창원지방법원 2025타경664. 경상남도 거제시 하청면 대곡리 500-4에 위치한 주택 및 토지 일괄매각 사건입니다. 물건종류는 연립/다세대 + 토지로 표기되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택 및 창고입니다. 토지는 232.0㎡이며, 목록 지상에 있는 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

등기상 소유자는 유막내 씨입니다. 과거 국민은행 근저당은 2011년 말소됐고, 2019년 서문식 명의로 채권최고액 212,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이후 서문식이 임의경매를 신청했으며, 청구금액은 145,434,526원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이므로 정상적으로 매각이 완료되면 근저당과 경매개시결정등기는 소멸하는 구조입니다.

다만 권리 인수액이 없다는 사실만으로 가격이 적정하다고 볼 수는 없습니다. 일반 아파트와 달리 개별 주택과 토지는 건물 상태, 토지 경계, 도로 접면 및 실제 이용 가능성에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다. 이번 사건은 이러한 현물 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 서문식 근저당이 말소기준

이 사건에서 가장 중요한 권리는 2019.02.26 설정된 서문식의 근저당권입니다. 채권최고액은 212,000,000원이며 본건 토지와 공동담보로 설정되어 있습니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정등기도 매각으로 소멸합니다.

2002년 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 20,800,000원)은 2011.09.09 이미 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 선순위 근저당으로 계산하지 않습니다. 예상배당상 서문식의 채권에 미배당이 발생하더라도, 그 미배당 채권액을 별도로 낙찰자가 부담하는 구조는 아닙니다.

② 가격 판단 — 실거래 비교보다 개별 감정 검증이 우선

현재 감정가는 115,070,700원이며 신건 최저매각가도 같습니다. 아직 유찰 이력이 없으므로 최저가는 감정가의 100%입니다.

이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙찰가만으로 저렴하다고 판단하거나, 주변 주택 시세보다 할인되어 있다고 단정하기는 어렵습니다.

유찰이 발생하면 최저매각가는 내려가지만, 그것만으로 시장가치보다 저렴해졌다고 볼 수는 없습니다. 토지와 건물 각각의 상태, 창고 및 제시외 건물의 사용 가능성, 실제 거래 가능한 가격을 검증한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 115,070,700원 가정)

집행비용 2,410,990원은 매각대금 기준 추정액입니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당은 확정 채권액과 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 매각대금에서 집행비용을 제외한 112,659,710원이 서문식 근저당에 배당됩니다. 담보채권 최고액 기준으로는 99,340,290원이 부족하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 청구액은 145,434,526원으로, 신건 예상배당액 112,659,710원만으로는 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 다만 이는 채권자의 회수 부족 문제이며, 말소되는 근저당의 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.

④ 유찰 시 배당 변화 — 미배당은 늘지만 인수액은 그대로

유찰로 매각대금이 감소할수록 근저당권자의 회수액은 줄어들고 미배당액은 증가합니다. 그러나 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조이므로, 각 시나리오에서 계산된 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변 환경. 거제시 하청면 대곡리 소재 대곡마을회관 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택과 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 면적은 232.0㎡, 지목은 대입니다. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 소로각지입니다.
• 용도지역 및 규제. 계획관리지역이고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 모든 축종이 제한되는 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 172,400원/㎡입니다. 이는 토지의 개별공시지가로, 토지·건물 전체의 실제 매매시세를 의미하지 않습니다.
• 주택 구조. 경량철골구조 단층 건물로, 전면 적벽돌붙임과 내벽 벽지·타일 등의 마감, 새시창호가 적용되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 창고 구조. 경량철골구조 단층 건물이며 전면 적벽돌붙임, 측면과 후면 판넬 마감, 내부 판넬 마감입니다.
• 매각 포함 제시외 건물. 목록 지상에 위치한 감정서상 ㄱ 건물이 매각에 포함됩니다. 실제 위치와 현황, 사용 상태를 확인해야 합니다.
• 공부와 현황 차이. 건물의 공부상 지붕은 판넬이나 실제 현황은 슁글입니다. 감정평가상 건물 구조와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
• 토지 경계. 지적도면을 기준으로 목측 확인된 상태입니다. 정확한 경계 확인이 필요한 경우 측량을 통한 재확인이 요구됩니다.
• 환금성. 농경지와 단독주택이 혼재한 지역의 개별 주택·토지로, 동일 평형의 공동주택 거래가격을 이용한 시세 판단이 어렵습니다. 주변 실거래와 개별 건물 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 토지와 건물의 일괄매각 여부, 제시외 건물 ㄱ의 위치와 현황을 감정평가서 및 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
• 실제 건축물 용도 확인. 물건종류 표기와 감정상 단독주택·창고 이용상태를 비교하고, 건축물대장 및 건물 등기사항을 확인하세요.
• 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인하세요.
• 담보권 소멸 확인. 국민은행 근저당의 말소 완료 여부와 서문식 근저당의 말소기준권리 해당 여부를 최신 등기부로 확인하세요.
• 지붕 및 건물 상태 확인. 판넬과 슁글의 공부·현황 차이, 누수 및 유지보수 필요성을 현장에서 조사하세요.
• 토지 경계 확인. 지적도면과 실제 이용 현황을 대조하고, 경계가 불분명할 경우 측량 필요성을 검토하세요.
• 가격 검증. 감정가 115,070,700원과 비교 가능한 주변 개별주택·토지 거래사례를 확보하세요. 신건 감정가가 시장가치보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 92,056,560원, 2회 유찰 시 73,645,248원입니다. 최저가 하락과 실제 가격 메리트는 구분해 판단하세요.
• 원본 및 현장 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 현물과 가격 확인은 별개”

거제시 하청면 대곡리 500-4 사건은 등기상 권리구조가 비교적 명료합니다. 기존 국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 서문식의 근저당이 말소기준입니다. 확인된 권리관계상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

최저가에 매각되더라도 담보채권 최고액 기준 99,340,290원의 미배당이 예상되지만, 이 금액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼, 현장 점유 및 임차관계 확인은 필요합니다.

입찰 판단의 핵심은 권리보다 실제 부동산의 범위와 가격입니다. 제시외 건물이 매각에 포함되고, 지붕의 공부·현황 차이가 있으며, 토지 경계 또한 목측으로 확인됐습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 최저가의 가격 경쟁력을 단정하기도 어렵습니다.

권리상 예상 인수는 없지만, 물건 현황과 적정가치 검증이 선행되어야 합니다. 실제 점유관계, 건물 상태 및 토지 경계를 확인하고 개별 주택·토지의 거래사례를 확보한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.