말소기준은 2023.04.28. 농협은행 근저당입니다. 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 2022.05.04. 전입한 나경친환경영농조합법인의 보증금 1,000,000원은 대항력이 있어 매수인이 인수합니다. 따라서 신건 기준 실질취득액은 매각가와 인수액을 합한 2,704,944,744원입니다.
창원지방법원 2026타경773. 경상남도 창녕군 유어면 가항리 일대의 토지와 창고시설·작업장·기계실·관리사 등이 함께 매각되는 물건입니다. 기호 1~7 토지는 경계구분 없이 일단의 토지로 이용되고, 기호 8·11은 현황상 1동의 건물로 이용 중입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물과 제시외 기계기구도 포함됩니다.
등기상 핵심은 2023.04.28. 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 1,800,000,000원 근저당, 200,000,000원 근저당, 국의 압류, 854,042,980원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준보다 앞선 2022.05.04. 전입의 나경친환경영농조합법인은 대항력이 있어 보증금 1,000,000원 전액을 별도로 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경773 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 유어면 가항리 964-1, 964-4, 947, 947-1, 947-2 제1동호 · 도로명 경상남도 창녕군 유어면 가항길 33 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고시설(저온창고 등), 작업장, 기계실, 창고, 관리사(사무실 등) |
| 소유자 | 농업회사법인다인팜주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,703,944,744원 / 2,703,944,744원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 515,546,385원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 토지 정보 | 면적 1,742㎡ · 지목 창고용지 · 토지이용상황 답 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2023.04.28. 농협은행의 480,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤의 농협은행 1,800,000,000원 근저당, 유종진 200,000,000원 근저당, 국의 압류, 농업협동조합중앙회의 854,042,980원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 1995년·1998년·2013년 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 점유·임차관계 — 실제 확인할 3건
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나경친환경영농조합법인 | 2022.05.04 | 1,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 1,000,000원 인수 |
| 신동호 | 2024.10.28 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수액 반영 없음 |
| 김춘연 | 2026.04.01 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수액 반영 없음 |
신동호와 김춘연은 전입일이 2023.04.28. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 점유 범위와 보증관계를 다시 대조할 필요가 있습니다. 나경친환경영농조합법인은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있고, 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 1,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 가격 구조 — 시세 대신 실질취득액을 본다
동일 용도 실거래 시세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건에서는 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘비싸다’고 판단할 근거가 없습니다. 대신 매각가에 매수인 인수액을 더한 실질취득액을 회차별로 보는 것이 정확합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,703,944,744원 | 1,000,000원 | 2,704,944,744원 | 659,537,683원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,163,155,795원 | 1,000,000원 | 2,164,155,795원 | 1,194,918,743원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,730,524,636원 | 1,000,000원 | 1,731,524,636원 | 1,623,223,590원 |
대항력 임차인의 보증금 1,000,000원은 각 회차에서 매수인 인수액으로 동일하게 반영됩니다. 시세 자료가 없으므로 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,703,944,744원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,439,447원 |
| 인수 · 나경친환경영농조합법인 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 4. 근저당 · 유종진 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 854,042,980원 | 194,505,297원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,334,042,980원 중 예상 배당액은 2,674,505,297원, 미배당은 659,537,683원입니다. 대항력 임차인 보증금 1,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물 이용 및 규제
- 이용상태. 기호 8·11은 창고시설(저온창고 등), 작업장, 기계실 등으로 이용 중이며, 기호 9는 창고, 기호 10은 관리사(사무실 등)로 이용 중입니다.
- 건물구조. 기호 8·11은 경량철골조 샌드위치판넬 및 슬레이트지붕 단층, 기호 9는 철파이프조 슬레이트지붕 단층, 기호 10은 조적조 슬래브지붕 단층입니다.
- 설비. 기호 8·11에는 저온창고시설·화재경보설비·소화전설비가 있고, 기호 10에는 위생 및 급배수설비가 있습니다.
- 토지규제. 기호 1~7은 농림지역·농업진흥구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지형상. 평지·가로장방 형태이며 소로한면에 접하고, 대상토지까지 차량 접근이 가능합니다.
- 주위환경. 승계마을회관 북측 인근으로 농경지·단독주택·임야 등이 주변에 위치합니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 일괄매각에서 확인할 부분
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 제시외 기계기구가 포함되므로 건물·기계기구의 현황과 실제 사용범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 토지 경계. 목록 1~7은 경계구분 없이 일단의 토지로 이용 중입니다. 현황 경계와 각 필지의 권리범위를 확인해야 합니다.
- 건물 표시. 목록 8~11은 등기사항전부증명서상 주소가 기존 지번으로 등재되어 있다가 신축건물 증축 후 관련 지번이 추가됐습니다.
- 현황상 1동. 목록 8과 11 건물은 현황상 1동의 건물로 이용 중이므로 등기상 구분과 실제 구조를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 신건 최저가 2,703,944,744원에 인수 보증금 1,000,000원을 더한 2,704,944,744원을 현재 회차의 실제 자금 기준으로 보세요.
- 대항력 임차인. 나경친환경영농조합법인의 점유 범위·계약관계와 보증금 1,000,000원을 원문에서 최종 확인하세요.
- 후순위 점유자. 신동호·김춘연은 대항력 없음으로 정리되어 있으나 보증금이 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 다시 대조하세요.
- 시세 검증. 제공된 동일 용도 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 창고시설·토지의 별도 거래사례를 확인해야 합니다.
- 용도규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역이므로 향후 사용계획과 규제의 정합성을 입찰 전에 검토하세요.
- 일괄매각 현황. 제시외 건물·기계기구 및 여러 필지와 건물이 함께 매각되므로 현장 확인 비중이 큰 물건입니다.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 인수와 현황은 남는다
이 사건은 2023.04.28. 농협은행 근저당을 기준으로 이후 등기 권리들이 매각으로 소멸하는 점은 비교적 명확합니다. 그러나 2022.05.04. 전입한 나경친환경영농조합법인의 대항력 있는 보증금 1,000,000원은 매수인이 인수합니다. 신건 기준 실질취득액은 2,704,944,744원입니다.
또한 토지 1~7이 일단으로 이용되고 여러 건물과 제시외 건물·기계기구가 함께 매각되는 복합 물건이며, 농림지역·농업진흥구역 등 토지규제가 있습니다. 동일 용도 실거래 시세 자료도 없으므로 권리 소멸만 확인하고 가격 적정성까지 확정해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 100만원의 인수 자체보다, 복합 일괄매각 범위와 점유·용도·규제를 실제 현황과 맞춰 확인하는 데 있습니다.
