부산지방법원 2026타경5128. 부산 수영구 망미동 872-6, 최신망미맨션 306호로 공부상 용도는 공동주택입니다. 등기부상 소유자는 이극혜이며 2016년 거래가액 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 담보권 가운데 말소기준은 2020.08.27. 설정된 대연중앙새마을금고 근저당 96,000,000원입니다. 그 뒤 2025년 우리카드 가압류 15,177,526원과 2026년 임의경매개시결정이 이어졌고, 두 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
가격 쪽은 권리관계보다 더 눈에 띕니다. 신건 최저매각가가 127,000,000원인데, 최신망미맨션 전용 60.96㎡의 최근 12개월 평균으로 제시된 금액은 160,000,000원입니다. 최저가는 이 금액의 79.4%이고, 최신 거래가 역시 160,000,000원입니다. 최근 거래와 그 이전 거래의 가격 추세도 +3.2%로 제시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경5128 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 872-6 4층306호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 연수로287번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 공동주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건내 제4층 제306호 |
| 소유자 | 이극혜 · 2016.11.07. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대연중앙새마을금고 / 83,832,104원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016년 하나은행 근저당 77,000,000원은 2020.08.27. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 대연중앙새마을금고 근저당 96,000,000원입니다. 이후 우리카드 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 시세의 79.4%
최신망미맨션은 32세대, 사용승인일은 1980.05.19로 제시돼 있습니다. 비교 대상 전용면적은 60.96㎡이며 면적이 일치합니다. 확인된 실거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 60.96㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.06 | 60.96㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 전체 평균 | 60.96㎡ | 2건 | 157,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.96㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 160,000,000원이고, 신건 최저가는 127,000,000원입니다. 즉 최저가는 최근 시세의 79.4%로, 금액 차이는 33,000,000원입니다. 전체 평균 157,500,000원과 비교해도 최저가는 80.6% 수준입니다. 다만 실거래 표본은 전체 2건, 최근 12개월 표본은 1건이므로 개별 호수의 상태·층·점유관계를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 1. 근저당 · 대연중앙새마을금고 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 15,177,526원 | 15,177,526원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,244,474원 |
신건 127,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 111,177,526원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 13,244,474원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 127,000,000원 | 111,177,526원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 101,600,000원 | 99,377,600원 | 11,799,926원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 81,280,000원 | 79,416,960원 | 31,760,566원 | 0원 |
유찰돼 채권 미배당이 생겨도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 1회 유찰에서는 신청채권자 대연중앙새마을금고에 96,000,000원이 배당돼 청구액 83,832,104원을 충족하지만, 2회 유찰 시 배당액은 79,416,960원으로 신청채권자 청구액에도 미달합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산울산지방병무청 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·빌라·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 망미역·배산역이 소재하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4~5미터 도로에 접하고 북측으로 망미배산로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 토지. 대지 1,646.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 토지이용상황은 연립, 공시지가는 1,744,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층, 외벽은 몰탈위페인팅, 창호는 샷시창이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 층수 주의. 등기·공부상 제4층 제306호지만, 매각물건명세서 비고와 감정평가 참고사항에는 서측 도로를 기준할 때 3층에 해당한다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계 확인. 임대관계가 미상이므로 매각물건명세서·현황조사·전입관계와 현장 점유를 직접 대조하세요.
- 층 표기 확인. 공부상 4층이지만 서측 도로 기준으로는 3층에 해당한다는 기재가 있으므로 현장 체감층과 출입구 기준을 확인하세요.
- 시세 표본 수 확인. 동일 면적 실거래는 2건, 최근 12개월 평균 표본은 1건입니다. 127,000,000원이 최근 시세보다 낮지만 표본이 적다는 점은 함께 반영해야 합니다.
- 유찰 시 채권 미배당. 1회 유찰부터 일부 채권 미배당이 발생하지만 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 낮지만, 점유 확인이 마지막 관문
이 물건은 등기부 구조만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준인 대연중앙새마을금고 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 또한 신건 최저가 127,000,000원이 최근 12개월 평균 및 최신 거래 160,000,000원의 79.4%에 해당해 수치상 차이가 큽니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 공부상 4층이 서측 도로 기준 3층에 해당한다는 특이사항도 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮은 가격 지표를 실제 점유·임차관계와 현장 상태 확인으로 검증하는 것입니다.
