부동산강제경매

2025타경3911 · 광주지방법원 · 근린시설
철근콘크리트구조 27.5352 ㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

44,100,000원 4,410만 감정가 63,000,000원

감정가의 70% 2026-07-15 낙찰

낙찰일

07-15 낙찰 완료

광주지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

441만원

최저가의 10% · 4,410,000원

실거래 대비

▼ 84.3% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.81억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 4,410만원이지만 임차보증금 인수 반영 시 실질취득 약 5,700만원입니다.

가격 실질취득 약 5,700만원으로 최근12개월 평균 6,400만원과 비교
권리 대항력·우선변제권 있는 임차인 보증금 부족분 1,409만원 인수 가능
제한 임차인 우선매수권 가능성으로 외부 낙찰 제한 검토

한 줄 평 최저가는 44,100,000원이지만 대항력 있는 임차인 정미담의 미배당 보증금 14,093,800원을 인수하므로 매수인의 실질취득은 약 57,000,000원입니다. 권리상 안전형 물건이 아니라 임차보증금 승계 여부가 승부처입니다.

감정가 / 최저가

63,000,000원

1회 유찰

실질취득

57,000,000원

낙찰가+인수 추정

인수 예상액

14,093,800원

미배당 보증금

최근 12개월 평균

64,000,000원

실거래 2건

광주지방법원 2025타경3911 물건은 광주 광산구 쌍암동 한양에드가303동 406호입니다. 이용상태는 주거용오피스텔로 확인되지만 경매 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 정미담은 전입·확정일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖고 있어, 배당 부족분은 매수인이 부담할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	광주지방법원 2025타경3911
소재지	광주광역시 광산구 쌍암동 694-116 에드가303 4층406호
용도 / 이용상태	근린시설 / 주거용오피스텔
소유자	도휘주식회사
감정가 / 최저가	63,000,000원 / 44,100,000원
신청채권자	정미담 · 청구금액 57,363,500원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

⚠️ 대항력 임차인 분석 정미담은 임차보증금 57,000,000원, 전입일 2023.04.24, 확정일자 2023.03.24로 확인됩니다. 현재 매각가 44,100,000원 기준 배당 후 부족액 14,093,800원은 매수인이 인수하는 구조입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
정미담	57,000,000원	有	有	14,093,800원 예상

③ 시세 비교 — 실질취득 기준 판단

최저가는 최근 거래 대비 낮아 보이지만, 대항력 임차보증금 인수를 반영하면 비교 기준은 44,100,000원이 아니라 약 57,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 64,000,000원, 최신 거래 63,000,000원과 비교하면 가격 메리트는 제한적입니다.

배당 분배

감정가/실질취득 vs 실거래

실질취득 약 5,700만원 기준으로 시세를 판단해야 합니다.

④ 예상배당표

배당 항목	금액
집행비용	1,193,800원
임차인 정미담 우선변제	42,906,200원
미배당 보증금(매수인 인수)	14,093,800원
소유자 잔여	0원

⛔ 결론 리스크 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법에 따른 임차인 우선매수권 가능성이 있어 외부 낙찰 제한 효과가 발생할 수 있습니다. 최저가만 보고 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

인수금 반영. 입찰가는 낙찰가가 아니라 낙찰가+미배당 보증금 기준으로 판단해야 합니다.
임차권 확인. 대항력 있는 정미담의 권리는 매각물건명세서와 원본 확인이 필요합니다.
가격 판단. 실질취득 약 5,700만원은 최근 거래 수준과 비교해야 합니다.
우선매수권. 임차인의 우선매수권 행사 가능성을 고려해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 인수 포함 가격을 보라”

이 물건은 감정가 대비 최저가만 보면 저렴해 보입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 부족분이 남아 있어 매수인의 실질취득은 약 5,700만원입니다. 권리관계의 핵심은 깨끗함이 아니라 임차보증금 승계입니다. 낙찰 전 반드시 인수 범위를 확정하고 접근해야 합니다.

부동산강제경매

대항력 임차보증금 인수가 핵심 — 광주 에드가303 406호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 실질취득 기준 판단

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가가 아니라 인수 포함 가격을 보라”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (9장)

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