부산지방법원 2026타경5161. 해운대구 좌동 해운대쌍용플래티넘트윈 제9층 제101-904호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부에는 2014.06.11 김민지 명의 전세권이 전세금 75,000,000원, 범위는 “주거용, 9층 101-904호 32.83㎡ 전부”로 설정돼 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서상 같은 이름의 김민지는 2014.06.09 전입한 것으로 확인돼 대항력이 있는 점유자로 분류됩니다.
문제는 이 둘을 단순히 하나로 합쳐서도, 서로 무관하다고 떼어서도 안 된다는 점입니다. 전세권자는 김민지이고 경매개시결정의 채권자도 김민지입니다. 조사자료에는 이 임차인이 등기부상 권리자와 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있습니다. 동시에 임차보증금 자체는 확인되지 않았습니다. 따라서 등록된 전세금 75,000,000원을 곧바로 임차보증금으로 단정하거나, 배당표의 미배당액만 보고 인수액을 확정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경5161 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1460-2 해운대쌍용플래티넘트윈 9층 101-904호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 9층 101-904호 32.83㎡ |
| 현재 공유자 | 아사쿠라유우키(이지선) · 이공주 · 이현정 · 카나이시온(이시은), 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 75,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 김민지 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 등기부 발급 | 2026.09.28 · 부산지방법원 동부지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 2014년 권리가 가장 중요하다
② 임차인 — 대항력은 확인, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·주의 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민지 | 2014.06.09 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 전세권자와 동일인 보증금·배당요구 확인 필요 |
전입일이 경매개시결정일인 2026.02.02보다 앞서 대항력은 확인되지만, 임차보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 특히 등기된 전세권과 주택임차권이 동일한 경제적 관계인지, 별도의 임대차보증금이 존재하는지에 따라 실제 부담액이 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,750,000원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 김민지 | 75,000,000원 | 73,250,000원 |
| 미배당 | - | 1,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 75,000,000원 가정 시 집행비용 1,750,000원을 제외하면 전세권자에게 73,250,000원이 배당돼 1,750,000원 미배당이 남습니다. 이 미배당액이 실제로 매수인에게 승계되는지는 전세권의 매각상 소멸 여부와 임차권 관계를 최종 확인해야 합니다.
유찰될수록 배당 부족액은 커집니다. 현재 회차 75,000,000원에서는 1,750,000원, 1회 유찰 가정 60,000,000원에서는 16,480,000원, 2회 유찰 가정 48,000,000원에서는 28,264,000원이 미배당으로 남습니다. 선순위 권리가 실제로 인수되는 구조라면 낙찰가 하락만 보고 경제적 취득비용이 싸진다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 장산역 북서측 인근이며, 주변에 백화점·대형마트·주거용 오피스텔·관공서·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 장산역이 있어 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하6층·지상22층 건물의 제9층 제101-904호입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·지역난방 설비가 있습니다.
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이지만 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 토지는 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 약 30미터 도로인 양운로, 북동측 약 12미터 도로인 양운로80번길에 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 8,117,000원/㎡이며 토지면적은 2,636.7㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 불가능해 관련 공부·외부관찰·탐문 및 인근 유사물건을 기초로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 2014.06.11 설정된 김민지 전세권 75,000,000원이 매각으로 소멸하는지, 미배당액이 매수인에게 승계되는지 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 김민지는 2014.06.09 전입해 대항력이 있으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 임대차계약서와 보증금 액수가 핵심입니다.
- 동일인 관계. 전세권자·경매채권자·점유자가 모두 김민지입니다. 권리관계와 점유 원인을 함께 확인해야 합니다.
- 유찰 시 미배당 확대. 배당 부족액은 현재 1,750,000원에서 1회 유찰 가정 16,480,000원, 2회 유찰 가정 28,264,000원으로 커집니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 현재 감정가 75,000,000원의 가격 적정성을 판단할 수 없습니다. 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 용도·내부 확인. 대장상 업무시설(오피스텔)이며 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 구조·이용상황을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 먼저 인수범위를 확정해야 한다”
이 사건은 신건 최저가가 75,000,000원이고, 등기된 전세금도 정확히 75,000,000원입니다. 겉으로는 숫자가 단순하지만 권리관계는 그렇지 않습니다. 2014년 전세권, 2014년 전입에 따른 대항력, 동일인의 경매신청, 확인되지 않은 임차보증금이 한 물건에 겹쳐 있습니다. 게다가 신건 배당에서도 전세권 1,750,000원이 미배당되고, 유찰될수록 부족액은 크게 늘어납니다.
따라서 이 물건의 첫 번째 질문은 “얼마에 살까”가 아니라 “낙찰 후 무엇을 얼마만큼 떠안는가”입니다. 전세권과 임차권의 관계, 배당요구, 전세권의 매각상 소멸 여부가 확정되기 전에는 매수인 인수를 0원으로 볼 수 없습니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격 메리트 역시 판정 보류가 맞습니다.
