창원지방법원 2026타경10340. 진주시 하대동 650의 건물과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 감정 이용상태는 1층 단독주택(다가구주택-계단실), 2~4층 단독주택(다가구주택)이고, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건입니다. 토지는 대 309.0㎡이며 현재 소유자는 임창곤입니다.
권리의 기준점은 2022.07.21. 고성농업협동조합 근저당권 812,000,000원입니다. 이후의 압류·임차권등기·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조이지만, 임차권등기 자체의 접수일보다 중요한 것은 각 임차인의 실제 전입·점유 시점입니다. 이 물건에는 말소기준보다 앞선 전입자가 여럿 있어 등기 순서만 보고 ‘전부 소멸’로 결론내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10340 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 하대동 650 · 경상남도 진주시 말티고개로 98 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 · 사용승인일 2018.6.22. |
| 토지 | 대 309.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 임창곤 |
| 감정가 / 최저가 | 1,063,462,400원 / 1,063,462,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍우승 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 전입을 먼저 본다
2019.12.16. 이규성을 시작으로 김건규·김광수·박상필·이슬찬·정승현·홍우승·한영민의 전입일이 2022.07.21. 말소기준권리보다 앞섭니다. 이 가운데 배당안은 이슬찬·박상필·김광수·홍우승·한영민에게 우선변제 배당을 전액 반영하고 있지만, 김건규 130,000,000원은 우선변제권 없이 전액 인수로 계산했습니다.
② 임차인 현황 — 대항력·우선변제·인수를 분리해서 본다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 권리상태 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김건규 | 401호 | 2020-02-25 | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 | 130,000,000원 인수 |
| 이규성 | 미상 | 2019-12-16 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 인수금 미상 |
| 김창기 | 미상 | 2025-08-22 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 현재 확인상 인수 없음 |
| 정승현 | 미상 | 2021-11-01 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 인수금 미상 · 배당요구 2026-08-10 |
| 이슬찬 | 2층 202호 | 2021-01-08 | 70,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 | 현재 배당가정 0원 · 배당부족 시 잔액 위험 |
| 박상필 | 203호 | 2020-07-24 | 45,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 | 현재 배당가정 0원 · 배당부족 시 잔액 위험 |
| 김광수 | 204호 | 2020-02-25 | 70,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 | 현재 배당가정 0원 · 배당부족 시 잔액 위험 |
| 김금주 | 402호 | 2023-08-17 | 15,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 현재 확인상 인수 없음 |
| 홍우승 | 304호 | 2022-02-03 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 | 현재 배당가정 0원 · 배당부족 시 잔액 위험 |
| 지예람 | 201호 | 미상 | 45,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 대항력 판정 필요 |
| 한영민 | 302호 | 2022-02-04 | 75,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 | 현재 배당가정 0원 · 배당부족 시 잔액 위험 |
이슬찬·홍우승은 등기부상 권리관계와도 연결되는 이름으로 확인되어 관계인 여부를 원본 서류에서 재확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,063,462,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,034,624원 |
| 1. 임차인 이슬찬 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 1. 임차인 박상필 보증금 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 1. 임차인 김광수 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 1. 임차인 홍우승 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 1. 임차인 한영민 보증금 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 인수 · 임차인 김건규 | 130,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 고성농업협동조합 | 812,000,000원 | 710,427,776원 |
| 3. 경매개시결정 · 홍우승 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당안은 김건규 보증금 130,000,000원을 매각대금 배당 밖의 매수인 인수액으로 처리합니다. 또한 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조 — 최저가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 확인된 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,063,462,400원 | 181,572,224원 | 130,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 850,769,920원 | 392,137,779원 | 130,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 680,615,936원 | 560,590,223원 | 130,000,000원 |
유찰 시 매각가는 내려가지만 확인된 김건규 인수액 130,000,000원은 그대로 별도 부담입니다. 여기에 이규성·정승현의 보증금이 확정되지 않았고 지예람의 대항력 판단도 남아 있으므로, 단순히 회차가 내려갈수록 매력도가 높아진다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 단독주택(다가구주택-계단실), 2~4층은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 제일여자고등학교 북서측에 위치하며 단독(다가구)주택·공동주택·상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 교통시설과의 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 309.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가), 공시지가 539,400원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연경관지구이며 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건으로 사용승인일은 2018.6.22.이며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김건규 130,000,000원. 현재 배당안상 전액 인수입니다. 낙찰가와 별도로 취득원가에 반영해야 합니다.
- 이규성·정승현. 말소기준보다 선순위 전입인데 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약관계를 확인해야 합니다.
- 지예람. 보증금 45,000,000원이 확인되지만 전입일이 미상입니다. 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 우선변제 임차인. 이슬찬·박상필·김광수·홍우승·한영민은 현재 배당안상 전액 배당이지만, 세금 우선권 반영 후에도 전액 회수가 가능한지 다시 계산해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당 및 임차인 잔액 인수를 판단할 수 있습니다.
- 관계인 확인. 이슬찬·홍우승은 등기부상 다른 권리관계와도 연결되는 이름이므로 임대차의 실질과 배당자격을 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·세금 관련 교부청구를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수총액이 먼저다”
이 사건은 후순위 권리의 소멸 여부만 보면 구조가 단순해 보이지만, 실제 승부처는 선순위 임차인입니다. 김건규 130,000,000원은 현재 배당안상 매수인 인수이고, 이규성·정승현은 보증금이 미상, 지예람은 대항력 판정이 미상입니다. 따라서 신건 최저가 1,063,462,400원만 놓고 가격을 평가하면 실제 취득부담을 과소평가할 수 있습니다.
실거래 비교자료가 확인되지 않는 상태이므로 현재 가격이 싸다는 결론도 내릴 수 없습니다. 이 물건은 권리상 미확정 금액부터 닫은 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다. 특히 매각물건명세서에서 선순위 점유자의 보증금·배당요구·인수 여부와 세금 우선권을 확정하기 전에는 입찰가보다 먼저 총 인수부담을 계산해야 합니다.
