창원지방법원 2026타경10051. 경상남도 고성군 하이면 덕명리 222-14에 있는 토지 및 주택을 대상으로 한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 이병기이며, 2014년 9월 소유권보존등기를 마쳤습니다. 2015년 11월 진주저축은행이 설정한 채권최고액 52,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 동일 금융기관의 근저당권이 추가 설정되고 경남신용보증재단과 농협은행의 가압류가 이어지다가, 진주저축은행의 신청으로 경매가 개시됐습니다.

권리 자체보다 주목할 부분은 매각 대상 건물과 토지의 현황입니다. 주건물과 부속건물은 현황상 각각 2층 단독주택이며, 현장조사에서는 상당기간 방치된 것으로 판단했습니다. 또한 매각에 포함되는 제시외 건물 가운데 일부가 인접필지에 걸쳐 있는 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 입찰을 결정하기보다는, 실제 이용 가능한 토지·건물의 범위와 수리 필요성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 말소기준

최초로 설정됐던 2014년 진주저축은행 근저당권(169,000,000원)은 2015.07.01 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2015.11.24 접수된 을구 3번 근저당권입니다. 이 권리와 후순위 근저당권, 가압류 및 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 점유·매각 범위 — 건물 경계와 임대관계가 핵심

공부상 주건물과 부속건물은 모두 블록조 슬래브지붕 2층 단독주택으로 기재돼 있으나, 현황조사에서는 블록조 주황색 기와지붕 2층 단독주택으로 조사됐습니다. 감정평가서상 주택은 상당기간 방치된 것으로 판단됐으므로 지붕 상태, 누수, 내외부 마감, 급배수와 난방설비의 실제 작동 여부를 현장에서 확인해야 합니다.

현재 신고된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 전혀 없다고 확정하거나 명도 부담이 없다고 단정할 수는 없습니다. 실제 점유자와 전입·점유 관계, 보증금 및 계약관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 시세보다 매각 대상의 실체 확인이 먼저

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 291,685,600원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 현재 가격은 감정가의 100%입니다.

다만 동일 지역의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 근거로 가격 경쟁력을 비교할 수 있는 상태는 아닙니다. 따라서 감정가가 시세보다 낮거나 높다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 단독주택과 토지가 결합된 형태로, 주택 상태와 제시외 건물의 이용 가능 범위가 실제 가치에 영향을 미칩니다.

④ 예상배당표 (매각가 291,685,600원 가정)

채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 작성한 추정 배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 채권 총액 213,080,727원이 전액 배당되고, 소유자에게 73,721,275원이 남는 것으로 계산됩니다. 예상 채권 미배당액은 0원이며, 매수인에게 승계되는 금액 역시 0원으로 계산됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 인수는 별개

신건에서는 소유자 잔여금이 73,721,275원, 1회 유찰 가정에서는 16,200,874원으로 계산됩니다. 2회 유찰 가정에서는 소유자 잔여금이 없고 채권자에게 미배당액이 발생합니다.

중요한 것은 채권자의 미배당액과 매수인 인수액은 다르다는 점입니다. 후순위 근저당권과 가압류의 미회수금이 발생하더라도 해당 등기상 권리가 매각으로 소멸한다면 그 미배당액을 매수인이 그대로 부담하는 것은 아닙니다. 다만 실제 점유와 인접필지 건물 문제는 배당액만으로 해결되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 고성군 하이면 덕명리 덕명마을 북측 인근에 위치합니다. 농경지와 단독주택 등이 혼재하는 농촌지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 해당 부동산까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 토지. 면적 510㎡, 지목 대. 완경사의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 규제. 계획관리지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 인접한 농림지역·준보전산지와의 관계도 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 공시지가. 59,400원/㎡입니다. 공시지가와 감정가를 동일한 거래가격 기준으로 해석해서는 안 됩니다.
• 건물 상태. 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있으나 상당기간 방치된 것으로 판단돼 정상 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 농촌지역의 토지·단독주택 결합 물건으로, 제시외 건물의 경계 및 주택 상태에 따라 활용 가능성과 매수 수요가 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 제시외 건물 경계 확인. 감정서상 ㄴ~ㅁ 중 인접필지 덕명리 산77번지에 걸친 부분의 실제 위치와 면적을 확인하고, 지적도·건축물대장·현황 및 경계측량 결과를 대조하세요.
• 인접필지 사용권 확인. 매각에 포함되는 건물이라도 인접 토지의 소유권이나 적법한 사용권까지 함께 취득하는 것은 아닙니다. 인접필지 소유자와의 법률관계를 확인하세요.
• 건물 상태 조사. 장기간 방치된 것으로 판단된 주택의 누수, 구조, 외벽, 지붕, 난방 및 급배수설비 상태를 점검하고 수리·정비 비용을 검토하세요.
• 공부와 현황 대조. 공부상 슬래브지붕과 현황상 주황색 기와지붕의 차이 및 제시외 건물의 건축물대장 등재 여부를 확인하세요.
• 임대·점유관계 확인. 신고된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인, 계약관계, 전입관계를 확인한 후 명도 가능성을 판단하세요.
• 가격 검증. 최근 유사 토지·주택 거래, 건물 상태와 보수 비용, 제시외 건물의 적법한 사용 가능성을 함께 검토해 응찰가를 산정하세요.
• 배당표 검증. 근저당권 채권최고액과 실제 채권 잔액을 구분하고, 당해세·집행비용 등 우선 배당 요소를 반영한 원본 자료를 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사보고서 및 토지·건축물 공부를 직접 대조하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 현장 위험 0원”

이 물건은 2015년 진주저축은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신건 최저가 291,685,600원에서 예상 채권 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원이며, 예상 소유자 잔여금도 73,721,275원입니다.

그러나 이 사건의 핵심은 배당표가 아닙니다. 매각에 포함되는 제시외 건물 일부가 인접필지에 소재한다는 점, 주건물과 부속건물이 상당기간 방치된 것으로 판단된다는 점, 임대관계가 명확히 확인되지 않았다는 점이 실제 취득·활용 과정의 위험 요소입니다.

최근 실거래를 통한 가격 검증이 이루어지지 않은 상태에서 감정가나 유찰률만으로 저가 매수 여부를 판단해서는 안 됩니다. 등기상 인수는 없지만, 경계·점유·건물 상태 확인 전에는 가격 판단을 보류하는 것이 적절합니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가격뿐 아니라 실제로 취득하고 사용할 수 있는 재산의 범위를 확인하는 데 있습니다.