창원지방법원 2026타경10390. 경남 사천시 사남면 화전리 소재 라온빌 4층 405호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표기되어 있지만, 감정평가서에서는 공동주택(연립주택)으로 이용 중이라고 명시합니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층에 해당하며, 라온빌은 28세대 규모의 공동주택입니다.
소유자 백남훈은 2017년 11월 매매를 원인으로 이 물건을 취득했으며, 당시 등기된 거래가액은 262,000,000원입니다. 같은 날 중앙새마을금고 명의의 채권최고액 168,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 이병률의 근저당권과 여러 가압류·압류가 추가됐고, 중앙새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
핵심은 후순위 채권이 많다는 사실 자체가 아니라, 어떤 권리가 매각 후에도 남는가입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸할 예정이지만, 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 상태에 대한 추가 확인 없이는 명도 부담까지 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10390 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 화전리 1232 라온빌 4층 405호 도로명주소: 경상남도 사천시 사남면 진삼로 1130-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트(사건 표기) · 공동주택(연립주택, 감정 이용상태) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 5층 중 4층 405호 |
| 단지 규모 / 준공 | 라온빌 · 28세대 · 2017.09.18 |
| 소유자 | 백남훈 (2017.11.07 소유권이전, 등기 거래가액 262,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중앙새마을금고 / 173,050,610원 |
| 말소기준권리 | 2017.11.07 · 을구 3번 · 중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 중앙새마을금고 근저당이 기준
말소기준권리는 2017.11.07 설정된 을구 3번 중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 이병률의 근저당권과 박수옥·해진에셋대부·강금례의 가압류, 진주세무서장의 압류 및 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
2017년에 설정됐던 해운대신용협동조합의 선순위 근저당권은 이미 말소됐으며, 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기도 말소된 이력입니다. 사천시 압류 역시 2025.09.16 말소됐습니다. 따라서 해당 과거 등기를 현재의 매수인 인수권리로 계산하지 않습니다.
② 가격 검토 — 감정가 210,000,000원, 시세 검증은 별개
라온빌은 총 28세대이며 2017.09.18 준공된 공동주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 210,000,000원입니다. 다만 해당 호실과 면적이 일치하는 최근 실거래 비교가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 가격 비교 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 현재 감정가 | 210,000,000원 | 현재 최저매각가와 동일 |
| 현재 최저가 | 210,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 과거 등기 거래가액 | 262,000,000원 | 2017년 소유권이전 당시 가격 · 현재 시세 아님 |
| 최근 동일 면적 실거래 | 확인 필요 | 현재 적정가 판단 보류 |
과거 등기 거래가액인 262,000,000원과 현재 최저가의 차이는 직접적인 할인율이나 투자수익으로 해석할 수 없습니다. 거래 시점이 다르고, 최근 동일 면적 실거래를 통한 검증이 필요하기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,740,000원 |
| 1. 근저당 · 중앙새마을금고 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이병률 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 박수옥 | 20,000,000원 | 8,260,000원 |
| 4. 가압류 · 해진에셋대부 유한회사 | 20,408,733원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강금례 | 121,319,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 210,000,000원을 가정하면 집행비용 3,740,000원을 제외한 채권자 예상배당액은 206,260,000원입니다. 예상 배당표에 반영된 채권총액은 359,728,243원이고, 미배당액은 153,468,243원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
특히 신청채권자인 중앙새마을금고의 청구액은 173,050,610원이지만, 위 배당 추정은 근저당 채권최고액 168,000,000원을 기준으로 합니다. 따라서 신건 매각가에서도 신청채권자의 청구액이 전액 충족되는 구조는 아닙니다.
집행비용은 추정치이며, 근저당권 배당은 채권최고액 기준의 단순 배분입니다. 당해세·법정 우선순위 및 확인되지 않은 임차인 관련 우선변제는 미반영되어 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수액은 동일
감정가를 기준으로 현재 회차와 유찰 시 매각가를 비교하면 다음과 같습니다. 아래 시나리오는 낙찰가와 배당액에 관한 계산이며, 실제 시장가격이나 향후 낙찰 결과를 예측한 것은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 153,468,243원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 194,880,243원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 228,009,843원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 사남면행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다. 북측으로 폭 약 4m 도로, 동측으로 폭 약 3m 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 공동주택이며, 급배수·위생·승강기·난방·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 토지. 현황 연립주택 부지로 이용 중이며, 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 332,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)에 해당하며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 물건 상태. 감정평가서상 공부와의 차이가 없으며, 위반건축물 여부는 해당 사항이 없는 것으로 확인됩니다.
- 환금성. 총 28세대의 소규모 공동주택이므로, 동일 면적·동일 용도의 실거래 표본과 매도 소요기간을 확인할 필요가 있습니다. 현재 확인 가능한 비교 거래만으로 환금성을 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인하고, 전입·확정일자·현황조사 내용을 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2017.11.07 중앙새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·가압류·압류의 매각 후 소멸 여부를 최종 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 진주세무서장 명의의 압류가 존재합니다. 등기상 소멸 여부뿐 아니라 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목도 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 동일 건물과 인근 유사 연립주택의 최근 거래, 면적·층·건물 상태를 비교하여 적정 응찰가를 산정하세요.
- 용도 확인. 사건 표기상 아파트와 감정평가서상 연립주택 이용상태의 차이를 건축물대장·집합건축물대장과 대조하세요.
- 명도 및 관리비. 실제 거주자, 체납 관리비, 공용부분 관련 부담을 확인하고 낙찰 이후 인도절차에 필요한 비용을 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸”과 “가격 메리트”는 별개의 문제
사천 라온빌 405호는 중앙새마을금고 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 등기상 매수인 인수액은 0원이고, 신건 매각가를 기준으로 예상되는 채권자 미배당액 153,468,243원도 그 자체로 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
반면 최저매각가 210,000,000원이 실제 시장에서 적정한 가격인지는 별도 확인이 필요합니다. 2017년의 등기 거래가액 262,000,000원을 현재 시세로 대신할 수 없으며, 임대관계 역시 미상입니다. 결국 이 물건은 등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 점유관계는 추가 검증이 필요한 사건입니다. 신건 입찰 여부는 최근 비교 거래와 실제 점유 상태를 확인한 후 판단하는 것이 적절합니다.
