창원지방법원 2026타경735. 대표 소재지는 밀양시 산외면 다죽리 885-3이고, 등기상 소유자는 서홍교입니다. 말소기준권리는 2016.04.01. 설정된 상동농업협동조합 명의의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 이후 2026.05.13. 동밀양농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 2026.06.16. 기존 근저당권은 회사합병을 원인으로 동밀양농업협동조합에 이전 등기됐으며 같은 날 확정채권 중 121,170,997원이 농업협동조합중앙회에 일부 이전됐습니다.
확인된 임차인은 서후교 1명입니다. 전입일은 2023.04.28.로 말소기준일보다 늦고, 배당요구는 2026.06.16. 접수돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 전입 자체가 말소기준권리 이후이므로 이 사건 자료에서는 대항력 없음으로 정리되어 있고 현재 배당 시나리오에서도 낙찰자에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경735 (임의경매) |
|---|---|
| 대표 소재지 | 경상남도 밀양시 산외면 다죽리 885-3 · 산외남로 222-7 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태상 동식물관련시설 |
| 토지 | 지목 답 · 토지면적 1,950㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 서홍교 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 463,658,000원 / 463,658,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동밀양농업협동조합 / 277,248,048원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 토지 규제 | 농림지역 · 농업진흥구역 · 배출시설설치제한지역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 67,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
말소기준권리는 2016.04.01. 근저당권입니다. 2026.05.13. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 근저당권 자체는 2026.06.16. 동밀양농업협동조합으로 이전되고, 일부 채권이 농업협동조합중앙회로 이전됐지만 모두 최초 말소기준 근저당권에서 이어진 권리관계입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서후교 | 미상 | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 2026.06.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격·환금성 — ‘싸다’고 판단할 실거래 근거는 없다
현재 최저가는 감정가와 동일한 463,658,000원이고 유찰은 0회입니다. 인수액이 0원이므로 현 회차의 실질취득 기준금액도 463,658,000원입니다. 다만 동일·유사 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 비교할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 463,658,000원 | 360,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 370,926,400원 | 360,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 296,741,120원 | 291,786,744원 | 68,213,256원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권자 미배당이 68,213,256원 발생하지만, 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 근저당의 배당 부족분이 낙찰자에게 넘어오는 구조로 계산돼 있지 않습니다. 다만 회차가 내려갈수록 가격이 유리하다고 단정할 수 있는 것은 아닙니다. 해당 용도 자체의 시장가격 비교 수치가 없기 때문에 매각가와 실제 시장가치는 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 463,658,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,036,580원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 상동농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 96,621,420원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 360,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 96,621,420원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 등기상 2026.06.16. 근저당권 이전 및 121,170,997원의 일부 이전이 기재되어 있어 실제 채권자별 배당 귀속은 확정 배당내역과 대조가 필요합니다.
④ 일괄매각·제시외 건물 — 현장 확인 비중이 높다
- 일괄매각. 제시외 건물 1-1~1-6, 구축물 1-7, 수목 1-8이 매각에 포함됩니다.
- 인접 토지 걸침. 제시외 건물 1-1~1-2는 일부가 인접한 다죽리 96-1번지 구거에 걸쳐 있고, 해당 토지 소유자는 국으로 기재되어 있습니다.
- 평가 제외 물건. 목록1 지상의 택배함·잡석 등은 이동이 용이해 평가에서 제외됐습니다.
- 내부 재배시설. 목록3 건물 내부의 파이프구조물 등 재배시설도 철거·이동이 용이하다는 이유로 평가에서 제외됐습니다.
- 건물 상태. 동식물관련시설로 이용 중이며, 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다. 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 판넬, 바닥은 콘크리트, 창호는 샷시창호입니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 산외면 다죽리 기호(1)는 산외면행정복지센터 남동측 인근으로, 주위가 경지정리된 농경지대입니다. 감정요항에는 상동면 옥산리 소재 기호(2) 주변도 농경지·임야·주택 등이 혼재하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지 이용. 목록1 토지는 지목과 토지이용상황 모두 답, 면적 1,950㎡이며 평지·세로장방 형태입니다.
- 용도지역. 농림지역·농업진흥구역·배출시설설치제한지역에 포함되고, 가축사육제한구역과도 접하거나 포함됩니다.
- 건물 이용. 동식물관련시설로 이용 중이며 기본적인 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1은 농지취득자격증명원 제출이 필요하고 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 463,658,000원과 비교할 최근 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 임차인 확인. 서후교의 전입은 말소기준 이후이고 대항력은 없으나, 점유부분·보증금·확정일자는 미상입니다. 현황과 명세서의 최종 기재를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각 포함 대상 1-1~1-8과 평가 제외 시설을 현장에서 구분하고, 일부 건물의 국유 구거 걸침 상태를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 산외면 다죽리뿐 아니라 감정요항에 기재된 다른 기호의 토지·건물 현황까지 목록별로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘농지요건·현장·가격검증’이 승부처
권리만 보면 비교적 단순합니다. 2016.04.01. 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인은 그보다 늦게 전입해 대항력이 없으며 낙찰자 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 일반 주거용 집합건물이 아닙니다. 농림지역·농업진흥구역의 토지와 동식물관련시설이 결합된 일괄매각이고, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건, 매각에 포함되는 다수의 제시외 건물·구축물·수목, 일부 건물의 국유 구거 걸침이 함께 있습니다.
또한 현재 최저가 463,658,000원은 인수액이 없어 그대로 실질취득 기준금액이 되지만, 비교할 최근 실거래 수치가 없어 이 가격을 ‘시세보다 싸다’고 표현할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험보다 농지 취득요건, 일괄매각 범위, 경계·현장 상태, 그리고 실제 시장가치 검증이 판단의 중심입니다.
