창원지방법원 2026타경10075. 거제시 남부면 저구리 235-1의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 권정여이고, 2017년 11월 6일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현행 말소기준권리는 2018년 9월 5일 설정된 회원신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 26,000,000원입니다. 이후 2026년 1월 21일 같은 회원신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 흐름만 보면 구조는 복잡하지 않습니다. 과거 남부농업협동조합 및 동남부농업협동조합 관련 근저당권은 이미 등기부상 말소됐고, 2018년 설정됐던 소유권일부 가처분도 같은 해 해제로 말소됐습니다. 현재 분석에서 낙찰자가 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원입니다. 다만 이 물건의 실제 확인 포인트는 권리보다 노후 건물의 현황과 면적·제시외 건물의 일치 여부에 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10075 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 남부면 저구리 235-1 · 경상남도 거제시 남부면 명사1길 16 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 토지 | 대 207.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 건물 | 목조 아연지붕 단층 단독주택 · 사용승인일자 1955 · 목록면적 46㎡ / 실측 약 65.04㎡ |
| 소유자 | 권정여 · 2017.11.06 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 147,083,680원 / 147,083,680원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 회원신용협동조합 / 13,297,002원 |
| 말소기준권리 | 2018.09.05 회원신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 26,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 현재 인수 계산은 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 제공된 권리관계와 배당 계산상 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 2018년 9월 5일 회원신용협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 2026년 임의경매개시결정은 그보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 147,083,680원이며 아직 유찰이 없는 신건입니다. 하지만 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되어 있지 않기 때문에, 감정가 또는 최저가가 시장가격보다 낮다는 판단은 할 수 없습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 147,083,680원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 147,083,680원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 117,666,944원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 94,133,555원 | 0원 | 0원 |
배당 시나리오에서는 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 가정에서도 회원신용협동조합의 채권최고액 26,000,000원이 모두 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이것은 권리·배당 구조의 안정성을 보여주는 수치일 뿐, 가격 메리트를 입증하는 시세 자료는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,083,680원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,859,172원 |
| 1. 근저당 · 회원신용협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 118,224,508원 |
현재 최저가 147,083,680원 가정에서는 집행비용 2,859,172원과 회원신용협동조합 근저당 26,000,000원을 배당한 뒤 소유자에게 118,224,508원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 건물·토지 현황 — 권리보다 현장 확인 비중이 크다
- 건물. 목조 아연지붕 단층 단독주택으로 사용승인일자는 1955입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 및 몰탈 위 페인팅 등, 내벽은 벽지·내장 타일 등, 창호는 샷시창호 등으로 기재되어 있습니다.
- 면적. 목록상 건물면적은 46㎡인데 실측면적은 약 65.04㎡로 기재되어 있습니다. 제시외 건물 ㄱ~ㅁ도 매각에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 207.0㎡이고 평지·사다리형입니다. 토지정보상 도로접면은 ‘세로한면(불)’로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 234,200원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비와 수도 시설이 되어 있는 것으로 평가되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 남부면 저구리 소재 명사초등학교 서측 인근이며, 명사해수욕장 주변의 일반주택·농경지·임야·학교 등이 혼재된 해안취락지대입니다.
- 주위환경. 자연경관이 뛰어난 명사해수욕장 주변으로 기재되어 있고, 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 관내 일반적 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되지 않아 감정가 147,083,680원과 시장가격의 관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건물면적 원본 대조. 제시목록 46㎡와 실측 약 65.04㎡의 차이를 감정서 도면·현황과 직접 대조하세요.
- 제시외 건물 범위. 감정서상 ㄱ~ㅁ이 매각에 포함되므로 각 구조물의 위치·용도·현황을 확인하세요.
- 토지 경계와 진입. 207.0㎡ 토지의 실제 경계와 ‘세로한면(불)’로 기재된 도로접면 상태를 현장에서 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하지 마세요.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사 및 실제 점유 상태를 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 현황과 가격 검증”
이 사건은 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 회원신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 신고가 없으며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 147,083,680원에서도 근저당 채권최고액 26,000,000원은 전액 배당되는 구조입니다.
하지만 권리가 단순하다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가가 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없고, 1955년 사용승인 단독주택에 목록면적 46㎡와 실측 약 65.04㎡의 차이, 제시외 건물 ㄱ~ㅁ까지 포함되어 있습니다. 따라서 이 물건은 등기 인수위험보다 건물 현황·경계·면적·제시외 건물과 실제 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 과정이 더 중요합니다.
