창원지방법원 2022타경11116. 경상남도 밀양시 산외면 금곡리 960-2 일원의 기타 + 토지 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 임종인·임준호이고, 임종인은 40분의 17, 임준호는 40분의 10과 40분의 13 지분을 보유하고 있습니다. 핵심 말소기준권리는 2009.11.12. 설정된 중소기업은행 근저당권 1,300,000,000원입니다. 이후 임종인 지분에 설정된 가압류 2건, 경매개시결정, 밀양시 압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계 자체보다 중요한 것은 물건의 이용·경계·행정 조건입니다. 일괄매각에 제시외 건물과 수목, 수변전설비가 포함되고, 일부 기계기구는 소재불명이거나 노후·파손 상태로 평가에서 제외됐습니다. 또 일부 토지는 접도구역·소하천구역 등에 저촉되며, 목록 12 토지는 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2022타경11116 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 산외면 금곡리 960-2 · 산외로 595-20 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 임종인 · 임준호 |
| 감정가 / 최저가 | 1,657,701,230원 / 568,592,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 921,805,489원 |
| 말소기준권리 | 2009.11.12. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 토지 참고 | 공장용지 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 2,089㎡ |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 후순위 채권은 크게 미배당
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인 보증금이나 임차권 승계로 매수인이 부담할 금액은 0원입니다. 2009.11.12. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 농업협동조합중앙회 가압류 301,825,257원, 수협은행 가압류 75,456,314원, 경매개시결정, 밀양시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
감정가는 1,657,701,230원, 현재 최저매각가는 568,592,000원입니다. 3회 유찰되면서 현재 회차 가격은 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 398,014,400원, 5회 유찰 시 278,610,080원입니다.
다만 이 사건에는 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 판단할 근거는 부족합니다. 공장용지·토지와 제시외 건물, 기계기구가 함께 묶인 물건인 만큼 현장 상태와 실제 이용가치를 따로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 568,592,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,085,920원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,300,000,000원 | 560,506,080원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 301,825,257원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 75,456,314원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,677,281,571원 중 예상 배당은 560,506,080원이며 미배당은 1,116,775,491원입니다. 신청채권자의 청구액은 921,805,489원으로 현재 회차 예상배당만으로 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 조건 — 등기보다 현장과 행정 조건을 더 봐야 한다
- 일괄매각. 제시외 건물 4-1·4-2·9-1, 제시외 수목 13-1, 기계기구목록 8의 수변전설비 1식이 매각에 포함됩니다.
- 기계기구 상태. 기계기구목록 1~7은 소재불명이거나 노후·파손 상태로 감정평가에서 제외됐고, 목록 8도 대부분 소재불명 또는 노후·파손 상태를 고려해 평가됐습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 12 토지는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 토지 이용. 목록 1~3·5·7·12 토지는 일단의 공업용 건부지로 이용 중인 점이 감정평가에 반영됐습니다.
- 용도지역. 목록 1 토지는 계획관리지역과 농림지역에 걸쳐 있으나 농림지역 부분이 경미해 계획관리지역을 기준으로 평가됐습니다.
- 공법상 제한. 일부 토지는 접도구역에 저촉되고, 목록 1·7 토지 일부는 소하천구역에 저촉됩니다.
- 국가소유 토지 사용. 공장용지 일부로 이용 중인 산외면 금곡리 958장 토지는 국가소유이며, 2020.6.1.~2025.5.31. 대부계약으로 점용했고 소유권 이전 시 새로운 대부계약이 필요한 것으로 조사됐습니다.
- 인접 토지 점유. 971-9도, 984-22구, 1022-3도를 점유해 공장용지 및 부속 토지 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 12에 필요한 증명을 실제 발급받을 수 있는지 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 국유지 대부. 산외면 금곡리 958장 토지는 소유권 이전 후 새 대부계약이 필요한 것으로 조사됐으므로 이용 지속 조건을 확인해야 합니다.
- 경계·점유. 인접한 971-9도, 984-22구, 1022-3도를 공장용지와 부속 토지로 이용 중인 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계기구. 목록 1~7의 소재불명·노후·파손 여부와 목록 8 수변전설비의 실제 잔존 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가의 34.3%여도 실거래 시세 자료가 없으므로 할인율만으로 적정가를 판단하지 않아야 합니다.
- 등기 재확인. 말소기준권리와 후순위 소멸 여부, 밀양시 압류 및 매각조건을 최신 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 자체는 단순하지 않다
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명료합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원이며, 2009.11.12. 중소기업은행 근저당 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 3회 유찰되어 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 시세 자료가 없고, 농지취득자격증명·국유지 대부·인접 토지 점유·제시외 건물과 기계기구 상태처럼 낙찰 후 이용에 직접 영향을 주는 조건이 여러 개 겹쳐 있습니다. 이 물건은 권리보다 현장·행정·경계 확인이 입찰 판단의 중심인 유형입니다.
