부산지방법원 2026타경5151. 부산 수영구 민락동 센텀비치푸르지오 104동 22층 2205호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 소유자 윤서정 명의로 2017년 1월 18일 거래가 420,000,000원에 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 이후 우리은행과 신한은행의 근저당권이 설정되었고, 이정훈의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 청구액 377,482,241원으로 강제경매를 신청한 구조입니다.
권리관계에서 가장 먼저 확인할 부분은 임차보증금입니다. 이정훈의 보증금은 350,000,000원이지만 주민등록일과 점유개시일이 말소기준인 우리은행 근저당 설정일보다 늦습니다. 따라서 본건은 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다. 다만 임차권등기가 존재하고 감정평가 당시 내부 확인도 이뤄지지 않았으므로, 실제 점유 및 인도 절차는 별도로 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경5151 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 108-1 센텀비치푸르지오 제104동 제22층 제2205호 도로명주소: 부산광역시 수영구 광안해변로 418 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.98㎡ · 지상 31층 중 22층 |
| 사용승인일 | 2003.08.18 |
| 소유자 | 윤서정 (2017.01.18 소유권이전, 거래가 420,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 606,000,000원 / 606,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 377,482,241원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준권리 | 2021.09.30 · 을구 16번 · 우리은행 근저당권 120,000,000원 |
| 매수인 인수액 | 0원 (제시된 권리 및 배당 분석 기준) |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021년 9월 30일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 이를 기준으로 이후 설정된 신한은행 근저당권과 이정훈의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3.5억이지만 대항력 없음
확인된 실제 임차인은 이정훈 1명입니다. 이정훈의 주택임차권등기는 을구 18번으로, 보증금 350,000,000원에 건물 전부를 대상으로 합니다. 임차권등기일은 2024년 11월 7일이며 배당요구 신고도 확인됩니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 이정훈 건물 전부 · 주거 을구 18번 임차권등기 |
350,000,000원 | 전입 2022.11.02 점유개시 2022.11.02 확정 2022.10.13 |
대항력 없음 우선변제 별도 확인 매수인 승계 없음 |
| 임대차계약일 | 2022.10.10 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.10.13 |
| 주민등록 / 점유개시 | 2022.11.02 |
| 임차권등기 | 2024.11.07 · 을구 18번 |
| 배당요구 | 신고 확인 · 2024.11.07 |
| 보증금 | 350,000,000원 |
| 대항력 | 없음 · 말소기준권리 이후 전입 |
| 매수인 인수 | 0원 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 108.6%
센텀비치푸르지오의 동일 면적대인 전용 84.88~84.98㎡ 실거래를 비교했습니다. 최근 12개월 거래 12건 평균은 557,916,666원이며, 가장 최근인 2026년 8월 거래는 535,000,000원입니다. 신건 최저가 606,000,000원은 최근 평균과 최신 거래 양쪽 모두를 웃돌고 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.88㎡ | 3 | 535,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 6 | 618,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 28 | 583,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 3 | 520,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 12 | 560,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 16 | 550,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 16 | 550,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 2 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 10 | 575,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 11 | 580,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 8 | 549,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 6 | 545,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 557,916,666원 |
최근 거래의 최저가는 520,000,000원, 최고가는 618,000,000원입니다. 거래 가격대가 넓게 분포하지만 최근 평균은 약 5.58억이며, 가장 최근 거래는 5.35억입니다.
현재 최저가 606,000,000원은 최근 평균보다 48,083,334원 높고, 최신 거래보다도 71,000,000원 높습니다. 물론 본건은 22층이므로 저층 거래와 직접 비교할 때 층 차이를 고려해야 합니다. 그러나 실거래 평균에도 여러 층의 거래가 포함되어 있고, 감정가가 최근 평균을 108.6% 수준으로 웃도는 만큼 신건 가격을 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 입찰 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 감정가 100% | 606,000,000원 | 19,942,241원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 · 80% | 484,800,000원 | 139,930,241원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 · 64% | 387,840,000원 | 235,872,001원 | 0원 |
유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각기일 또는 변경된 최저매각가를 의미하지 않습니다. 모든 시나리오에서 후순위 권리의 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 606,000,000원 가정)
신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 우리은행·신한은행 근저당권과 주택도시보증공사에 배당되는 구조입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 청구액 전액을 회수하지 못하는 것으로 추정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,460,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 (을구 16) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신한은행 (을구 17) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 377,482,241원 | 357,540,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 617,482,241원 | 597,540,000원 |
| 미배당 채권 | — | 19,942,241원 |
집행비용은 추정액입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준이며, 실제 채권잔액·배당요구·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 이정훈의 임차보증금 사이의 구체적인 대위·구상관계는 별도 원본 확인이 필요하므로 보증금을 독립된 추가 배당채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 신청채권자의 예상 미배당액은 매수인의 인수액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락초등학교 남동측 인근입니다. 아파트 단지와 수영강하구 민락수변공원 인근 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장과 부산지하철 2호선 민락역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브 31층 건물 내 22층 아파트입니다. 사용승인일은 2003.08.18이며 위생·급배수·소방·승강기·도시가스·개별난방 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 가로망과 주차시설이 있으며 남서측·북동측·남동측으로 폭 약 12~25m 포장도로와 접합니다.
- 토지 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,867,000원/㎡이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 1,082세대 아파트 단지로 동일 면적대 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 520,000,000원부터 618,000,000원까지 분산되어 있어 개별 호수의 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 통상적인 상태를 기준으로 평가한 금액이므로 실제 내부 상태 및 수리 필요 여부는 현장 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 606,000,000원은 최근 평균 557,916,666원보다 높습니다. 최신 거래 535,000,000원과 본건의 층 차이도 함께 고려해 응찰가를 검토하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격은 484,800,000원, 2회 유찰 가정가격은 387,840,000원입니다. 실제 진행 여부와 변경된 최저매각가는 매각기일별로 확인해야 합니다.
- 임차권 및 배당. 이정훈의 임차권은 후순위이며 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 주택도시보증공사의 청구권과 임차보증금의 관계, 확정일자에 따른 배당 순위는 배당 관련 원본으로 확인하세요.
- 현재 점유자. 임차권등기만으로 현재 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 현황조사와 실제 현장 상황을 대조하고, 인도명령·명도 협의가 필요한지 점검하세요.
- 내부 미확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 누수·설비·마감재·수리비 등 가격에 영향을 줄 수 있는 요소를 확인하세요.
- 관리비 및 부대비용. 공용부분 미납 관리비 승계 가능성과 취득 관련 비용 등을 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 별개다”
센텀비치푸르지오 104동 2205호는 확인된 임차인 이정훈의 보증금이 350,000,000원이지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 매수인 인수액은 0원으로 분석되는 사건입니다. 우리은행·신한은행 근저당과 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하며, 주택도시보증공사의 예상 미배당액도 낙찰자가 떠안을 금액은 아닙니다.
반면 가격은 다르게 접근해야 합니다. 신건 최저가 606,000,000원은 최근 12개월 동일 면적대 거래 평균 557,916,666원의 108.6%이고, 최신 거래 535,000,000원보다도 높습니다. 여기에 감정평가 당시 내부가 확인되지 않았다는 점도 남아 있습니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격의 시세 메리트는 부족하다는 것입니다. 이 단지의 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다. 현재 회차의 가격을 서둘러 받아들이기보다 유찰 여부와 내부 상태, 실제 점유 및 명도 조건을 확인하면서 실거래 시세에 맞는 응찰 가격을 검토하는 접근이 적절합니다.
