부산지방법원 2026타경5119. 부산 남구 대연동 아이리스 오피스텔 4층 403호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 등기상 현재 핵심 권리는 2020.09.09 설정된 한국토지주택공사의 전세권 55,000,000원이며, 경매개시결정은 2026.01.23 접수됐습니다. 등기 순서만 보면 전세권이 경매개시결정보다 앞서지만, 현재 매각가 68,000,000원 가정의 배당표에서는 전세금 55,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
이 물건의 더 큰 문제는 가격입니다. 최근 12개월 실거래는 37,000,000원과 52,000,000원, 평균 44,500,000원입니다. 그런데 신건 최저가는 68,000,000원으로 최근 12개월 평균의 152.8%입니다. 따라서 현재 회차에서는 ‘경매라 싸다’는 판단을 할 근거가 없으며, 권리 부담이 없다는 점만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경5119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1729-11 아이리스 오피스텔 4층 403호 도로명: 부산광역시 남구 유엔평화로3번길 29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사제트피엠 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 68,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국토지주택공사 / 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 핵심은 한국토지주택공사 전세권
2011년 우리은행 근저당권 2건은 2012.05.15 해지로 이미 말소됐고, 2014년 한국토지주택공사 주택임차권, 2014년 박방용 전세권, 2018년 한국토지주택공사 전세권 역시 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 현재 남아 있는 핵심 권리는 2020.09.09 설정된 한국토지주택공사 전세권 55,000,000원입니다.
별도 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 이 사건은 다수 임차인의 보증금 합산이나 보증기관 대위·승계 중복신고를 따로 계산할 구조는 아니며, 등기상 전세권 1건이 배당과 권리분석의 중심입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 6,800만원은 최근 거래권보다 높다
시세 비교 대상은 대연아이리스, 대상면적 23.28㎡에 매칭된 최근 거래입니다. 최근 12개월 실거래 표본은 2건으로 많지는 않지만, 현재 최저가와의 간격은 분명합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 21.88㎡ | 5 | 37,000,000원 |
| 2025.04 | 21.88㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 44,500,000원 |
최근 12개월 평균은 44,500,000원, 최근 거래는 37,000,000원, 최근 거래 최고가는 52,000,000원입니다. 반면 현재 최저가이자 인수 0원을 전제로 한 현재 회차 실질취득액은 68,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 152.8%이므로, 전체 평균이나 감정가만을 근거로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,624,000원 |
| 1. 을구 10번 전세권 · 한국토지주택공사 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,376,000원 |
현재 회차에서는 전세권 55,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 11,376,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 배당 부족 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 68,000,000원 | 55,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 1,979,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 43,520,000원 | 42,336,640원 | 12,663,360원 | 0원 |
유찰 시 매각가가 내려가면 한국토지주택공사에 대한 배당 부족액은 커집니다. 다만 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 현재 회차에서는 배당 부족 자체가 없고, 1회·2회 유찰 시에는 각각 1,979,200원, 12,663,360원의 부족이 발생합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동, 도시철도 2호선 대연역 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 대연역이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층 건물 내 4층 403호입니다. 위생·급배수·승강기·공동현관기·화재탐지 및 경보·도시가스·기계식 주차설비가 있습니다.
- 용도·규제. 감정평가상 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택)이며, 토지는 일반상업지역·방화지구에 해당합니다. 대연초등학교 상대보호구역도 저촉됩니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접하고, 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형으로 업무시설 및 다세대주택 용지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 18세대, 최근 실거래 2건이며 단지 경매 평균 유찰 3.4회·낙찰률 20.0%입니다. 거래 표본과 경매 소화력을 감안하면 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 가격 상한 점검. 신건 68,000,000원은 최근 12개월 평균 44,500,000원의 152.8%입니다. 감정가가 아니라 최근 거래 37,000,000원·52,000,000원과 직접 비교해야 합니다.
- 전세권 배당 확인. 현재 회차에서는 한국토지주택공사 전세권 55,000,000원이 전액 배당돼 인수액 0원으로 계산됩니다. 매각물건명세서와 배당요구 관계를 원본에서 최종 대조해야 합니다.
- 유찰 회차별 배당 부족 확인. 1회 유찰 시 부족 1,979,200원, 2회 유찰 시 12,663,360원으로 커집니다. 회차가 내려갈수록 배당 구조가 달라지는 점을 함께 확인해야 합니다.
- 작은 단지의 환금성. 총 18세대, 최근 거래 2건, 경매 평균 유찰 3.4회·낙찰률 20.0%인 만큼 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 용도 확인. 건물 명칭은 아이리스 오피스텔이지만 감정평가상 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 공부·현황·대출 가능 용도를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·관리비·세금 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “현재 가격 152.8%”가 더 중요하다
이 사건은 현재 회차 배당 가정만 놓고 보면 전세권 55,000,000원이 전액 배당되고 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 권리 구조 자체보다 주의할 부분은 신건 가격입니다. 최저가 68,000,000원은 최근 12개월 평균 44,500,000원의 152.8%이고, 최근 최고 거래 52,000,000원도 웃돕니다.
여기에 총 18세대, 최근 거래 2건, 단지 경매 평균 유찰 3.4회와 낙찰률 20.0%라는 환금성 지표가 겹칩니다. 따라서 현재 회차를 평가할 때는 “인수액이 없다”는 사실보다 실질취득가가 최근 거래권을 크게 웃돈다는 점을 중심에 둬야 합니다. 이 물건의 승부처는 권리정리보다 가격이 실제 시장 수준까지 내려오는지입니다.
