부산지방법원 2026타경5178. 부산 기장군 장안읍 명례리 108-1 소재의 연립/다세대 + 토지 사건입니다. 감정평가 이용상태는 기호(가)·기호(나) 모두 주택이며, 토지는 602㎡의 ‘대’입니다. 현재 소유자는 유지환으로, 2017.05.04 증여를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 권리분석의 기준은 2023.09.27 설정된 울주새마을금고의 채권최고액 331,200,000원 근저당권입니다.
이 근저당권은 2025.08.27 엠씨아이대부주식회사로 이전 등기됐고, 이후 서울보증보험 주식회사와 농소농업협동조합의 가압류, 엠씨아이대부주식회사의 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계가 미상인 만큼, 등재 임차인이 없다는 사실과 실제 점유관계가 같다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경5178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 장안읍 명례리 108-1 · 부산광역시 기장군 장안읍 도야길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 / 주택 |
| 토지 | 602㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 제1종지구단위계획구역 |
| 건물 구조 | 목조 기와지붕 단층 · 목조(일부 조적보강) 기와지붕 단층 |
| 소유자 | 유지환 (2017.05.04 소유권이전 · 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 510,299,000원 / 510,299,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 312,131,650원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2023.09.27 근저당이 기준
등재 임차인은 없습니다. 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다. 말소기준 이후의 서울보증보험 주식회사 가압류 30,189,440원, 농소농업협동조합 가압류 339,483,902원, 임의경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자·전입 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
② 가격 구조 — 신건 가격보다 배당 여유를 먼저 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 510,299,000원입니다. 매각대금에서 집행비용 7,502,990원을 제외한 뒤 근저당권과 가압류에 배당하면, 현재 회차에서도 채권총액 700,873,342원을 전부 충족하지 못해 198,077,332원의 미배당이 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 510,299,000원 | 502,796,010원 | 198,077,332원 |
| 1회 유찰 · 80% | 408,239,200원 | 401,756,808원 | 299,116,534원 |
| 2회 유찰 · 64% | 326,591,360원 | 321,219,081원 | 379,654,261원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 채권자 미배당과 매수인 승계 부담은 구분해서 봐야 합니다. 미배당이 커진다고 그 금액을 낙찰자가 추가로 부담하는 구조로 계산되어 있지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 510,299,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,502,990원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 울주새마을금고 | 331,200,000원 | 331,200,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 30,189,440원 | 30,189,440원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 농소농업협동조합 | 339,483,902원 | 141,406,570원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 농소농업협동조합 채권 일부가 미배당으로 남고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 등기상 을구 7번 근저당권은 2025.08.27 엠씨아이대부주식회사로 이전 등기돼 있으므로 실제 배당 단계의 권리자 표시는 원본과 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 장안읍 명례리 ‘도야마을’ 내에 위치하고, 주변은 시 외곽의 자연마을·농경지와 서측 명례일반산업단지로 형성돼 있습니다.
- 교통. 제반 차량 접근은 가능하지만 시 외곽에 위치해 전반적인 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 기호(가)와 기호(나) 모두 주택입니다. 기호(가)는 목조 기와지붕 단층, 기호(나)는 목조 일부 조적보강 기와지붕 단층입니다.
- 토지. 602㎡의 ‘대’, 평지·사다리형이며 세로한면(가) 도로조건입니다. 공시지가는 472,900원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 대조. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자·전입·점유원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 현황과 매각대상 범위를 대조하세요.
- 근저당권 이전. 2023.09.27 울주새마을금고 근저당권은 2025.08.27 엠씨아이대부주식회사로 이전돼 있습니다. 배당요구 및 채권관계를 원본에서 확인하세요.
- 세금·우선채권. 국의 압류가 존재하며 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
- 가격 판단. 현재 회차는 감정가 100%인 510,299,000원입니다. 시세를 단정할 근거 대신 현장 상태와 개별 거래사례를 별도로 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만 현장은 확인형”
이 사건의 등기 흐름은 비교적 선명합니다. 말소기준은 2023.09.27 근저당권이고, 이후 가압류와 경매개시결정·압류는 소멸하며, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 물건 자체는 주택과 602㎡ 토지를 함께 매각하고 제시외 건물이 포함되며, 임대관계가 미상입니다. 따라서 판단의 중심은 단순한 말소 여부보다 실제 점유관계와 일괄매각 범위 확인에 있습니다. 현재 회차는 감정가와 동일한 510,299,000원이므로, 현장 상태와 개별 가격 근거를 확인하지 않은 채 ‘인수 0원’만으로 가격 메리트까지 확대해석해서는 안 됩니다.
