창원지방법원 2026타경10403. 경매 표시 용도는 대지 + 토지이고, 감정평가 이용상태에는 일련번호(3)가 근린생활시설로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 경매 주소는 경상남도 사천시 사천읍 구암리 1855-1이며, 등기상 건물 표시는 구암리 1855-3, 도로명주소 구암두문로 154-9입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사창명물류입니다.
등기상 권리 흐름 자체는 비교적 선명합니다. 2019.11.12 사천농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 2021년 김정주 근저당, 2026년 농협은행·신용보증기금 가압류, 진주세무서 압류, 현 경매개시결정은 그 뒤에 들어왔습니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10403 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 구암리 1855-1 |
| 등기상 건물 표시 | 경상남도 사천시 사천읍 구암리 1855-3 · 경상남도 사천시 사천읍 구암두문로 154-9 |
| 용도 | 대지 + 토지 · 감정 이용상태상 일련번호(3) 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사창명물류 |
| 감정가 / 최저가 | 2,012,595,940원 / 2,012,595,940원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 사천농업협동조합 / 1,532,910,525원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 토지 정보 | 대 · 1,984㎡ · 자연녹지지역 · 공업기타 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2019.11.12 사천농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,680,000,000원이고, 2022.08.22 변경등기에는 채권최고액 1,872,000,000원이 기재돼 있습니다. 제공된 예상배당표는 사천농업협동조합 채권을 1,680,000,000원 기준으로 계산하고 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 8명 중 선순위 가능 1명
| 임차인·점유자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 씨엠푸드주식회사 | 2019.10.28 | 2026.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 주식회사 농협물류 | 2021.12.09 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 화성환경 주식회사 | 2022.06.13 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 아남조경 주식회사 | 2023.02.01 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤은영 | 2023.12.05 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 산맥엔지니어링 | 2024.08.26 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진우산업 주식회사 | 2024.09.03 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지에스아이 주식회사 | 2025.10.02 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
윤은영은 2023.12.05 전입으로 말소기준 이후여서 대항력은 없으나, 등기부상 과거 소유자이면서 김정주 근저당의 채무자로도 등장합니다. 따라서 단순한 제3자 임차인인지 관계인인지 여부를 현장 점유관계와 계약서로 재확인할 필요가 있는 인물입니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,012,595,940원입니다. 그러나 이 사건은 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 지금 단계에서 매수인의 실제 총부담액을 2,012,595,940원으로 고정할 수 없습니다.
회차별 최저가 시나리오는 1회 유찰 시 1,610,076,752원, 2회 유찰 시 1,288,061,401원입니다. 다만 낙찰가가 낮아져도 선순위 임차인의 미배당 보증금이 있다면 그 부분이 매수인 부담으로 남을 수 있으므로, 유찰 자체가 곧 총취득비용 감소를 뜻하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,012,595,940원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 22,525,959원 |
| 1. 근저당 · 사천농업협동조합 | 1,680,000,000원 | 1,680,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김정주 | 520,000,000원 | 310,069,981원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 494,722,708원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 총액 2,994,722,708원 중 예상 배당 1,990,069,981원, 미배당 1,004,652,727원입니다. 이 표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 씨엠푸드주식회사의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 임차인 승계 위험까지 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 사천시 사천읍 구암리 소재 사천종합운동장 동측 인근. 부근은 장류장, 물류센터, 주택 및 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근 및 진출입이 용이하고, 위치 및 관내 대중교통편을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물 이용. 일련번호(3)는 근린생활시설로 이용 중이며, 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 자연녹지지역, 지목 대, 토지이용상황 공업기타, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 248,100원/㎡입니다.
- 규제. 자동차정류장 저촉, 가축사육제한구역 저촉·포함, 비행안전제5구역 포함, 도로구역·소로1류·완충녹지와의 접합·접함 사항이 있습니다.
- 평가 반영. 목록[1~2] 전체의 ‘자동차정류장’ 저촉을 감안해 평가됐고, 일괄매각입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 씨엠푸드주식회사 보증금 확인. 2019.10.28 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 계약서·보증금·점유 범위·확정일자를 확인해 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
- 배당요구 반영 확인. 씨엠푸드주식회사는 2026.08.14 배당요구를 했으므로 실제 배당 가능액과 미배당 보증금이 남는지 계산해야 합니다.
- 윤은영 관계 확인. 과거 소유자이자 김정주 근저당의 채무자로 나타나므로 현재 점유의 법적 성격을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 경매 주소와 등기상 건물 표시가 서로 다른 필지를 가리키므로 목록별 토지·건물 포함 범위를 매각물건명세서와 도면에서 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 자동차정류장 저촉, 비행안전제5구역, 도로구역 등 제한이 있으므로 이용계획과의 적합성을 확인해야 합니다.
- 근저당 변경내역 대조. 사천농업협동조합 근저당은 2022.08.22 채권최고액 1,872,000,000원 변경등기가 있으므로 배당표의 1,680,000,000원 기준과 원본을 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 감정평가서와 배당요구 관련 문건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 2,012,595,940원”보다 중요한 숫자가 아직 없다
이 사건의 등기권리만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 경매에서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 2019.10.28 전입한 씨엠푸드주식회사가 말소기준보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
따라서 현재 단계에서는 매수인 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 신건 최저가 2,012,595,940원이나 1회·2회 유찰가만 보고 가격 메리트를 판단하는 것도 적절하지 않습니다. 먼저 선순위 가능 임차인의 보증금과 배당 후 미회수액을 확정하고, 그 금액을 낙찰가에 더한 실질취득액 기준으로 판단해야 합니다. 자동차정류장 저촉 등 토지이용 제한까지 겹친 만큼, 권리와 이용계획을 모두 확인한 뒤에야 입찰가를 산정할 수 있는 사건입니다.
