창원지방법원 2026타경10064. 창녕읍 교리 제이엠케이힐타운 제101동 제101호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중인 물건으로, 농협은행 주식회사가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 95,000,000원입니다.
등기를 보면 일반적인 후순위 근저당 경매와 구조가 다릅니다. 2015년 설정된 농협은행 전세권과 2017년 설정된 주식회사제이엠케이의 소유권이전청구권 가등기가 2019년 말소기준 가압류보다 앞서 있습니다. 특히 가등기는 매각 후 매수인의 소유권에 영향을 줄 수 있으므로, 가등기의 실질적인 성격과 말소 가능성부터 판단해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10064 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 974, 973-3, 973-4, 973-7 제이엠케이힐타운 제101동 제101호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창녕군 창녕읍 갈전1길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 제4층 건물 중 제1층 제101호 |
| 소유자 | 주식회사에스에스산업개발 (2019.09.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 95,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.17 근로복지공단 가압류 · 40,990,050원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기라면 매각 후에도 존속할 수 있고, 본등기 실행 시 낙찰자의 소유권에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 반대로 담보가등기라면 담보권의 성격, 청산 및 배당관계를 별도로 검토해야 합니다. 단순히 후순위 압류가 소멸한다는 이유로 이 가등기까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
이번 임의경매 신청채권자 역시 농협은행 주식회사입니다. 전세권자의 경매신청 및 배당요구에 따른 전세권 소멸 여부를 확인해야 합니다. 예상배당상 미배당이 발생한다는 사실만으로 그 금액이 곧바로 매수인에게 승계된다고 단정할 수는 없지만, 반대로 전세권이 완전히 소멸한다고 확정하지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 판단하는 것도 위험합니다.
2019.12.17 근로복지공단 가압류가 말소기준권리로 표시되어 있습니다. 그 이후의 신용보증기금 가압류, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 관련 채권은 배당순위와 당해세 여부에 따라 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 유동경의 계약조건 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유동경 | 2025.12.31 | 미상 / 미상 |
기준 후 전입
대항력 없음으로 조사 · 계약관계 확인 필요
|
미상
확정일자 미확인
|
확인 필요
보증금 및 점유관계 확인
|
현황조사와 매각물건명세서상 조사된 점유자는 유동경 1명입니다. 전입일이 말소기준권리인 2019.12.17보다 늦은 2025.12.31이므로, 조사된 전입일 기준으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기 어렵습니다.
다만 보증금과 확정일자, 구체적인 임대차계약 내용은 확인되지 않았습니다. 따라서 우선변제 여부나 점유관계에서 발생할 수 있는 비용을 확정할 수 없습니다. 농협은행의 등기된 전세권과 유동경의 점유관계도 별도로 구분해 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,038,000원 |
| 1. 전세권 · 농협은행 주식회사 | 95,000,000원 | 88,962,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 40,990,050원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 301,106,734원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%로 추정한 값입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다.
신건 최저가 91,000,000원으로 매각되면 집행비용 2,038,000원을 제외한 88,962,000원이 농협은행 전세권에 배당됩니다. 전세금 95,000,000원 중 6,038,000원이 미배당되는 구조입니다.
후순위 근로복지공단과 신용보증기금에는 배당 여력이 없으며, 전체 채권액 437,096,784원 대비 총 채권자 배당액은 88,962,000원, 미배당 합계는 348,134,784원입니다. 이는 채권자들의 미회수액이지 매수인이 자동으로 인수하는 금액은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리는 그대로 확인해야 한다
| 구분 | 매각가 | 전세권 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 91,000,000원 | 88,962,000원 | 348,134,784원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 72,800,000원 | 71,089,600원 | 366,007,184원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 58,240,000원 | 56,791,680원 | 380,305,104원 |
특히 선순위 소유권이전청구권 가등기가 유효하게 존속한다면 매각가가 낮아져도 소유권 자체에 관한 위험은 해소되지 않습니다.
⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 창녕군청 북서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 위치 및 대중교통 운행횟수 등을 고려한 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 도시형생활주택(단지형 연립주택)입니다. 외벽은 스톤코트·대리석·화강석 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며 새시창호구조입니다.
- 설비. 위생설비, 급탕·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 접도. 북서측으로 폭 약 6~7m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 4필지 일단의 부정형 토지로서 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 곤란했습니다. 감정평가는 관련 공부와 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정했으므로 실제 내부 이용상태와 관리상태를 재확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원인 확인. 갑구 3번 주식회사제이엠케이의 가등기가 순수 소유권이전청구권 가등기인지 담보가등기인지, 매각 후 존속하는 권리인지 반드시 확인해야 합니다.
- 농협은행 전세권 소멸 확인. 을구 3번 전세권의 경매신청·배당요구 관계와 매각에 따른 말소 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 전세권 미배당 확인. 신건 예상 미배당 6,038,000원이 실제로 매수인에게 영향을 미치는지 법적 소멸·인수 구조를 구분해 검토해야 합니다.
- 점유자 유동경 확인. 전입일 2025.12.31, 보증금 및 확정일자 미상. 임대차계약과 실제 점유상태, 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 채권 확인. 국세·지방세 관련 압류와 당해세 여부를 확인하고 실제 배당순위 및 배당액의 변동 가능성을 검토해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했으므로 실제 내부 상태·하자·수리비·관리비 체납을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 창녕읍 일대 유사 도시형생활주택의 최근 실거래 및 실제 매각 가능 가격을 비교한 후 입찰가를 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 경매기록을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 선순위 권리 해소가 먼저”
이 물건의 감정가와 최저가는 모두 91,000,000원입니다. 하지만 단순히 유찰에 따른 할인 가능성을 보고 접근할 수 있는 물건은 아닙니다.
2017년 주식회사제이엠케이의 소유권이전청구권 가등기가 말소기준권리보다 앞서 있고, 2015년 농협은행의 전세권도 선순위로 남아 있습니다. 신건 예상배당에서는 전세권자가 95,000,000원 전액을 회수하지 못하며, 조사된 점유자 유동경의 계약조건 역시 확인이 필요합니다.
농협은행의 경매신청에 따른 전세권 소멸 여부와 가등기의 법적 성격·말소 가능성을 확정하기 전에는 인수 위험이 없는 깨끗한 경매라고 판단할 수 없습니다. 또한 실거래 비교 근거가 없어 신건 최저가에 가격 메리트가 있다고 평가하기도 어렵습니다.
이 물건의 핵심은 유찰 여부가 아니라 선순위 가등기와 전세권을 해소할 수 있는지에 있습니다. 권리관계가 명확해진 이후에야 실제 취득원가와 시장가격을 비교하는 것이 타당합니다.
