부산지방법원 2026타경5175. 부산 남구 문현동에 있는 문현동월가아파트 15층 1502호입니다. 전유면적은 42.7261㎡이고, 2018년 7월 사용승인된 공동주택입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 180,000,000원입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 188,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 사건에서 주의 깊게 봐야 할 부분은 임차인의 실제 권리 발생 시점과 임차보증금 인수 가능성입니다. 등기부상 2019년 김성훈 명의의 전세권이 설정되었다가 2023년 말소되었고, 2025년에는 같은 사람 명의의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 임차권등기에는 2019년부터의 전입·점유 및 확정일자가 기재되어 있습니다. 말소기준권리인 2024년 가압류보다 앞선 임차관계가 확인되는 만큼, 선순위 대항력 유지 여부와 배당 후 미회수 보증금의 인수 여부를 반드시 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경5175 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 408-18 문현동월가아파트 15층 1502호 도로명: 부산광역시 남구 수영로13번길 6-20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전유면적 42.7261㎡ · 20층 건물 중 15층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 사용승인일 | 2018.07.18 |
| 소유자 | 주식회사월가 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 188,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.02 · 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류 · 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계
말소기준권리는 2024.04.02 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 기존 신탁등기와 전세권설정등기도 이미 말소되어 있습니다. 그러나 임차인 김성훈의 임대차계약과 전입·점유 이력이 말소기준보다 앞서므로, 2025년에 이루어진 임차권등기 자체의 순위만으로 인수 여부를 결론 내릴 수 없습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
김성훈 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 |
1차 175,000,000원 2·3차 180,000,000원 |
전입·점유: 2019.02.28 확정일자: 2019.01.31 / 2021.02.19 / 2023.02.06 |
대항력 가능·확인 필요 우선변제 가능·순위 확인 미배당액 인수 가능성 |
임차권등기 접수일: 2025.02.28 · 배당요구 신고: 있음(2025.02.28). 실제 임차인은 김성훈 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 가압류권자이자 신청채권자로 별도 기재되어 있으며, 이를 추가 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 높다
문현동월가아파트는 42세대 규모이며, 분석 대상 전유면적은 42.7261㎡입니다. 동일하거나 유사한 면적의 실거래 내역은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 42.73㎡ | 11 | 174,000,000원 |
| 2024.10 | 42.73㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2024.02 | 42.24㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2022.06 | 42.73㎡ | 12 | 204,000,000원 |
| 2021.11 | 42.73㎡ | 18 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 183,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 177,000,000원 |
전체 실거래 평균은 183,000,000원이지만 과거의 204,000,000원·220,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 실제 가격 판단은 최근 거래를 중심으로 해야 합니다. 최근 12개월 평균은 177,000,000원이고, 최신 거래는 2025년 8월의 174,000,000원입니다.
현재 최저매각가 188,000,000원은 최근 평균의 106.2%입니다. 최신 거래가격도 웃돌고 있습니다. 최근과 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -5.3%로 나타납니다. 전체 평균만 보고 현재 최저가에 가격 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
아래는 집행비용과 주택도시보증공사의 채권을 기준으로 작성된 단순 예상배당입니다. 김성훈의 선순위 임차권 및 우선변제 가능성이 확정적으로 반영된 배당표가 아닙니다. 실제 배당순위에 따라 배당액과 매수인의 보증금 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,432,000원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 164,568,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 200,000,000원 | 184,568,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 15,432,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 위 채권 미배당액은 제시된 채권자 중심 배당 시나리오의 수치이며, 임차보증금의 미회수액 또는 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 임차인의 우선변제권, 당해세 및 최우선변제 등이 반영되면 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
회차별 매각가와 미배당 비교
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 188,000,000원 | 184,568,000원 | 15,432,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 150,400,000원 | 147,494,400원 | 52,505,600원 |
| 2회 유찰 (64%) | 120,320,000원 | 117,835,520원 | 82,164,480원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 문현동 문현교차로 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·근린생활시설·업무시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 문현역이 위치합니다. 대중교통 상황은 보통 이상으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 20층 건물 중 15층입니다. 위생·난방·승강기·옥내소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지 및 규제. 대체로 평탄한 장방형 토지이며 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 공시지가는 3,679,000원/㎡입니다.
- 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 42세대 규모의 아파트로 실거래 표본이 제한적입니다. 최근 거래 추세가 -5.3%로 나타나며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.8회입니다. 과거 고가 거래를 현재 가격 기준으로 사용하는 것은 주의해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김성훈의 대항력 확인. 2019.02.28 전입·점유개시 이후 주민등록과 점유가 유지되었는지 확인해야 합니다. 선순위 대항력이 유효하면 미배당 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
- 보증금 변경 이력. 최초 175,000,000원과 후속 계약 180,000,000원의 구분, 증액분의 대항력·우선변제 순위 및 최종 반환채권액을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 및 배당요구. 2025.02.28 임차권등기와 배당요구 내역을 원본으로 대조하고, 임차인의 실제 배당순위와 매수인 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검토. 주택도시보증공사의 가압류 20,000,000원과 신청채권 180,000,000원, 임차인의 보증금 반환채권 사이의 관계 및 배당순위를 확인해야 합니다. 채권 중복 여부도 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득금액 계산. 낙찰가에 매수인 인수보증금을 합산하여 최근 시세와 비교해야 합니다. 보증금 인수형으로 확인된다면 최저가 하락만으로 가격 메리트가 생기지는 않습니다.
- 가격 및 유찰 이력. 신건 최저가가 최근 평균의 106.2%이고 가격 추세가 하락세입니다. 단지 평균 유찰 2.8회도 함께 고려하되, 실제 매각기일과 최저가 변동을 다시 확인해야 합니다.
- 점유·관리비. 현장 점유 상태와 미납 관리비, 명도에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 관련 서류·실거래 원본을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 권리 확인 전에는 최저가만 보지 말 것
이 물건은 현재 최저매각가가 최근 실거래 평균보다 높은 데다, 과거부터 이어진 임차관계에 대한 권리 확인도 필요한 사건입니다. 말소기준권리는 2024년 주택도시보증공사의 가압류지만 김성훈의 전입·점유 및 최초 확정일자는 그보다 앞선 것으로 등기되어 있습니다. 후속 계약상 보증금 180,000,000원의 대항력과 미배당액 승계 여부에 따라 매수인의 실질취득 부담이 크게 달라질 수 있습니다.
또한 최근 시세 평균은 177,000,000원, 최신 거래는 174,000,000원이며 가격 추세는 -5.3%입니다. 신건 가격 188,000,000원은 최근 거래 수준보다 높습니다. 유찰되더라도 선순위 보증금 인수가 인정되면 실질취득금액이 보증금 수준으로 유지될 가능성이 있습니다. 현재 판단의 핵심은 선순위 임차권과 실제 인수액의 확정이며, 그다음이 최근 시세를 기준으로 한 가격 검토입니다.
