부산지방법원 2026타경5209. 부산 남구 문현동 대동레미안센트럴시티3 9층 908호입니다. 경매물건의 용도 분류는 근린시설이고, 매각물건명세서 및 감정평가서상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 일반 아파트로 판단해서는 안 되는 물건입니다.

등기부상 소유자는 김미진입니다. 2018년 소유권보존등기 이후 설정된 금정농업협동조합의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당은 2019년 이미 말소됐습니다. 현재 확인해야 할 권리는 이 말소 근저당이 아니라, 2025년 5월 등기된 한국토지주택공사 명의 임차권입니다. 이는 2026년 2월 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다.

제시된 단순 배당계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 처리하고 있으나, 등기상 선순위 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 이 차이를 해소하지 않은 채 배당예상표만 근거로 안전한 물건이라고 결론내리면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 쟁점

말소기준권리는 2026.02.09 강제경매개시결정입니다. 금정농업협동조합 근저당은 이미 말소됐으므로 현재의 살아 있는 선순위 담보권으로 취급하거나 채권최고액 5,400,000,000원을 인수금액에 더해서는 안 됩니다.

반면 한국토지주택공사의 임차권은 2025.05.01 등기돼 경매개시결정보다 앞서 있습니다. 등기부에는 임차보증금 95,000,000원과 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 기재돼 있습니다. 다만 실제 임차인의 신원, 승계관계와 대항력 유지 여부가 확정적으로 확인된 상태는 아닙니다.

② 임차권·보증기관 승계 분석

한국토지주택공사는 보증기관 성격의 승계·대위 신고로 분류돼 있으므로, 이를 기존 실제 임차인과 별개의 임차인으로 더하거나 동일 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 별도로 신원이 확인된 실제 임차인은 0명이며, 원임차인의 신원과 현재 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 최저가와 실질취득을 구분

감정가와 최저매각가는 모두 125,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건으로, 감정가가 그대로 입찰 기준입니다. 그러나 임차권의 미배당 보증금이 인수되는 경우 낙찰가만으로 취득원가를 판단할 수 없습니다.

위 실질취득금액은 각 회차 최저매각가에 임차보증금 95,000,000원 전액을 인수한다고 가정한 위험 시나리오입니다. 실제 인수금액은 대항력·배당·말소관계에 따라 달라집니다. 취득세 및 기타 부대비용은 제외했습니다.

비교할 만한 동일 건물의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 따라서 125,000,000원이라는 최저가만 보고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 가격 판단은 선순위 임차권의 실제 인수 여부를 확정한 뒤 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)

위 표는 서울보증보험의 청구금액을 기준으로 작성한 단순 배당 추정입니다. 선순위 LH 임차권의 실제 배당·인수관계 및 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 소유자 잔여액이나 매수인 인수액의 최종 확정치로 사용해서는 안 됩니다.

⑤ 회차별 배당·인수 위험

위 미배당액은 신청채권자 기준으로 산출된 추정치입니다. 선순위 임차권의 배당 여부나 매수인이 인수할 보증금과는 별개의 문제입니다. 임차보증금 95,000,000원은 중복된 임차인 채권으로 합산하지 않되, 등기권리의 존속 및 승계 가능성은 끝까지 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 문현동 도시철도 2호선 문현역 북측 인근입니다. 전포로변에는 상업·업무시설이, 후면에는 주상용 건물이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 통행이 용이하고 시내버스정류장 및 지하철역이 가까워 대중교통 이용 여건이 편리한 것으로 평가됐습니다.
• 건축물. 2018.06.05 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 도시가스 난방, 급탕·위생설비, 소화전, 승강기 및 주차시설이 설치돼 있습니다.
• 접도. 서측으로 전포대로에 접하고 있으며 상부에는 동서고가도로가 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 공시지가는 3,515,000원/㎡입니다.
• 공부상 용도. 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 임차권등기와 공부상 용도를 구분해 실제 사용 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 확인되지만, 동일 건물의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 적정 매수가격과 매도 가능가격은 별도로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권. 한국토지주택공사 명의 임차권 95,000,000원의 실제 배당 여부, 말소조건 및 매수인 승계 범위를 확인하세요.
• 실제 임차인·대항력. 보증기관 승계·대위 신고와 원임차인을 중복 계산하지 말고, 원임차인의 신원·전입·점유·대항요건 유지 여부를 확인하세요.
• 실질취득금액. 단순 낙찰가가 아닌 낙찰가와 최종 인수금액의 합계로 입찰금액을 검토하세요. 보증금 전액 인수 가정 시 신건 실질취득은 220,000,000원입니다.
• 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)이므로 실제 이용상태와 관련 계약관계를 대조하세요.
• 실거래 확인. 동일 건물·유사 면적의 최근 거래 및 임대가격을 확인한 뒤 실질취득금액과 비교하세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 미납 관리비를 확인하고 임차권 처리 및 명도에 따른 추가 지출 가능성을 검토하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당관계 원본을 확인하고 선순위 임차권의 처리 결과를 반드시 확인하세요.

맺으며 — “1.25억보다 중요한 것은 9,500만원의 처리”

이 사건에서 가격보다 먼저 해결해야 할 문제는 선순위 임차권입니다. 기존 금정농업협동조합 근저당은 이미 말소됐지만, 한국토지주택공사 명의의 임차권은 경매개시결정보다 먼저 등기됐습니다. 보증기관 승계·대위 신고라는 이유만으로 매수인의 인수위험까지 사라진다고 볼 수 없습니다.

최저가 125,000,000원에 보증금 95,000,000원 전액을 인수한다면 실질취득금액은 220,000,000원입니다. 실제 인수액은 배당·대항력·말소조건에 따라 달라지므로 해당 금액을 확정채무로 단정할 수도 없습니다. 동일 건물의 최근 실거래가까지 확인되지 않은 상황에서는 신건 가격에 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.

결론적으로 임차권 인수 여부 확인 전에는 가격 판단과 입찰 결정을 보류할 필요가 있습니다. 먼저 원임차인과 LH의 승계관계, 실제 배당 및 임차권 말소조건을 확인하고, 그 결과에 따라 산출한 실질취득금액을 최근 시장가격과 비교해야 합니다.