창원지방법원 2025타경21644. 경상남도 거제시 둔덕면 학산리에 있는 토지와 창고 등을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 최윤기이며, 농업협동조합자산관리회사가 청구금액 290,000,000원으로 임의경매를 신청했습니다. 등기상 중소기업은행의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당과 신용보증기금의 432,300,000원 가압류가 확인됩니다. 그런데 이 사건은 통상적인 근저당 소멸 여부만으로 매수인의 부담을 판단하기 어렵습니다. 매각에서 제외되는 건물과 구축물, 토지 위 분묘, 농지취득자격증명원 제출 의무가 한꺼번에 존재하기 때문입니다.

신건 최저매각가는 감정가와 동일한 759,182,000원입니다. 비교할 만한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 적정한지, 최저가에 할인 여력이 있는지는 별도로 검증해야 합니다. 특히 경매로 소유권을 취득하더라도 매각 제외 건물이 타인의 소유로 남거나 분묘에 관한 권리가 성립하면, 매수인이 토지를 자유롭게 사용하는 데 제약이 발생할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 중요한 지상권 위험

표시된 말소기준권리는 2015.07.17. 중소기업은행의 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 신용보증기금의 가압류와 본건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

다만 을구 1번 용남농업협동조합 근저당은 종전 설정등기에 말소 표시가 있는 한편, 2024.01.17. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 부기등기가 함께 확인됩니다. 이번 경매신청인도 농업협동조합자산관리회사입니다. 종전 근저당의 최종 존속·말소 관계, 공동담보 관계 및 실제 배당순위를 등기부와 경매기록 원본으로 대조해야 합니다. 아래 배당표는 제공된 예상배당 계산에 따른 것이며, 이를 근거로 해당 선행 권리의 법적 상태까지 확정할 수는 없습니다.

② 매각 제외 시설·농지취득자격증명원 — 핵심 쟁점

이 사건에서 가장 주의해야 할 부분은 매각 대상과 제외 대상의 구분입니다. 일괄매각이라도 토지 위의 건물·구축물·수목이 모두 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

또한 제시외 건물 ㄱ과 목록 10의 분묘·수목 f는 최저매각가격에 영향을 미치는 요소로 명시되어 있습니다. 따라서 759,182,000원을 온전히 자유롭게 사용할 수 있는 토지와 건물의 가격으로 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 759,182,000원 가정)

채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 선행 권리의 존속 여부, 공동담보 관계, 확정 채권액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

신건 최저매각가로 낙찰되더라도 집행비용 공제 후 매각대금이 중소기업은행 근저당의 채권최고액에 미치지 못합니다. 예상배당에서는 중소기업은행에 749,190,180원이 배당되고 신용보증기금에는 배당금이 돌아가지 않습니다. 신청채권자인 농업협동조합자산관리회사의 청구금액 290,000,000원 역시 해당 배당 시나리오에서 변제되지 않는 것으로 계산되어 있습니다.

④ 회차별 자금·배당 시나리오

모든 시나리오에서 신청채권자 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다. 그러나 매각가격이 내려간다는 이유만으로 투자 매력이 높아지는 구조는 아닙니다. 농취증 발급 가능성과 법정지상권·분묘기지권의 성립 여부가 확인되지 않는다면, 낙찰가가 낮아지더라도 토지의 활용과 처분에 관한 위험은 그대로 남을 수 있습니다.

⑤ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 소재 광리소류지 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 축사·농경지·임야 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 일련번호 11, 12는 현황 창고로 사용 중이며, 경량철골구조 기타지붕 단층 건물입니다.
• 토지 특성. 토지 참고정보상 지목은 답, 면적 341㎡, 공시지가 38,600원/㎡입니다. 이는 개별 토지 참고정보로, 일괄매각 대상 전체의 토지면적을 뜻하지 않습니다.
• 토지 형상·접면. 완경사·부정형이며, 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있습니다.
• 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 일부 토지는 소하천구역에도 해당합니다.
• 공법상 제한. 목록 1·4·5에는 소하천구역이 표시되어 있으며, 목록 1~10에는 생산관리지역과 가축사육제한구역 관련 사항이 표시되어 있습니다.
• 환금성. 농지취득자격증명원 제출 의무, 원상회복명령 가능성, 제시외 건물의 매각 제외, 분묘 및 토지 이용권 문제가 존재하므로 일반적인 자유 이용 토지보다 매수자의 활용 목적에 따른 제약을 구체적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농취증 사전 확인. 목록 1~10의 농지취득자격증명원 발급 가능 여부를 관할 행정기관에 확인하세요. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 적용됩니다.
• 원상회복 위험. 목록 9의 원상회복명령 가능성과 별첨 사실조회 회신 내용을 확인하고, 실제 이행 대상과 비용을 점검하세요.
• 제시외 건물 소유관계. 매각 제외 건물 ㄱ의 소유자, 설치 시점, 토지와 건물의 소유관계 및 법정지상권 성립 요건을 원본 자료로 확인하세요.
• 분묘 현장 확인. 목록 10의 분묘 1기에 관한 점유·관리 관계와 분묘기지권 성립 가능성을 조사하세요.
• 매각 제외 시설 구분. 블루베리 재배시설, 컨테이너박스, 수목 f는 매각 대상에서 제외됩니다. 감정서 도면과 현장을 대조하여 매각 포함 수목 a~e 및 건물의 경계를 확인하세요.
• 공법상 규제. 생산관리지역·소하천구역·가축사육제한구역에 따른 행위 제한을 목록별로 확인하고, 향후 사용 목적의 실현 가능성을 검토하세요.
• 선행 근저당 대조. 을구 1번 종전 근저당과 2024년 근저당권 이전 부기등기의 관계, 본건 신청채권 및 공동담보 현황을 등기부 원본과 경매기록으로 확인하세요.
• 임대·점유 상태. 임대관계가 미상인 만큼 창고 및 토지의 실제 점유자와 사용관계를 확인하고, 미확인 임차인의 대항력 유무를 단정하지 마세요.
• 최저가 적정성. 매각 대상별 감정평가 내역과 제시외 시설·분묘의 가격 반영 내용을 확인하고, 자유로운 사용이 가능한 부분을 기준으로 입찰가격을 검토하세요.
• 원본 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·별첨 사실조회 회신을 직접 확인하세요.

맺으며 — “금전 인수 0원이어도 토지 이용권 위험은 남는다”

이 사건에서 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 그것만으로 권리가 깨끗한 물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 매각물건명세서가 직접 법정지상권과 분묘기지권 성립 가능성을 명시하고 있으며, 일부 건물·시설·수목은 매각에서 제외됩니다. 농지취득자격증명원을 제출하지 못하면 보증금을 반환받지 못하고, 일부 토지는 원상회복명령이 발하여질 가능성까지 있습니다.

감정가와 최저매각가가 동일한 신건으로, 실거래 비교가격도 확인되지 않습니다. 따라서 가격 할인 여부보다 농취증 발급 가능성, 법정지상권·분묘기지권, 매각 제외 대상, 선행 등기권리의 최종 상태를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 이 사항들이 해결되지 않으면 유찰로 최저가가 낮아지더라도 실질적인 토지 활용 가능성이 개선되는 것은 아닙니다.

결론적으로 배당상 금전 인수는 0원이지만, 매각 대상의 온전한 사용·처분 가능성이 확인되지 않은 복합 권리위험 물건입니다. 권리와 행정상 취득 요건을 확인하기 전에는 단순한 가격 할인만으로 접근하기 어렵습니다.