창원지방법원 2026타경13. 경상남도 거제시 장평동 덕진2차휴먼빌 12층 1208호 아파트입니다. 전용면적은 47.6701㎡이고, 2006년 사용승인을 받은 15층 건물의 12층에 위치합니다. 현재 소유자 이종오는 2011년 5월 매매계약을 체결하고 같은 해 6월 소유권을 취득했습니다. 당시 등기 거래가액은 75,630,000원입니다.
소유권 취득일인 2011년 6월 17일 우리은행 근저당권이 설정됐고, 이후 추가 근저당권이 설정됐습니다. 기존 국민은행 근저당권은 2011년 6월 23일 해지로 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 우리은행 을구 2번 근저당권입니다. 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
그러나 현재 최저매각가 5,300만원을 최근 시세와 비교하면 다른 그림이 나옵니다. 같은 면적의 2026년 9월 거래는 4,800만원과 4,500만원이고, 최근 12개월 평균은 약 4,767만원입니다. 신건 감정가는 최신 거래 수준과 최근 평균을 모두 웃돌고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경13 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 647-46 덕진2차휴먼빌 12층 1208호 도로명주소: 경상남도 거제시 장평1로16길 65 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 47.6701㎡ · 15층 건물 중 12층 |
| 단지 / 사용승인 | 덕진2차휴먼빌 · 165세대 · 2006.06.02 |
| 소유자 | 이종오 (2011.06.17 소유권이전 · 거래가액 75,630,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 53,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 우리은행 / 10,644,027원 |
| 말소기준권리 | 2011.06.17 · 을구 2번 우리은행 근저당권 · 채권최고액 35,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 기존 근저당은 말소, 우리은행이 기준
핵심은 2006년에 설정된 국민은행 근저당과 2011년에 설정된 우리은행 근저당을 구분하는 것입니다. 국민은행의 기존 근저당은 2011년 6월 23일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 그보다 앞선 날짜에 설정된 우리은행 을구 2번 근저당권이며, 같은 날짜의 을구 3번과 이후 을구 5·6번 근저당도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 신건은 평균보다 11.2% 높다
덕진2차휴먼빌 동일 면적(전용 47.67㎡)의 실거래 12건입니다. 전체 거래 평균은 50,500,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 47,666,666원, 최신 거래 48,000,000원, 최근 거래 추세 -10.6%를 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 47.67㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 2026.09 | 47.67㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2026.05 | 47.67㎡ | 3 | 53,000,000원 |
| 2025.11 | 47.67㎡ | 4 | 44,000,000원 |
| 2025.11 | 47.67㎡ | 15 | 45,000,000원 |
| 2025.11 | 47.67㎡ | 6 | 51,000,000원 |
| 2025.05 | 47.67㎡ | 15 | 50,000,000원 |
| 2024.10 | 47.67㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2024.05 | 47.67㎡ | 9 | 56,000,000원 |
| 2024.05 | 47.67㎡ | 3 | 53,000,000원 |
| 2024.05 | 47.67㎡ | 12 | 54,000,000원 |
| 2024.02 | 47.67㎡ | 14 | 57,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.67㎡ | 6건 | 47,666,666원 |
| 전체 평균 | 47.67㎡ | 12건 | 50,500,000원 |
2024년에는 5,600만~5,700만원에 거래된 사례가 있지만, 최근에는 4,400만~5,300만원에서 거래되고 있습니다. 특히 2026년 9월 거래는 각각 4,800만원과 4,500만원입니다. 최근 12개월 평균은 약 4,767만원으로, 전체 평균 5,050만원보다 낮습니다.
신건 최저가 5,300만원은 최근 평균보다 5,333,334원 높고, 표시된 최신 거래 4,800만원보다도 500만원 높습니다. 전체 거래 평균 대비 105.0%라는 수치보다, 최근 평균 대비 111.2%라는 지표에 주목해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,000,000원 가정)
우리은행 근저당권 4건의 채권최고액 합계는 90,200,000원입니다. 신건 가격에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 채권자 예상배당액은 51,646,000원이며, 채권최고액 기준 미배당액은 38,554,000원입니다.
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,354,000원 |
| 1. 을구 2번 · 우리은행 | 35,100,000원 | 35,100,000원 |
| 2. 을구 3번 · 우리은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 3. 을구 5번 · 우리은행 | 12,000,000원 | 946,000원 |
| 4. 을구 6번 · 우리은행 | 27,500,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 90,200,000원 | 51,646,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 채권최고액을 기준으로 계산한 예상배당입니다. 실제 채권잔액·배당순위·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당액은 후순위 근저당권의 소멸과 구분해야 하며, 매수인 인수액으로 합산하지 않습니다.
유찰 회차별 배당·미배당 비교
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 53,000,000원 | 51,646,000원 | 38,554,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 42,400,000원 | 41,236,800원 | 48,963,200원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 33,920,000원 | 32,909,440원 | 57,290,560원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액이 매수인에게 넘어오지는 않습니다. 현재 확인된 권리 기준으로 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 장평동 양지초등학교 북서측 인근에 있습니다. 도심 외곽의 일반주택·아파트·근린생활시설·임야 등이 혼재하며, 주거환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 아파트 단지 내 차량 출입이 자유롭고 관내 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 있습니다.
- 건물. 2006.06.02 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·난방시설 및 승강기가 설치되어 있습니다.
- 토지. 남동측 하향 완경사의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 894,400원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정평가서상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 165세대 단지로 동일 면적 실거래가 확인되지만, 최근 거래 추세가 -10.6%입니다. 과거 평균보다 최근 거래가격을 중심으로 매도 가능가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 5,050만원보다 최근 12개월 평균 4,766만원과 2026년 9월 실거래 4,800만원·4,500만원을 기준으로 가격을 검토하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -10.6%를 반영해야 합니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 적정성을 판단하지 마세요.
- 말소기준 확인. 국민은행의 기존 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2011.06.17 우리은행 을구 2번 근저당입니다.
- 미배당과 인수 구분. 신건 가정 미배당액은 38,554,000원이지만, 후순위 근저당권 미배당액을 낙찰자 채무로 합산하면 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서 및 현장 확인으로 실제 점유자와 임차권 존재 여부를 검증하세요.
- 관리비·현장 상태. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분과 세대 내부 상태를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 42,400,000원, 2회 유찰 가정가격 33,920,000원을 최근 실거래와 비교하되, 실제 진행 여부와 매각조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제인 신건
거제 덕진2차휴먼빌 1208호는 우리은행의 근저당권이 말소기준이 되는 비교적 단순한 경매 구조입니다. 과거 국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 유효한 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 예상 미배당액이 3,855만원가량 발생해도 이를 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다. 다만 임대관계는 미상이므로 점유 확인은 반드시 필요합니다.
가격에서는 분명한 주의가 필요합니다. 최근 12개월 실거래 평균 4,766만원, 최신 거래 4,800만원에 비해 신건 최저가 5,300만원은 높습니다. 특히 최근 거래 추세가 -10.6%로 하락 중이라는 점을 감안하면, 과거 거래를 포함한 전체 평균만으로 매수가격을 판단해서는 안 됩니다.
권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격에는 메리트가 부족합니다. 향후 유찰 여부와 실제 점유관계를 확인하고, 최근 실거래 수준을 기준으로 접근하는 것이 핵심입니다.
