창원지방법원 2026타경10378. 사천시 정동면 삼성아파트 102동 101호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 76,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 우호식이며 2021년 11월 30일 거래가 60,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

그런데 권리관계를 살펴보면 일반적인 담보권 실행 경매와는 다른 모습입니다. 현재 경매를 신청한 채권자는 안수진이고, 주택 전체에 임차권을 등기한 임차인 역시 안수진입니다. 임차보증금은 75,000,000원이며, 전입신고와 점유개시일은 2024년 1월 30일, 확정일자는 2024년 1월 16일입니다.

이 임차권은 2026년 6월 10일 강제경매개시결정보다 앞서 있습니다. 따라서 매각대금으로 보증금을 전액 변제하지 못하면 그 부족분을 낙찰자가 부담할 수 있습니다. 이 사건은 단순한 낙찰가 비교가 아니라 배당액·미배당액·실질취득액을 함께 계산해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시결정보다 앞선 임차권

등기부상 과거 설정된 현대스위스상호저축은행, 정동농업협동조합, 국민은행의 근저당권은 각각 말소된 이력이 있습니다. 이 사건에서 핵심적으로 확인할 권리는 2026년 2월 3일 등기된 안수진의 주택임차권입니다.

안수진은 말소기준인 2026년 6월 10일 이전부터 전입·점유 및 확정일자를 갖추었으며, 임차권등기까지 마쳤습니다. 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이므로 배당으로 보증금이 모두 회수되지 않으면 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 안수진 1명입니다. 동일 인물이 경매신청채권자이기도 하므로, 신청채권자의 청구금액 77,245,889원과 임차보증금 75,000,000원을 별개의 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가도 최근 시세보다 높다

삼성아파트의 동일 면적(전용 59.89㎡) 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 70,325,000원이고, 최신 거래 기준 가격은 2026년 9월의 66,500,000원입니다.

최저매각가 76,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.1%입니다. 더 중요한 것은 미배당 보증금까지 고려한 실질취득액이 76,768,000원이라는 점입니다. 최근 평균보다 6,443,000원 높으며, 최신 거래 기준 가격 66,500,000원보다도 높습니다.

같은 1층에서 2026년 3월에 거래된 58,000,000원 사례도 있습니다. 개별 주택의 내부 상태와 거래조건 차이를 확인해야 하지만, 이 사건을 최근 거래가격보다 저렴한 경매물건으로 판단할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 신청채권자와 임차권자가 동일인이므로 임차보증금 우선배당과 신청채권 청구액을 별개 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당순위·채권 중복 여부·당해세·최우선변제 등에 따라 최종 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 실질취득액이 크게 내려가지 않는다

이 사건의 가장 중요한 특징은 최저매각가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 증가한다는 것입니다. 따라서 낙찰가와 실질취득액을 반드시 나누어 비교해야 합니다.

신건에서 2회 유찰까지 낙찰가 가정은 76,000,000원에서 48,640,000원으로 낮아집니다. 그러나 실질취득액은 76,768,000원에서 76,275,520원으로 소폭 감소할 뿐입니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다.

보증금보다 낙찰가가 낮아지는 구간에서는 매수인의 실질취득액이 임차보증금 75,000,000원 수준에서 사실상 하방 경직성을 갖습니다. 위 시나리오의 실질취득액이 보증금보다 조금 높은 이유는 매각대금에서 집행비용이 먼저 공제되기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 사천시 정동면 풍정리 풍정마을회관 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지·공동주택·단독주택 등이 혼재한 국도 주변 지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고, 단지 북동측으로 왕복 4차선 포장도로 및 차량 진출입로가 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 1994년 7월 27일 사용승인된 철근콘크리트조 15층 건물의 1층입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 지상주차장 및 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·생산관리지역 관련 사항이 확인되며, 가축사육제한구역과 비행안전제6구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가 475,800원/㎡, 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 314세대 단지로 최근 동일 면적 실거래는 확인되지만, 거래가격이 52,900,000원부터 84,000,000원까지 넓게 분포합니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 7.1회로, 재매각 가능성과 가격 변동을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 현장 확인. 감정평가는 이해관계인 부재로 외부관찰, 동일 단지 평가사례 및 탐문조사를 활용했습니다. 내부 상태와 실제 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 확인. 임차인 안수진의 보증금 75,000,000원 중 예상 미배당액 768,000원이 신건 기준 매수인 인수 대상입니다. 실제 배당 가능액과 보증금 반환 범위를 재확인해야 합니다.
• 임대차 관계 검증. 신청채권자와 임차권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 송금내역, 임차권등기명령 및 집행권원을 대조해 권리관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 가격 판단. 최저가가 아닌 낙찰가와 미배당 보증금의 합계를 최근 실거래 평균 70,325,000원 및 최신 거래 기준 가격 66,500,000원과 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 실질취득액 76,494,400원, 2회 유찰 실질취득액 76,275,520원입니다. 낮아진 최저가만으로 가격 이익을 계산하지 않아야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 현재 실제 점유상태를 구분하여 확인하고, 보증금 반환 및 임차권등기 말소 조건을 입찰 전에 검토해야 합니다.
• 내부 상태·관리비. 내부 현장조사가 이루어지지 않았으므로 수리 필요성과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류 및 최신 실거래 내역을 확인하고, 매각 전 권리변동 여부를 다시 점검해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 취득원가는 내려가지 않는다”

이 사건의 핵심은 안수진의 대항력 있는 보증금 75,000,000원입니다. 말소기준권리보다 선순위인 임차권이 존재하며, 신건 배당 가정에서도 보증금 전액이 회수되지 않습니다. 따라서 예상 실질취득액은 76,768,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균인 70,325,000원을 웃돕니다.

유찰로 최저가가 내려가더라도 보증금 인수액이 증가하여, 제시된 2회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 76,275,520원입니다. 여기에 단지 평균 유찰 7.1회와 신청채권자·임차권자의 동일성에 따른 원본 확인 필요성까지 고려하면, 가격 할인 효과가 제한적이고 권리 검증이 필요한 경매물건입니다.

이 물건은 최저가보다 실질취득액, 단순 배당액보다 미배당 보증금, 유찰 횟수보다 실제 취득원가를 기준으로 판단해야 합니다. 현재 제시된 회차별 가격에서는 최근 실거래 대비 가격 메리트가 확인되지 않습니다.