창원지방법원 2026타경10083. 경상남도 거제시 연초면 덕치리 228 일대에 소재한 토지와 복합용도 건물입니다. 감정평가상 이용상태는 사무실, 액화석유가스 보관실, 주택 및 창고로 구분됩니다. 토지면적은 1,245㎡이며, 매각조건에는 제시외 건물의 포함도 명시되어 있습니다.

권리관계의 출발점은 2014년 4월 18일 설정된 신현농업협동조합의 채권최고액 1,092,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 정동환의 근저당권과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

다만 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 현장 위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 건물 일부 또는 전부를 점유하는 것으로 조사된 명의가 5명이고, 그중 배당요구가 확인된 명의도 있습니다. 보증금·확정일자와 실제 사용관계를 확인해야 명도비용 및 점유 해소 가능성을 현실적으로 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신현농업협동조합

말소기준권리는 2014.04.18 신현농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,092,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 말소기준 이후의 국 압류, 정동환 근저당권 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

2014년 주식회사성주에너지 근저당권과 2018년 합자회사한려가스개발 근저당권은 이미 말소된 권리입니다. 과거 경매개시결정과 신한카드 가압류 역시 등기부상 말소되어 현재 인수채무로 중복 계산하지 않습니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 점유 신고자 5명

현황조사 및 매각물건명세서 등에 등장하는 점유 신고자는 총 5명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 표시된 명의는 없습니다. 각 명의의 전입·등록일은 모두 말소기준일인 2014.04.18보다 늦습니다.

대항력 없음은 말소기준권리 이후의 신고일 및 조사상 판정에 따른 것입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 계약조건, 적법한 점유 개시 시점 및 우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다. 승계 해당 없음은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 없다는 의미입니다.

③ 가격·회차별 시나리오 — 감정가가 곧 시세는 아니다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,690,875,950원입니다. 신건으로 아직 유찰되지 않았습니다. 동일 용도·입지의 최근 실거래가가 확인되지 않은 상태에서는 감정가를 시장가격으로 확정하거나 최저가에 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

회차별 예상 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다. 후순위 담보권의 배당 부족이 곧 매수인의 추가채무로 전환되는 것은 아닙니다. 다만 실제 취득비용에는 점유 해소, 토지측량, 시설 확인 등 별도의 지출 가능성이 남아 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,690,875,950원 가정)

위 표는 제시된 추정배당액을 그대로 표시한 것으로, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준이며 실제 확정배당과 다를 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·토지 이용 검토 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변환경. 거제시 연초면 덕치리 덕치마을 남측 인근입니다. 주변에는 지방도변 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 교통사정은 보통입니다.
• 건물 이용상태. 일련번호 4는 사무실, 5는 액화석유가스 보관실, 6·7은 주택, 8은 창고로 사용됩니다.
• 구조. 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층으로 조사되었습니다. 사무실과 주택은 사이딩판넬 마감, 가스보관실은 철재강판붙임, 창고는 판넬잇기 등이 적용되어 있습니다.
• 사용승인. 사무실·가스보관실은 2014.03.12, 주택은 2014.11.24, 창고는 2015.06.01 사용승인되었습니다.
• 설비. 주택 부분에는 위생설비·전기설비·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지 현황. 계획관리지역·가축사육제한구역에 해당하며, 공시지가는 281,800원/㎡입니다. 일부 토지는 공부상 답이나 현황은 잡종지입니다.
• 지적경계. 인접필지와의 지적경계 확인이 불분명한 상태로, 정확한 경계는 전문적인 지적측량이 필요하다고 명시되어 있습니다.
• 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 감정서상 제시외 건물 ㄱ, ㄴ도 매각에 포함됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 5명 확인. 명진에너지·이민호(거제에너지)·동광에너지·박남숙·류충배의 실제 점유 공간과 계약당사자를 구분하고 중첩된 점유 범위를 확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 모든 점유자의 보증금이 미상입니다. 임대차계약서와 매각물건명세서 및 배당요구 관련 서류를 대조하세요.
• 배당표 정합성 검증. 신청채권자 청구액 204,032,821원과 예상배당 0원, 소유자 잔여금 537,567,190원의 관계를 확인하세요.
• 국의 압류 확인. 국토교통부진주국토관리사무소장 관련 압류의 원인과 실제 채권 성격, 배당상 반영 여부를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 신현농업협동조합 근저당권을 비롯한 공동담보목록과 매각대상 전체를 대조하세요.
• 제시외 건물. 감정서상 ㄱ, ㄴ의 위치·면적·현황과 매각 포함 여부를 현장에서 확인하세요.
• 경계 및 토지이용. 전문적인 지적측량 필요성을 검토하고, 공부상 지목과 실제 이용상태 차이에 따른 인허가·원상회복 가능성을 확인하세요.
• 가스 관련 시설. 액화석유가스 보관실의 실제 운영상태, 관련 허가·신고 및 시설의 적법성을 관계기관에서 확인하세요.
• 시세·환금성. 유사한 복합용도 부동산과 토지의 최근 거래를 확보하여 감정가와 별도로 적정 입찰가격을 산정하세요.
• 최신 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 취득위험 0원은 다르다”

이 물건의 말소기준은 명확합니다. 신현농업협동조합의 2014년 근저당을 기준으로 후순위 압류와 근저당은 매각으로 소멸하며, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리분석에서 중요한 것은 등기부만이 아닙니다. 점유 신고자 5명의 보증금 미상, 중첩된 점유 범위, 신청채권자 배당구조의 불일치, 불분명한 토지경계가 실제 입찰 전 확인해야 할 핵심 사항입니다.

더욱이 사무실·액화석유가스 보관실·주택·창고가 결합된 복합부동산이므로 주거용 부동산과 같은 방식으로 환금성과 가격을 판단해서는 안 됩니다. 최근 비교 거래가 확인되기 전까지 신건 최저가의 가격적 유불리 역시 확정하기 어렵습니다.

등기상 후순위 인수는 없지만, 점유·배당·경계 확인이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건. 이 사건의 관건은 감정가 자체보다 실제 취득 가능한 권리·시설·토지의 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.