창원지방법원 2026타경10421. 경상남도 진주시 상대동 소재 상대한주그린아파트 3층 302호, 전용 59.87㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 하창현 씨는 2018년 6월 29일 거래가 122,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 진주동부농업협동조합에 채권최고액 93,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 신한카드와 경남신용보증재단의 가압류 등이 발생했고, 근저당권자인 진주동부농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
권리분석의 중심은 2018년 6월 29일 설정된 근저당권입니다. 그보다 앞선 한국주택은행의 근저당권은 이미 말소됐으며, 현재 남아 있는 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 확인된 등기상 권리의 인수 부담보다는 실제 점유관계와 입찰가격을 살펴볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10421 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상대동 534-2 상대한주그린아파트 3층 302호 도로명주소: 경상남도 진주시 선학산길 46 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.87㎡ · 철근콘크리트 벽식조 · 지상 11층 중 3층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 하창현 (2018.06.29 소유권이전 · 거래가 122,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 진주동부농업협동조합 |
| 청구금액 | 59,384,969원 |
| 입찰보증금 | 최저가의 10% 기준 11,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 등기부 발행일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리는 소멸
말소기준 이후 설정된 신한카드 가압류 12,736,415원, 경남신용보증재단 가압류 12,780,000원은 매각으로 소멸합니다. 과거 롯데카드 가압류, 국민건강보험공단 압류, 진주시 압류는 각각 말소등기가 완료돼 현재 존속하는 인수권리로 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 최저가
상대한주그린은 1999년 8월 20일 준공된 110세대 아파트입니다. 비교 대상은 전용 59.87㎡로, 경매 물건과 동일한 면적의 실거래입니다. 전체 12건의 평균은 104,333,333원이지만, 실제 입찰가격 판단에는 최근 12개월 평균 108,750,000원과 최신 거래가 100,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 59.87㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 59.87㎡ | 3 | 102,000,000원 |
| 2025.02 | 59.87㎡ | 9 | 103,000,000원 |
| 2025.02 | 59.87㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2024.04 | 59.87㎡ | 6 | 109,000,000원 |
| 2024.03 | 59.87㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2023.06 | 59.87㎡ | 1 | 97,000,000원 |
| 2022.09 | 59.87㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2021.07 | 59.87㎡ | 9 | 102,000,000원 |
| 2021.07 | 59.87㎡ | 7 | 98,000,000원 |
| 2021.07 | 59.87㎡ | 6 | 97,000,000원 |
| 2021.06 | 59.87㎡ | 10 | 116,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.87㎡ | 4건 | 108,750,000원 |
| 전체 평균 | 59.87㎡ | 12건 | 104,333,333원 |
최저매각가 112,000,000원은 최근 12개월 평균보다 3,250,000원 높으며, 최근 평균 대비 비율은 103.0%입니다. 최신 거래인 2025년 10월의 100,000,000원과 비교하면 12,000,000원 높은 가격입니다.
최근 거래군과 이전 거래군의 비교 추세는 +6.5%로, 최근 평균이 이전보다 높게 나타납니다. 다만 이러한 상승 추세를 고려하더라도 현재 최저가는 최근 평균과 최신 거래가를 모두 웃돕니다. 따라서 전체 평균만을 근거로 신건 가격의 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,368,000원 |
| 1. 근저당 · 진주동부농업협동조합 | 93,000,000원 | 93,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 12,736,415원 | 12,736,415원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 12,780,000원 | 3,895,585원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 118,516,415원 | 109,632,000원 |
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,368,000원을 제외한 109,632,000원이 채권자에게 배당됩니다. 진주동부농업협동조합과 신한카드의 채권은 표상 전액 배당되지만, 경남신용보증재단에는 일부 미배당이 발생합니다. 채권자 전체 예상 미배당액은 8,884,415원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
근저당 배당은 채권최고액 93,000,000원을 기준으로 한 추정입니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 59,384,969원으로, 채권최고액과 구분해야 합니다. 집행비용은 매각가의 약 2.1%를 적용한 추정치이며, 실제 배당은 확정 채권액과 세금 등의 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 8,884,415원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 30,929,215원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 71,680,000원 | 69,989,760원 | 48,526,655원 | 0원 |
매각가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 확인된 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로 위 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 모두 0원입니다. 다만 이 계산은 현재 확인된 권리를 전제로 하며, 실제 점유관계와 별도 법정 우선채권 확인을 생략할 수는 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 상대동 남강초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 공동주택 등이 혼재하는 일반 주택지대로, 제반 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단 및 제반 교통사정은 보통입니다. 북측 약 10m, 서측 약 6~8m 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕의 11층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감됐으며, 새시 이중창이 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 및 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 자연경관지구에 해당하며, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 766,300원/㎡입니다. 토지는 완경사지대의 부정형 일단지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 대조. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1999년 준공된 110세대 단지입니다. 동일 면적 거래 12건이 확인되지만 거래시점별 가격 차이가 있습니다. 최근 거래가 100,000,000원과 최근 평균 108,750,000원을 함께 고려해 실제 매도가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 메리트 재검토. 신건 최저가 112,000,000원은 최근 12개월 평균 108,750,000원보다 높습니다. 최신 거래가 100,000,000원과 동일 층 거래 사례 102,000,000원도 함께 비교하세요.
- 점유 및 임대관계 확인. 임차인 신고가 확인되지 않았더라도 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대, 실제 점유자 및 계약관계를 확인해 미확인 대항력 임차인 여부를 검토해야 합니다.
- 가압류·압류 말소 확인. 기존 롯데카드 가압류와 국민건강보험공단·진주시 압류는 말소됐으며, 현재 후순위 신한카드와 경남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 입찰 직전 최신 등기사항증명서를 재확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 신건 기준 채권자 미배당액 8,884,415원은 곧바로 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 배당표와 소멸·인수 여부를 구분해 판단하세요.
- 유찰 시 가격 비교. 제시된 1회 유찰 시 최저가 89,600,000원, 2회 유찰 시 71,680,000원과 실제 시장가격을 비교하고, 이후 매각기일 및 최저매각가격은 법원 공고로 확인하세요.
- 관리비·조세. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 조세채권의 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 직접 대조하고 개별 호수의 상태를 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 가격과 점유 확인이 중요하다”
진주 상대한주그린 302호는 2018년 설정된 진주동부농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 하며, 확인된 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 매수인 인수액도 0원으로 분석됩니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 112,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 108,750,000원의 103.0%이고, 최신 거래가인 100,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세가 +6.5%라는 점을 고려해도 신건 가격이 최근 시세보다 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
결론적으로 확인된 등기상 권리는 비교적 단순하지만, 현재 최저가의 가격 메리트는 제한적입니다. 점유관계와 관리비·조세채권을 확인하고, 유찰에 따른 최저가 변동과 최신 실거래를 함께 검토하는 접근이 적절합니다.
