부산지방법원 2026타경5103. 해운대구 우동 센텀현대아파트 101동 703호, 전용 84.92㎡의 아파트입니다. 소유자는 김종호이며, 삼성생명보험이 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 183,582,648원입니다. 말소기준권리는 2018년 설정된 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 22,000,000원입니다. 뒤이어 삼성생명보험 근저당권이 여러 건 설정됐고, 김해숙·부산신용보증재단·삼성카드의 가압류가 순차적으로 등기됐습니다.

권리구조만 보면 현재 살아 있는 담보권과 가압류가 말소기준권리보다 앞서지 않습니다. 따라서 제공된 등기상 권리들은 매각으로 소멸할 예정이며, 매수인에게 승계되는 등기상 채무는 없습니다. 다만 근저당권과 가압류가 모두 사라지는 것과 실제 점유자를 확인하고 부동산을 인도받는 것은 별개의 문제입니다. 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 입찰 전 점유관계를 재확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

과거 홍콩상하이은행 근저당과 우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 2018.09.18. 접수된 을구 10번 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 삼성생명보험 근저당권 및 가압류는 모두 매각으로 소멸할 예정입니다.

조사된 임차인 없음. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 소유자가 직접 점유하는지, 별도 임차인이나 점유자가 있는지는 현황조사서와 현장 확인을 통해 최종 판단해야 합니다. 현재 확인된 자료만으로 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 근거는 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 할인 폭은 제한적

센텀현대는 498세대이며 1999.12.06. 준공된 단지입니다. 대상 물건과 같은 전용 84.92㎡의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 2026년 5월부터 9월까지의 거래로, 최근 12개월 평균은 456,166,666원입니다. 최신 거래는 2026년 9월의 480,000,000원입니다.

최근 거래가격은 420,000,000원~485,000,000원에 분포합니다. 최저매각가 440,000,000원은 최근 평균의 96.5%로, 평균보다는 낮습니다. 최신 실거래 480,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다. 그러나 같은 면적의 2026년 7월 4층 거래가 440,000,000원이고, 2026년 6월 9층 거래는 445,000,000원입니다. 따라서 신건 가격만으로 충분한 할인 매물이라고 판단하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 440,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다는 가정하에 작성한 예상배당입니다. 근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 계산한 단순 추정입니다. 실제 배당은 채권자의 확정 채권액과 법정 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용 6,800,000원을 제외한 예상 채권자 배당총액은 433,200,000원입니다. 채권총액 435,981,735원 대비 2,781,735원의 미배당이 예상되며, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 삼성카드 채권에 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 늘지만 등기상 인수는 없음

회차별 최저매각가와 예상 미배당액을 비교했습니다. 유찰 시 가격이 낮아지면 채권자에게 배당되는 금액은 줄어들지만, 제공된 권리관계상 매수인 인수액은 동일하게 0원입니다.

신건 최저가인 440,000,000원에서는 최근 평균보다 소폭 낮은 가격이지만, 1회 유찰 시 352,000,000원으로 내려가면 가격 차이가 뚜렷해집니다. 다만 이는 회차별 가정이며, 실제 유찰 여부나 향후 낙찰가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 해운대구 우동, 도시철도 2호선 벡스코역 북동측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 임야 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 벡스코역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 중 7층입니다. 위생설비, 급·배수설비, 승강기 및 도시가스설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 남서하향 경사지에 조성된 부정형 토지로, 아파트 및 부속시설 부지입니다. 남서측 주출입구가 중로에 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
• 규제. 제2종전용주거지역·제3종일반주거지역이 포함되며 철도보호지구 및 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가 자료는 2,910,000원/㎡입니다.
• 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 498세대 단지로 동일 면적 거래 표본이 확인됩니다. 다만 최근 실거래가 420,000,000원부터 485,000,000원까지 분포해 층과 개별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2018.09.18. 국민은행 근저당권이 기준입니다. 이전에 설정된 홍콩상하이은행·우리은행 근저당은 이미 말소됐으며, 이후 담보권과 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.
• 점유관계 확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장을 대조해 실제 점유자 및 임대차 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 최저가 440,000,000원은 최근 평균의 96.5%입니다. 2026년 7월 4층 거래가격과 동일하므로 7층 대상 호수의 향과 상태를 반영해 응찰가를 결정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 352,000,000원, 2회 유찰 시 281,600,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수 0.5회를 감안해 신건 응찰 여부와 유찰 후 가격을 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비 체납. 미납 공용관리비와 그 밖의 실제 취득 부대비용을 관리사무소 및 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리구조는 단순, 가격은 신중하게”

부산 센텀현대 703호는 2018년 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 담보권과 가압류가 정리되는 구조입니다. 등기상 인수액은 0원이고, 조사된 임차인도 없습니다. 다만 임대관계가 미상이므로 실제 점유 및 인도 문제는 확인이 필요합니다.

가격 측면에서는 최저가 440,000,000원이 최근 12개월 평균 456,166,666원의 96.5%입니다. 최신 거래 480,000,000원보다 낮지만, 동일 면적의 실제 거래 중에는 440,000,000원 이하 사례도 있습니다. 따라서 신건 가격의 할인 여유는 제한적이며, 개별 호수의 상태에 따라 실질적인 가격 이점이 달라집니다.

종합하면 권리상 인수 부담은 낮고 가격은 최근 평균보다 소폭 낮은 물건입니다. 신건에서 무리하게 응찰가를 높이기보다는 실제 점유관계와 호수별 상태를 확인하고, 최근 거래가격을 기준으로 응찰가를 검토하는 것이 핵심입니다.