창원지방법원 2026타경223. 하동군 양보면 장암리 965-1의 축사 및 토지 사건입니다. 현재 소유자는 장한용이며, 말소기준은 2023.10.17. 산청군농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2026.02.04. 김순배 근저당권, 2026.06.17. 임의경매개시결정, 2026.08.06. 산청군농업협동조합 가압류가 이어졌고, 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자는 농업회사법인 밀알양돈(주) 1명으로 조사됐습니다. 전입일은 2025.08.25.로 말소기준인 2023.10.17.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않지만 현재 분석상 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경223 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 양보면 장암리 965-1 · 경상남도 하동군 양보면 중하쌍길 53-69 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 축사(자돈실·분만실 등) · 축사 |
| 토지 | 목장용지 1,652㎡ · 생산관리지역 · 완경사 · 부정형 · 맹지 |
| 소유자 | 장한용 (2023.10.17. 매매로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 393,821,050원 / 393,821,050원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김순배 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 건물 현황 | 경량철골조 판넬지붕 단층 · 1998.02.11. 및 2000.01.10. 사용승인 · 현상 보통 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 등기 금액은 재확인 필요
말소기준은 2023.10.17. 산청군농업협동조합 근저당권입니다. 조사된 임차인은 그보다 늦은 2025.08.25. 전입이라 대항력이 없고, 김순배 근저당·경매개시결정·가압류도 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 밀알양돈(주) | 축사 | 2025.08.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 점유 중인 법인으로 조사됐으며, 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — ‘신건 3.94억이 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저가는 감정가와 같은 393,821,050원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차의 실질취득액도 393,821,050원입니다. 다만 동일·유사 축사 및 토지의 최근 실거래 수치가 제시되지 않아 이 금액이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 유찰 0회라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없는 물건입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 393,821,050원 | 240,000,000원 | 20,774,339원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 315,056,840원 | 189,846,044원 | 98,435,850원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 252,045,472원 | 127,716,835원 | 160,565,059원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 393,821,050원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,313,495원 |
| 1. 근저당 · 산청군농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김순배 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 가압류 · 산청군농업협동조합 | 48,281,894원 | 27,507,555원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 전체 채권 청구 408,281,894원 가운데 387,507,555원이 배당되고, 20,774,339원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 매각 범위 — 축사만 보는 사건이 아니다
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다.
- 제시외건물 포함. 감정서상 ‘ㄱ~ㄹ’ 제시외건물이 매각에 포함됩니다.
- 지하수관정 포함. 목록 1 토지에 있는 지하수관정은 토지에 포함해 평가됐습니다. 심도 25m, 공급량 40ton/day, Pipe 규격 30m/m입니다.
- 일부 시설은 평가 제외. 토지 위 저온창고·소독실·기계실 등은 이동 가능한 동산으로 평가에서 제외됐습니다.
- 기계·기구 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2025-490호의 솔내음 태양광 발전소 1식이 매각에 포함됩니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 한다사중학교에서 서측 직선거리 약 650m 지점으로, 주변은 농가·농경지·임야 등이 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 자동차 접근은 가능하다고 조사됐으나 관내버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 대체로 보통 이하입니다.
- 토지 접근. 토지현황의 도로접면은 맹지로 기재돼 있습니다. 감정요항의 “자동차 접근 가능”과 함께 실제 진입로의 위치와 이용권원을 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 일부는 모든 축종 제한, 일부는 젖소·닭·오리·메추리·돼지·개 제한으로 기재돼 있습니다.
- 현재 용도. 건물은 축사이며 기호 2는 자돈실·분만실 등으로 이용되고 있습니다. 현재 이용과 가축사육제한구역의 관계, 향후 같은 용도로 계속 사용할 수 있는지는 입찰 전 관할기관 확인이 핵심입니다.
- 건물 연식. 기호 2는 1998.02.11., 기호 4는 2000.01.10. 사용승인된 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로 현상은 보통입니다.
- 설비. 기호 2에는 급이·급수·난방·환기설비, 기호 4에는 환기설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1번 근저당 변경 확인. 120,000,000원 설정 후 2025.02.05. 360,000,000원으로 변경된 등기와 현재 예상배당표의 120,000,000원 계산이 일치하는지 원본을 대조하세요.
- 축사 지속 사용 가능성. 가축사육제한구역 저촉과 현재 축사 이용의 관계, 기존시설의 계속 사용·변경·재허가 가능 범위를 관할기관에 확인하세요.
- 진입로 권원. 토지현황은 맹지인데 자동차 접근은 가능한 것으로 조사됐습니다. 현황도로·사도·통행승낙 등 실제 진입 근거를 확인하세요.
- 임차관계. 농업회사법인 밀알양돈(주)은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황을 다시 확인하세요.
- 매각대상 설비 구분. 제시외건물과 태양광 발전소 1식은 포함, 저온창고·소독실·기계실 등 이동 가능한 동산은 평가 제외입니다. 현장에서 경계를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 393,821,050원이 시세보다 낮다는 실거래 근거는 확인되지 않습니다. 축사·토지의 지역 거래사례와 수익성을 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 포함 기계·기구 목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 이 부동산을 계속 쓸 수 있느냐
권리관계만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준 뒤에 들어온 임차인 1명은 대항력이 없고, 후순위 근저당·경매개시결정·가압류도 매각으로 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 물건 자체입니다. 토지는 목장용지 1,652㎡·맹지이고, 건물은 1998년·2000년 사용승인된 축사이며, 토지이용계획상 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
또한 일괄매각 대상에는 제시외건물과 태양광 발전소 1식, 지하수관정이 포함되는 반면 일부 이동 가능한 시설은 평가에서 제외돼 있어 매각 범위도 단순하지 않습니다. 현재 최저가 393,821,050원이 실제 시장가보다 싸다는 근거 역시 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 없음”은 장점이지만, “축사로서의 지속 사용 가능성·진입권원·설비 매각범위·지역 환금성”을 검증한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
