창원지방법원 2026타경711. 밀양시 단장면 단장리 일대 토지와 주택·창고·동식물관련시설을 함께 매각하는 사건입니다. 건물 등기상 기존 소유자는 윤무영이었으며, 2021년 박희근·구순근·김미현에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 3,190,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 부산은행은 청구액 3,008,287,602원으로 임의경매를 신청했습니다.
건물 등기상 기존 산동농업협동조합 근저당권과 경남신용보증재단·신용보증기금의 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 예상배당표에서는 부산은행 근저당권을 매각대금으로 정리하고 매수인에게 승계되는 금액을 0원으로 산정합니다. 다만 이러한 금전채권 정리와 별개로, 분묘기지권 성립 여부와 농지취득 요건, 수목 관련 행정상 제한은 독립적으로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경711 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 단장면 단장리 산1 |
| 관련 건물 소재 | 경상남도 밀양시 단장면 단장리 94, 94-2, 94-5, 94-6 제가동호 도로명주소: 경상남도 밀양시 단장면 표충로 216-9 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 주택·창고·동식물관련시설(축사) · 건물 전체 공실 |
| 토지 현황 | 임야 · 자연림 · 급경사 · 부정형 · 소로한면 산1 토지면적 56,212㎡ |
| 공유자 | 박희근 10분의 4 · 구순근 10분의 3 · 김미현 10분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 3,592,861,640원 / 3,592,861,640원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 부산은행 |
| 청구금액 | 3,008,287,602원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(1-1, 12-1), 물건(15-1), 수목(1-2) 포함 · 목록 3~5 농지취득자격증명원 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준
핵심은 2021.06.10 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,190,000,000원이며 채무자는 김미현입니다. 공동담보목록 제2021-261호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권과 후순위 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고 내역은 없으며, 감정평가상 건물 전체가 공실입니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 조사됐으므로, 임차권이나 실제 점유자가 전혀 존재하지 않는다고 단정하지는 않습니다. 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유상태를 대조해야 합니다.
또한 목록 1~2에는 육안으로 확인하기 어려운 분묘가 존재할 수 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 예상배당상 인수액 0원이라는 사실이 분묘 관련 이용 제한까지 해소한다는 의미는 아닙니다.
② 가격과 유찰 시나리오 — 시세 확인 전에는 저가 판단 금지
감정가는 3,592,861,640원이고 현재 신건 최저매각가도 같습니다. 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 3,592,861,640원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 2,874,289,312원 | 346,853,581원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 2,299,431,449원 | 915,962,865원 | 0원 |
유찰되면 최저매각가는 낮아지지만 근저당권자의 미배당액이 증가합니다. 다만 위 시나리오에서 발생하는 근저당권자의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 유찰에 따른 가격 인하와 시장가치 대비 저렴한 매수는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,592,861,640원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 38,328,616원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 부산은행 | 3,190,000,000원 | 3,190,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 364,533,024원 |
집행비용은 추정치이며 부산은행 근저당권은 채권최고액 기준으로 산정했습니다. 당해세 및 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액과 소유자 잔여액은 변동될 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 3,008,287,602원입니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양시 단장면 단장리 단장마을회관 북동측 인근입니다. 주변은 노선 점포·식당, 마을 주변 농경지 및 산간지대로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통수단은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 토지 성격. 산1 토지는 임야·자연림이며 면적은 56,212㎡입니다. 지형은 급경사·부정형이고 도로접면은 소로한면입니다. 공시지가는 1,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 농림지역·보전관리지역을 비롯해 계획관리지역, 임업용산지·준보전산지 및 가축사육제한구역 등이 관계됩니다. 목록별 적용 규제는 서로 다르므로 일괄적으로 같은 개발·이용 가능성을 전제해서는 안 됩니다.
- 건물 이용상태. 목록 12는 주택, 12-1은 현황 창고, 13~15는 동식물관련시설(축사)입니다. 감정평가상 건물 전체가 공실로 조사됐습니다.
- 현황 도로. 목록 1, 3, 5, 7~10의 일부는 현황 도로로 이용되고 있으며, 이러한 상태를 감안하여 감정평가됐습니다.
- 토지·건물 일체성. 목록 7~10은 일반건축물대장상 관련 지번으로 등재되어 있고 용도상 불가분 관계에 있는 것으로 판단되어 일단지로 평가됐습니다.
- 차고 지붕. 목록 12의 건물 중 철파이프조 스라브지붕 단층 차고 30.53㎡는 실제 지붕이 칼라강판지붕으로 조사됐습니다.
- 환금성. 임야·농지·현황 도로·주택·축사가 결합된 일괄매각이므로 개별 토지의 이용 제한과 건물의 활용 가능성을 구분해 검토해야 합니다. 비교 실거래가가 확인되지 않아 최저매각가의 시장 대비 할인 여부는 판단하기 어렵습니다.
⑤ 특수 매각조건 — 낙찰 전 반드시 해결할 문제
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지 취득 가능 여부 선확인. 목록 3~5의 농지취득자격증명원 발급 가능성과 제출 요건을 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 가장 직접적인 입찰 위험입니다.
- 분묘 실사. 목록 1~2의 분묘 존재 여부와 분묘기지권 성립 가능성을 확인하세요. 육안 확인이 어렵다는 감정평가상 유의사항을 반영해야 합니다.
- 수목 관련 부서 확인. 밀양시청 산림과와 밀양시 산림조합에 정부 산림자원조성사업으로 조성된 수목의 관리·처분 및 주의사항을 문의하세요.
- 현황 도로 확인. 목록 1, 3, 5, 7~10의 도로 이용 부분에 대해 실제 이용 범위와 토지 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 대조. 제시외 건물·물건·수목의 포함 범위와 관련 지번의 용도상 불가분 관계를 확인하세요.
- 건물 상태 및 점유 확인. 감정평가상 전체 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 주택·창고·축사의 실제 상태와 점유 여부를 확인하세요.
- 목록별 등기 확인. 제시된 건물 등기와 별개로 일괄매각 대상 전체 토지·건물의 등기사항 및 공동담보 범위를 대조하세요.
- 시장가격 검증. 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 개별 토지와 건물의 이용 가능성을 고려한 비교 거래 및 현장 가치를 확인하세요.
- 배당표 재확인. 예상 집행비용과 부산은행 채권액은 실제 배당 단계에서 변동될 수 있으며, 당해세·최우선변제 등의 반영 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원보다 취득 가능 여부가 먼저다”
이 사건은 부산은행 근저당권을 말소기준으로 하고, 기존 가압류와 근저당권도 이미 말소되어 있어 제시된 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 매각가를 기준으로 부산은행 근저당권 전액 배당과 소유자 잔여액도 예상됩니다.
그러나 매각의 핵심은 일반적인 금전채권의 인수 여부가 아닙니다. 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수, 분묘기지권 성립 불명, 정부 산림자원조성사업으로 조성된 수목, 현황 도로 및 복합 토지·건물의 일괄매각이라는 조건이 함께 존재합니다.
실거래 비교자료도 확인되지 않아 감정가 3,592,861,640원이 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 농취증 발급 가능성·분묘·수목·전체 매각목록의 권리와 현황을 확인한 뒤 가격을 검토하는 접근이 필요합니다. 권리상 예상 인수액 0원이라는 사실만으로 취득과 활용까지 안전하다고 볼 수 없는 물건입니다.
