창원지방법원 2026타경10172. 진주시 상봉동 595-7에 위치한 토지와 주택이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 136.7㎡이며, 건물은 감정평가 당시 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 문경철 씨로, 2026년 1월 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 주식회사 한빛자산관리대부가 강제경매를 신청했습니다.

등기상 권리구조만 보면 복잡한 선순위 담보권이 남아 있는 사건은 아닙니다. 과거 설정된 근저당권은 이미 말소됐으며, 현재 경매개시결정이 말소기준권리입니다. 다만 이번 물건은 주택의 공부상 구조·면적과 실제 현황이 다르고, 일부 건물은 멸실됐으며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 일반적인 공부·현황 일치 주택과는 다른 검토가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 강제경매개시결정

과거 합자회사경남상호신용금고 및 진주축산업협동조합 명의로 설정됐던 근저당권은 각각 말소 처리됐습니다. 따라서 과거 근저당권의 설정일이 현재 말소기준이 되는 것은 아닙니다.

현재 권리분석상 말소기준은 2026.03.19 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 그 뒤에 등기된 국민건강보험공단 압류, 주식회사 프라미스대부 가압류, 희망1자산대부관리 유한회사의 추가 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 건물 현황 — 공부와 실제 면적이 다르다

이 물건에서 특히 확인해야 할 부분은 건물의 공부상 표시와 현황의 차이입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각 조건과 함께 제시외 건물 및 멸실 건물에 관한 사항이 기재돼 있습니다.

건물 기호 2는 공부상 26.45㎡이나 실제 조사된 면적은 54㎡입니다. 감정평가는 현황 기준으로 이뤄졌으므로, 매수인은 공부상 면적만이 아니라 실제 건축 형태와 공부 불일치의 원인까지 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 95,595,900원 가정)

* 희망1자산대부관리 유한회사의 배당 시뮬레이션에는 18,750,858원이 적용돼 있으나, 등기상 해당 채권자의 별도 청구금액은 확인되지 않습니다. 실제 채권액과 배당순위는 배당요구 및 채권계산서 등으로 대조해야 합니다.

현재 매각가 기준 예상 채권자 배당합계는 47,047,251원, 예상 미배당액은 0원이며 소유자 잔여금은 46,427,923원으로 산출됩니다. 다만 이는 추정 배당표이며, 국민건강보험공단 압류 관련 실제 채권액과 배당 여부, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확정이 필요합니다. 실제 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 배당은 충족되지만 시세 판단은 별개

각 회차의 배당 시뮬레이션에서 신청채권자 한빛자산관리대부의 청구금액은 전액 충족되는 것으로 계산됩니다. 현재 확인된 권리만을 전제로 하면 매수인에게 승계되는 미배당 채권도 산출되지 않습니다.

그러나 예상 미배당 0원은 실거래 시세 대비 가격 경쟁력이 있다는 뜻이 아닙니다. 객관적인 주변 거래가격을 확인하지 않은 상태에서 신건 95,595,900원이 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 또한 임대관계 미상인 상황에서 미확인 임차인의 보증금 인수 위험이 없다고 확정할 수도 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진주봉원중학교 서측에 위치하며 주변은 기존 단독주택과 학교 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 인근의 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 토지. 지목 대, 면적 136.7㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로각지(불)입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역에 해당하며 자연경관지구, 상대보호구역(진주봉원중학교), 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 411,900원/㎡입니다.
• 건물 구조. 목조 및 블록조 함석지붕 단층 건물로, 외벽은 치장벽돌·몰탈 위 페인팅 등이며 내벽은 벽지, 바닥은 장판, 창호는 샷시창 등으로 조사됐습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·전기·난방설비가 갖춰져 있는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 기존 단독주택 지역의 토지·건물 일괄매각 물건으로, 실제 건물 면적과 공부가 일치하지 않아 일반적인 표준화 주거상품보다 개별 물건 상태에 따른 가격 검토가 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 건물 공부 대조. 공부상 26.45㎡와 현황 54㎡의 차이를 건축물대장·감정평가서·현장 확인으로 검증하세요.
• 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 ㄱ·ㄴ 건물의 실제 구조, 위치, 사용상태 및 관련 인허가를 확인하세요.
• 멸실 건물 정리. 기호 2-1 건물은 현황 멸실로 평가 제외됐으므로 공부상 잔존 여부와 정리 절차를 살펴보세요.
• 토지 권리 확인. 건물 등기뿐 아니라 상봉동 595-7 토지의 등기사항전부증명서를 별도 확인하고, 소유관계와 일괄매각 범위를 대조하세요.
• 점유·임대차 확인. 임대관계 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 보증금 및 대항력 여부를 확인하세요.
• 배당채권 확인. 국민건강보험공단 압류 관련 채권과 희망1자산대부관리 유한회사의 실제 청구액 및 배당요구 내용을 확인하세요.
• 가격 검증. 주변 토지·단독주택 거래사례와 현황 건물의 감정 내용을 비교해 입찰가를 판단하세요.
• 현장 확인. 제시외 건물, 식재 수목, 경계, 도로접면, 설비 상태 및 향후 유지·보수 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지 및 건축물대장을 다시 확인하세요.

맺으며 — “근저당 말소보다 중요한 것은 실제 물건의 상태”

이 사건은 과거 근저당권이 모두 말소됐고, 현재 강제경매개시결정을 기준으로 후순위 권리도 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서는 신건 및 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원으로 산출됩니다.

하지만 권리분석이 단순하다는 사실만으로 입찰 판단을 끝낼 수는 없습니다. 공부상 26.45㎡인 주택이 현황 54㎡로 평가됐다는 점, 제시외 건물이 포함된다는 점, 임대관계가 확인되지 않았다는 점이 이 물건의 핵심 확인사항입니다.

특히 비교할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가 95,595,900원의 가격 경쟁력은 아직 판단하기 어렵습니다. 따라서 기존 담보권 정리는 양호하나, 건물 현황·점유관계·토지 등기·실거래 가격 검증이 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.