창원지방법원 2026타경10048. 거제시 고현동 967-9 거성빌딩과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1~3층 근린생활시설, 4층 단독주택으로 이용 중이고, 부속건물도 근린생활시설입니다. 권리분석의 기준은 2017.05.15 농협은행주식회사의 근저당권 1,512,000,000원이지만, 그보다 앞선 권리가 두 갈래로 존재합니다. 하나는 2015.04.16 설정된 전세권이고, 다른 하나는 2006.04.27 전입한 1층 서선옥의 대항력입니다.
특히 전세권은 매각물건명세서에 “말소되지 않고 매수인에게 인수”되는 권리로 명시돼 있습니다. 전세금은 50,000,000원입니다. 여기에 서선옥의 보증금은 확인되지 않은 상태여서, 실제 부담은 확정된 50,000,000원에서 끝난다고 단정할 수 없습니다. 이 사건은 낙찰가와 인수권리를 분리하지 말고 함께 계산해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 967-9 거성빌딩 · 거제중앙로31길 22-3 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 1~3층 근린생활시설 · 4층 단독주택 · 부속건물 근린생활시설 |
| 토지 | 482.6㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 용도지역 | 준주거지역 · 소로3류(폭 8m 미만) 접합 · 가축사육제한구역 |
| 소유자 | 길윤호 |
| 감정가 / 최저가 | 2,204,447,700원 / 2,204,447,700원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,281,180,426원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
2022.07.15에는 전세금 100,000,000원, 존속기간 2022.06.01~2032.05.31로 변경등기가 이뤄졌지만, 이 변경등기는 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이후 주식회사대동의 근저당권 300,000,000원, 2026.01.14 임의경매개시결정, 2026.09.04 가압류 160,000,000원도 모두 말소기준권리 이후 권리입니다.
② 임차·점유 관계 — 서선옥 보증금이 가장 큰 미확정 변수
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서선옥 | 1층 | 2006.04.27 | 미상 | 2026.02.12 | 대항력 있음 | 미상 | 미배당 보증금 인수 가능성 |
| 박상표 | 2층 | 2025.01.10 | 미상 | 2026.01.26 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 이수자 | 3층 좌측점포 | 2019.12.26 | 미상 | 2026.02.04 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| LG헬로비전 | 3층 우측호실 · 장비창고실 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 판정 미상 | 미상 | 등기 전세권 50,000,000원 인수 |
| 주식회사 사람들,이종환 | - | 2025.08.21 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 주식회사 준타운,길윤호 | - | 2025.06.20 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
반면 박상표·이수자·주식회사 사람들,이종환·주식회사 준타운,길윤호의 전입은 말소기준권리 이후입니다. LG헬로비전은 전입신고일이 확인되지 않아 점유 자체의 대항력은 단정할 수 없지만, 별도로 등기된 선순위 전세권의 인수 문제는 명확히 존재합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘인수 포함 총부담’부터
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 제시되어 있지 않아 감정가 2,204,447,700원이 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단을 유보해야 합니다. 대신 확실히 계산해야 할 것은 권리 부담입니다. 신건 최저매각가에 전세권 50,000,000원을 별도로 더해 보아야 하고, 여기에 서선옥의 보증금 중 미배당액이 확인될 경우 추가 부담이 생길 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,204,447,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,444,477원 |
| 2. 전세권 · 주식회사씨제이헬로비전 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,512,000,000원 | 1,512,000,000원 |
| 4. 전세권 변경 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사대동 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 6. 가압류 · 김영완 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,003,223원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 채권액 2,122,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 58,003,223원이 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에는 2015.04.16 전세권 50,000,000원이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 별도로 명시되어 있으므로, 입찰 판단에서는 그 인수 내용을 우선 반영해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 2,204,447,700원 | 2,122,000,000원 | 0원 | 58,003,223원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,763,558,160원 | 1,743,522,578원 | 378,477,422원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,410,846,528원 | 1,394,338,063원 | 727,661,937원 | 0원 |
유찰에 따라 매각가격은 내려가지만, 선순위 전세권 50,000,000원 인수 자체가 함께 사라지는 구조는 아닙니다. 또한 서선옥의 보증금이 확인되지 않았으므로 유찰 가격만 보고 실질취득 부담이 충분히 낮아졌다고 판단해서도 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 성숙 중인 상가지대입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물입니다. 근린생활시설은 실내인테리어·타일 등, 단독주택은 벽지·타일·장판지 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·승강기설비·급배수설비와 단독주택 부분 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 482.6㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,815,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 확인. 2015.04.16 전세권 50,000,000원은 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 3층 오른쪽 198.3㎡의 권리 범위와 현재 점유 상태를 원본에서 대조해야 합니다.
- 서선옥 보증금 확인. 2006.04.27 전입으로 대항력이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당받지 못하는 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 최대 부담을 확정할 수 없습니다.
- LG헬로비전 점유 확인. 3층 우측호실을 장비창고실로 사용 중이며 전입신고일은 미상입니다. 등기 전세권과 실제 점유관계가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물 ㄱ~ㄹ도 매각에 포함됩니다.
- 근린시설·주택 혼용. 1~3층은 근린생활시설, 4층은 단독주택입니다. 층별 명도와 이용관계를 각각 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단. 실거래 비교수치가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 확정 인수 50,000,000원과 미상 선순위 임차보증금을 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 밖의 권리가 보이는 사건”
이 물건의 핵심은 후순위 근저당이나 가압류가 아닙니다. 2017.05.15 농협은행 근저당보다 앞선 2015.04.16 전세권 50,000,000원이 매수인에게 인수되고, 더 앞선 2006.04.27 전입자 서선옥의 보증금이 미상이라는 점입니다. 따라서 현재 확인 가능한 실질취득 부담은 최저매각가에 전세권 50,000,000원을 더해 보는 데서 시작하며, 서선옥의 미배당 보증금이 확인되면 부담액은 더 커질 수 있습니다.
신건 배당 시뮬레이션에서는 채권이 전액 배당되지만, 그것만으로 매수인의 권리 부담이 없다고 볼 수 없습니다. 배당표와 인수권리는 별도로 읽어야 합니다. 이 사건은 가격보다 먼저 선순위 전세권의 존속 범위와 서선옥의 보증금 규모를 확정해야 실질적인 입찰 상한을 계산할 수 있습니다.
