창원지방법원 2026타경22. 통영시 욕지면 동항리의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 감정상 단독주택으로 이용 중인 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이며, 확인된 토지 정보는 지목 대, 면적 456.0㎡, 공시지가 56,700원/㎡입니다. 등기상 소유자는 윤용원이고, 현재 말소기준권리는 2018년 설정된 이종술의 채권최고액 100,000,000원 근저당권입니다.
등기만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다. 1999년 통영농업협동조합의 30,000,000원 근저당은 2018년에 이미 말소됐고, 2015년 통영시 압류도 같은 달 해제돼 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 이종술 근저당보다 뒤에 있는 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 조사상 이종술의 전입은 2023.10.04로 기준권리보다 늦어 대항력은 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경22 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 욕지면 동항리 332-4 · 경상남도 통영시 욕지면 노적길 89-12 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 이용 중 · 벽돌조 슬래브지붕 단층 |
| 확인 토지 | 지목 대 · 456.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 56,700원/㎡ · 세로한면(불) |
| 소유자 | 윤용원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 130,110,750원 / 130,110,750원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이종술 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 임차관계는 별도 확인
현재 권리분석의 기준은 2018.04.10 이종술 근저당권입니다. 조사상 이종술은 2023.10.04 전입해 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력 없음으로 분석됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확인이 필요하지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 점유·전입자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종술 | 2023.10.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 이 사건의 핵심 — 권리보다 ‘물적 범위’가 어렵다
매각물건명세서 비고에는 단순한 단독주택 경매로 보기 어려운 사항이 함께 적혀 있습니다. 일괄매각이고, 감정서상 제시외 건물 [ㄱ]은 매각에 포함되지만 해당 건물은 [목록1] 토지와 타지상에 걸쳐 소재합니다. 반대로 타지상에 있는 제시외 건물 [ㄴ]은 매각에서 제외됩니다.
토지와 건물의 현황도 주의해야 합니다. [목록1] 토지 일부는 현황상 도로 및 해변으로 이용 중이고, [목록2] 건물은 공부상 [목록1] 토지 위에 등재돼 있으나 실제 현황은 [목록1,3] 토지 및 타지상 3필지에 걸쳐 소재합니다. 낙찰 후 사용·경계·철거·점유관계가 일반적인 단독주택보다 복잡해질 수 있는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,110,750원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,621,550원 |
| 2. 근저당 · 이종술 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,489,200원 |
신건 최저가 130,110,750원 가정에서는 채권최고액 100,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 27,489,200원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 130,110,750원 | 0원 | 27,489,200원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 104,088,600원 | 0원 | 1,831,360원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 83,270,880원 | 18,627,996원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영시 욕지면 동항리 야포마을 복지회관 남측 인근이며, 주변은 취락·농경지·임야·해수면·펜션 등이 혼재합니다.
- 교통. 도서지역으로서 대중교통 사정은 대체로 불편한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 단독주택 이용 중이며 벽돌조 슬래브지붕 단층, 외벽 사이딩 등 마감, 샤시창호, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 확인된 토지는 계획관리지역, 지목 대, 완경사·사다리형이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 생산관리지역과 접합니다.
- 현황 위험. 일부 토지가 도로·해변으로 이용되고, 건물이 대상 토지 외 다른 토지까지 걸쳐 있어 실제 이용범위와 경계 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원. [목록3]에 대해 발급 가능 여부와 제출 기한을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있습니다.
- 건물 경계. [목록2] 건물이 [목록1,3]과 타지상 3필지에 걸쳐 있다는 현황을 기준으로 측량·점유·토지사용관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. [ㄱ]은 매각 포함, [ㄴ]은 매각 제외입니다. 각각의 위치와 사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유자 이종술. 전입일은 말소기준 후라 대항력은 없지만 근저당권자·경매채권자와 동일인이므로 실제 점유 원인과 인도 가능성을 확인하는 편이 안전합니다.
- 가격 판단. 신건 최저가는 감정가 100%인 130,110,750원입니다. 비교 가능한 실거래 수치가 없어 시세 대비 가격 메리트는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수보다 물적 범위가 핵심”
이 사건은 말소기준권리와 전입 순위만 보면 비교적 명료합니다. 이종술의 근저당이 2018.04.10 설정됐고, 같은 이름의 전입자는 2023.10.04 전입해 후순위이므로 대항력 없음·매수인 인수 0원 구조입니다. 그러나 이것만 보고 단순한 주택 경매로 접근하면 안 됩니다. [목록3] 농지취득자격증명원, 타지상까지 걸친 건물, 포함·제외가 갈리는 제시외 건물, 도로·해변으로 이용되는 토지 일부가 동시에 존재합니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “떠안을 권리가 있느냐”보다 “낙찰로 실제 확보하는 토지·건물 범위와 그 이용관계가 어디까지인가”입니다. 최저가는 감정가와 같은 130,110,750원이고 현재 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로, 가격 메리트를 전제로 접근하기보다 농취증 발급 가능성·경계·제시외 건물·점유관계를 먼저 확정한 뒤 입찰가를 판단하는 구조입니다.
