근저당 · 범천중앙새마을금고 | 50,700,000원 | 50,700,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 387,180,042원 | 12,730,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 437,880,042원, 예상 채권자 배당액은 63,430,000원, 미배당액은 374,450,042원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 집행비용은 1,570,000원으로 추정돼 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 중앙공원 남서측 인근이며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·병원·아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 11층이며, 위생·급배수·난방·천정형 냉방·화재탐지·소화·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 40m, 남동측 약 15m 폭 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 1,453.8㎡, 일반상업지역이며 공시지가 3,713,000원/㎡입니다. 택지개발지구·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구 등에 포함됩니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 서미주의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서 등 원본에서 확인해 배당순위를 재점검하세요.
- 대항력 기준 확인. 전입 2024.03.29.는 말소기준 2019.03.08.보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 시세 대조. 신건 최저가 65,000,000원이 시세 대비 어느 수준인지 유사 호실의 최근 거래와 비교하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중이므로 실제 사용·임대 조건을 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 기준은 선명하지만 가격은 별도 검증
이 물건의 말소기준은 2019.03.08. 범천중앙새마을금고 근저당권이고, 그보다 늦은 2024.03.29. 전입자인 서미주는 자료상 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차보증금과 우선변제 여부가 확정되지 않았고, 최근 실거래 가격자료도 없어 권리의 큰 틀은 명확하되 배당 세부사항과 가격 적정성은 추가 확인이 필요한 사건입니다. 신건 최저가 65,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
