창원지방법원 2026타경71. 경상남도 거제시 능포동에 있는 능포국민주택 3층 315호입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층에 위치한 공동주택으로, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 30,000,000원입니다. 소유자 최승철이 2007년 거래가 35,500,000원에 취득했으며, 2019년 국민은행 명의의 채권최고액 37,400,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 이후 서울신용보증재단과 국민은행의 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단의 압류가 이어졌습니다. 해당 권리들은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 권리상 인수액이 없다는 것과 매수 가격이 적정하다는 것은 별개의 문제입니다. 이 물건은 최근 거래가격의 하락이 뚜렷하기 때문에 오래된 고가 거래까지 포함한 전체 평균이 아니라 최근 거래와 최신 거래를 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경71 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 능포동 220-1 능포국민주택 3층 315호 도로명: 경상남도 거제시 능포로4길 20-7 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 55.71㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 감정 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 최승철 (2007.05.23 소유권이전, 거래가 35,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 30,000,000원 / 30,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 최저가의 10% 적용 시 3,000,000원 (실제 매각조건 확인) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 24,076,684원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.24 을구 7번 국민은행 근저당권 (채권최고액 37,400,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 국민은행 근저당
현재 소유자는 최승철입니다. 2025년 백정자 명의의 소유권이전등기가 있었지만, 2025.06.10 합의해제로 말소되었습니다. 이에 따라 최승철 명의의 소유권이 유지되는 상태입니다.
말소기준권리는 2019.04.24 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 등기된 서울신용보증재단 가압류 30,000,000원, 국민은행 가압류 19,302,433원, 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 설정된 근저당권들은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 안승덕 1명입니다. 전입신고일은 2025.05.12로, 말소기준권리인 국민은행 근저당권 설정일 2019.04.24보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 안승덕 | 미상 |
전입 2025.05.12 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계신고 아님 |
감정평가 당시에도 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능했습니다. 인근 주민 탐문, 관련 공부 및 외부 관찰을 바탕으로 통상적인 상태를 전제로 평가했으므로, 실내 상태와 수리 필요 여부 역시 입찰 전 확인해야 할 사항입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균의 94.1%라는 착시
능포국민주택은 100세대 규모이며, 사용승인 관련 준공일은 1985.09.23입니다. 동일 면적대의 확인된 실거래는 총 8건입니다. 이 전체 거래의 단순 평균은 31,875,000원이지만, 2023년의 고가 거래가 섞여 있어 현재의 가격 판단에 그대로 적용하기 어렵습니다.
가격 판단에서 우선해야 할 지표는 최근 거래 4건 평균 23,000,000원, 최신 거래가 20,000,000원(2025.09), 그리고 최근 거래가격 추세 -43.6%입니다. 확인된 최신 거래 시점이 2025년 9월이므로 실제 입찰 전에는 이후 거래와 현재 매물 호가를 다시 확인해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 56.52㎡ | 4층 | 20,000,000원 |
| 2025.07 | 55.71㎡ | 4층 | 21,000,000원 |
| 2025.07 | 55.71㎡ | 3층 | 25,000,000원 |
| 2025.03 | 55.71㎡ | 3층 | 26,000,000원 |
| 2023.12 | 56.52㎡ | 1층 | 45,000,000원 |
| 2023.08 | 56.52㎡ | 3층 | 28,000,000원 |
| 2023.04 | 56.52㎡ | 1층 | 50,000,000원 |
| 2021.07 | 56.52㎡ | 2층 | 40,000,000원 |
| 최근 4건 평균 | 55.71~56.52㎡ | 4건 | 23,000,000원 |
| 전체 평균 | 55.71~56.52㎡ | 8건 | 31,875,000원 |
동일 단지의 최근 3층 거래는 25,000,000원과 26,000,000원입니다. 대상 물건 역시 3층이지만 내부 상태를 확인하지 못한 상태이므로 층이 같다는 이유만으로 동일한 가치를 부여할 수는 없습니다. 신건 최저가 30,000,000원은 이 거래들과 비교해도 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 940,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 국민은행 | 37,400,000원 | 29,060,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 서울신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 국민은행 | 19,302,433원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 86,702,433원 | 29,060,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 약 940,000원으로 추정한 배당 시뮬레이션입니다. 국민은행 근저당 배당액은 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 채권자 전체 청구액 86,702,433원 중 예상배당액은 29,060,000원이고, 총 미배당액은 57,642,433원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
국민은행의 경매 신청 청구액은 24,076,684원입니다. 현재 회차의 예상배당액 29,060,000원은 이를 충족하지만, 유찰 후에는 신청 청구액의 전액 배당 여부가 달라집니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 최근 시세와 비교
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 30,000,000원 | 29,060,000원 | 57,642,433원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 24,000,000원 | 23,168,000원 | 63,534,433원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 19,200,000원 | 18,454,400원 | 68,248,033원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가 24,000,000원은 최근 거래 평균 23,000,000원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 시 최저가 19,200,000원은 최근 평균보다 낮아지지만, 최신 거래가 20,000,000원과의 차이는 제한적입니다. 더구나 거래가격 추세가 하락하고 있으므로 유찰에 따른 가격 인하만으로 안전한 매수 가격이라고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 능포동 장승포초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 주거나지 및 임야 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하며 제반 교통상황은 보통입니다. 대지권 토지는 동측·서측·북측 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 315호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감이고, 창호는 새시창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치된 것으로 조사되었습니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며 제2종일반주거지역입니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 390,400원/㎡입니다.
- 환금성. 100세대 규모의 공동주택으로 1985.09.23 준공되었습니다. 확인된 거래 표본은 8건이며 최근 거래 평균과 과거 평균 간 격차가 큽니다. 최근 거래가격 하락 추세(-43.6%)를 고려하면 매도 시 기대가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부조사가 불가능하여 외부 관찰과 주변 탐문을 바탕으로 평가했습니다. 노후화와 수리 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 착시 주의. 최저가가 전체 실거래 평균의 94.1%라는 수치보다 최근 거래 평균 대비 130.4%라는 지표를 우선해야 합니다.
- 최근 거래 재확인. 확인된 최신 거래는 2025.09의 20,000,000원입니다. 매각기일 전 추가 거래와 현재 매물 가격을 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 안승덕의 전입일은 말소기준 이후지만 보증금, 확정일자, 점유 부분 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 점유 및 명도. 현재 점유 상태와 인도 협의 가능성을 파악하고, 인도명령·명도 절차가 필요할 가능성을 점검해야 합니다.
- 실내 점검. 내부 미조사 물건입니다. 누수·난방·급배수·창호·마감 상태와 수리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분, 조세채권 및 실제 배당에 영향을 미치는 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “소멸하는 권리보다 신건 가격이 문제”
거제 능포국민주택 315호는 2019년 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 임차인 안승덕의 전입일도 말소기준 이후여서 현재 확인된 예상 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 실제 점유 상태는 최종 확인이 필요합니다.
가격 측면에서는 신건 최저가 3,000만원이 최근 거래 평균 2,300만원의 130.4%라는 점이 핵심입니다. 전체 실거래 평균 3,187만원을 근거로 저렴하다고 판단하기에는 2023년 고가 거래의 영향이 크고, 최근 거래가격은 -43.6%의 하락 추세를 보입니다.
권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다. 현재 최저가에서 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 유찰 이후에도 최신 실거래와 하락 추세, 점유 상태 및 내부 수리비를 함께 비교해야 합니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 얼마나 낮아졌는지가 아니라, 실제로 취득하는 가격이 최근 시장가격과 물건 상태에 비해 합리적인가입니다.
