부산지방법원 2026타경5211. 부산 해운대구 반여동 해운대 메가센텀 한화꿈에그린아파트 113동 7층 703호입니다. 현재 소유자는 김영주이며, 2011.08.02 거래가 450,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2020.07.10 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 480,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 주식회사아이엠뱅크로 명칭이 변경되고 2025.09.18 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐습니다.
2022.06.14 추가 설정된 채권최고액 240,000,000원의 근저당권 역시 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2026.02.09에는 한국자산관리공사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 따라서 등기상 권리의 핵심은 비교적 명확하지만, 감정평가서가 “임대관계 미상”으로 기재하고 내부 역시 이해관계인 부재로 확인하지 못한 점은 입찰 전 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경5211 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 1662 해운대 메가센텀 한화꿈에그린아파트 113동 7층 703호 |
| 물건종류 / 위치 | 아파트 · 113동 23층 건물 내 7층 703호 |
| 비교 전용면적 | 135.1946㎡ · 실거래 비교 129.75㎡ / 135.19㎡ |
| 소유자 | 김영주 · 2011.08.02 거래가 450,000,000원으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 741,000,000원 / 741,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 706,242,616원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 사용승인일 | 2008.04.28 |
| 임대관계 | 미상 · 이해관계인 부재로 내부 미확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.07.10 근저당권
말소기준권리는 2020.07.10 설정된 을구 12번 주식회사대구은행 근저당권으로, 채권최고액은 480,000,000원입니다. 2025.10.28 등기된 권리이전으로 한국자산관리공사가 해당 근저당권을 승계했고, 2022.06.14의 을구 13번 근저당권 240,000,000원도 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 110.5%
메가센텀한화꿈에그린은 총 1,564세대이며, 비교 거래로 전용 129.75㎡와 135.19㎡의 실거래 12건이 제시돼 있습니다. 이 가운데 최근 12개월 평균은 670,750,000원, 최신 거래는 2026.08의 665,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 2.3%로 하락 추세는 아니지만, 현재 최저매각가 741,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 135.19㎡ | 12 | 665,000,000원 |
| 2026.06 | 135.19㎡ | 1 | 620,000,000원 |
| 2026.01 | 129.75㎡ | 25 | 720,000,000원 |
| 2025.12 | 135.19㎡ | 1 | 620,000,000원 |
| 2025.12 | 135.19㎡ | 16 | 686,000,000원 |
| 2025.11 | 135.19㎡ | 15 | 675,000,000원 |
| 2025.09 | 129.75㎡ | 29 | 720,000,000원 |
| 2025.09 | 135.19㎡ | 6 | 660,000,000원 |
| 2025.07 | 129.75㎡ | 7 | 675,000,000원 |
| 2025.06 | 135.19㎡ | 5 | 660,000,000원 |
| 2025.04 | 129.75㎡ | 8 | 660,000,000원 |
| 2025.04 | 129.75㎡ | 9 | 628,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 670,750,000원 |
비교 실거래 전체 범위는 620,000,000원~720,000,000원이고, 전체 12건 평균은 665,750,000원입니다. 그러나 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 하므로 최근 12개월 평균 670,750,000원과 최신 거래 665,000,000원을 중심으로 보는 것이 적절합니다. 현재 최저매각가 741,000,000원은 최근 평균의 110.5%이므로 신건을 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 741,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,810,000원 |
| 1. 을구 12번 근저당권 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,190,000원 |
현재 회차 741,000,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 합계 720,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 11,190,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 741,000,000원 | 720,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 592,800,000원 | 584,472,000원 | 135,528,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 474,240,000원 | 467,097,600원 | 252,902,400원 | 0원 |
유찰 시 근저당권자에게 발생하는 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 회차가 내려갈수록 달라지는 핵심은 매수인 인수액이 아니라 낙찰가격과 채권자 배당 부족액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 해운대구 반여동 장산초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 주위에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 단지. 메가센텀한화꿈에그린은 총 1,564세대이며 사용승인일은 2008.04.28입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 23층 건물 내 7층 703호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스·난방·무인공동현관기 등의 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접필지와 평탄하게 조성된 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등이 포함되며, 공시지가는 2,143,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최저가 741,000,000원은 최근 12개월 평균 670,750,000원의 110.5%입니다. 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08의 665,000,000원입니다. 최근 평균뿐 아니라 최신 거래와 현재 최저가를 함께 비교해야 합니다.
- 임차·점유 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이고 내부도 확인되지 않았습니다. 점유관계와 매각물건명세서를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 권리이전 확인. 을구 12번과 13번 근저당권은 2025.09.18 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전된 상태입니다.
- 회차 변화. 1회 유찰 시 592,800,000원, 2회 유찰 시 474,240,000원 시나리오가 제시돼 있으므로 현재 회차와 유찰 후 가격의 시세 관계를 구분해 판단해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 핵심
등기상으로는 2020.07.10 근저당권이 말소기준이 되고 이후 권리는 매각으로 정리되며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이고 내부가 확인되지 않았으므로 점유·임차관계를 완전히 단순한 사건으로 단정해서는 안 됩니다.
가격 측면에서는 판단이 더 명확합니다. 현재 최저가 741,000,000원은 최근 12개월 평균 670,750,000원의 110.5%이고 최신 거래 665,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 이전 구간 대비 2.3%라고 해도, 현재 신건 가격 자체가 최근 시세를 웃도는 사실은 달라지지 않습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수액은 0원이지만 신건 가격 메리트는 부족하고, 임대·점유관계 확인이 남아 있는 아파트로 정리됩니다.
